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北京正在成爲成熟的“房地產市場”?如果以國際慣例品評,最明顯的特徵就是“二手房成交崛起”,京城樓市的成交格局恰恰正在漸變。實際上,臨近歲末,低調了1年之久的二手房成交早已有了明顯起色。“網籤量11180套”,這是11月份北京二手房市場交出的成績單。這一數字爲北京年內二手房成交量的最高值,同時也是該數值首次破萬。一時間,二手房的成交大戰一觸即發。
成交
年末越來越火
在11月22日央行降息後,12月的北京市二手房網籤量或將再創新高,二手樓市年末翹尾的現象行將出現。
據偉業我愛我家市場研究院根據北京市住建委數據統計,12月的前6天,北京市二手房網籤達2704套,增長0.67%,與11月前6日基本持平,同比增長30.56%。這一數值爲去年12月以來各月同期的最高點。
在價格方面,12月前6日,北京我愛我家自行成交數據顯示,12月前6日二手房成交均價爲29264元/平方米,環比增長2.43%,同比回落2.80%。市場價格顯示出小幅上漲的勢頭。
對此,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,從12月前六天北京市網籤的勢頭來看,考慮到11月市場成交在本月內網籤數據上的逐步體現,以及11月22日央行降息利好帶來的樓市需求入市衝動,2014年的12月很可能將延續11月網籤量破萬的勢頭,成爲今年第二個月度網籤破萬的月份,並有可能超越11月。從近期的網籤數據趨勢即可看出這一點。而在二手房均價方面,12月,我愛我家市場成交均價出現了小幅上漲的勢頭,胡景暉認爲,隨着市場成交量維持相對高位,短期來看價格基本沒有了下探空間,轉爲持平或反彈的可能性日益增加。
對於未來一段時間的市場走勢,胡景暉預計,2014年的最後一個月,北京樓市成交翹尾的情況已經成爲定局。在經歷了前三個季度市場成交低迷調整之後,隨着第四季度的利好釋放、需求入市,北京樓市將在成交量攀升、價格觸底反彈的情況下平穩收官。
價格
砍價越來越難
市場的回暖還體現在議價空間的減少。比如21世紀不動產亦莊店成交的一套二手房,總價在300萬元左右,在成交時買方只“砍下“3萬元。
“面對看房人羣的突然增加,大部分業主對目前的房價更加堅定,除議價空間逐步減小,一些熱門區域的房源甚至出現了提價。”胡景暉表示,例如東四環外的某項目,87平方米一居室最高售價曾達4.5萬元/平方米,前段時間一度跌落到3.8萬元/平方米,目前已漲回4.2萬—4.3萬元/平方米。
但整體看,北京二手房價格稍有上漲,波動不大。我愛我家達成的二手房交易成交均價爲29944元/平方米,環比上漲5.2%。胡景暉指出,主要原因就是改善型購房人羣入市,拉高了10月份的交易均價。其中均價漲幅較高的區域爲近郊區縣,但尚未上調至去年同期水平。
此外,偉業我愛我家市場研究院提供的數據還顯示,大興、昌平、通州和順義四個區域,10月份均價環比漲幅爲5.86%,同比回落3.36%;東城區和西城區10月份環比漲幅僅爲2.27%,同比則下滑5.75%;而朝陽、海淀、豐臺和石景山四個區域10月份環比漲幅爲3.42%,同比回落7.45%。
在胡景暉看來,城市核心區均價漲幅相對較小的原因在於:城市核心區房屋總價、單價本身就遠高於其他區域,其對應的消費客羣相對其他區域來說,更偏向於購買力較好的富裕人羣,這一人羣數量本就相對有限。同時對於市場購買力而言,核心區房價即使是較小的漲幅,往往也意味着總價較大額度的增加,這會直接影響購買人羣的決策。因此在市場反彈的情況下,價格的反彈幅度也相對有限,環比漲幅反而較小。
中介
佣金越降越兇
就在二手房展開成交大戰的同時,12月5日,思源地產宣佈將二手房買賣佣金服務費下調至1.5%,租房佣金打5折,打破了目前二手代理費普遍爲成交價2.7%的“行價”。至此,二手房佣金大戰也已展開。對此,記者瞭解到,包括鏈家地產、我愛我家、中原地產、麥田地產等在內的多家二手房中介,均未跟隨降價,仍然執行二手房買賣佣金2.7%的標準。
12月10日,記者以普通購房者身份探訪鏈家地產位於東四環朝陽路的一家門店,該店一中介人員告訴記者,全款購買二手房的中介費爲成交價的2.0%加0.5%的擔保服務費,貸款買房的中介費爲成交價2.2%加0.5%的擔保服務費。“我們一直就是2.7%的收費標準,其他店也都是這個價。這比以前還降過價呢,以前都是3%。”
這位中介人員所說的“降價”實際是在2011年,當年8月31日北京開始執行的《關於降低本市住宅買賣經紀服務收費標準的通知》中要求,500萬元以下的房屋交易,中介費由2.5%下降到2%。《通知》中指出“少數特別複雜的住宅買賣經紀服務,經交易各方協商同意,可在規定的收費標準基礎上適當上浮,上浮幅度最高不得超過10%,即中介費可爲購房款的2.2%。”
但事實上,目前的實際交易中,“貸款”即被認定爲“少數特別複雜的住宅買賣經紀服務”,中介費因此上浮10%,按照最高上限2.2%收取。而0.5%的所謂“擔保服務費”,也是必交不可。
記者還走訪了我愛我家、中原地產、麥田地產等多家二手房中介,收費標準均爲2.7%,包括2.2%的基礎服務費加上0.5%的擔保服務費。“如果您是親戚或朋友之間進行買賣,委託我們辦理房地產登記、貸款、辦理房屋入住等相關手續,有可能按2%的收費標準。但如果是我們幫您介紹房源,帶您去看房、與業主協商的,中介費上沒有什麼議價空間。”中原地產一門店人員表示。
此外,記者瞭解到,只經營租房業務的一家中介公司愛屋吉屋,於近日將租房佣金減半。“以前以一個月房租作爲佣金,現在是半個月房租。”
行業
競爭更加慘烈
據瞭解,思源地產做出佣金調整的決定重要原因之一是鏈家地產提高經濟人佣金,同業挖角。
而思源地產降低佣金的做法是否也給其他中介公司帶來了壓力呢?對此,某中介公司相關負責人對記者表示:“雖然今年北京樓市的整體情況並不理想,但7、8月份以來,二手房交易量逐月攀升,因此對於中介來說,還沒有到‘必須降價求生意’的地步。”
對於思源地產降低佣金是否會令其他中介客源大量流失,該人士認爲,思源地產二手房業務在行業中佔比有限,料不會對其他中介構成重大沖擊。公開資料顯示,思源地產則是北方區一手房代理市場的老大,但二手房業務相對較弱,門店總數約50家,主要集中在望京、亞奧、國貿、雙井等東北區域。業內人士預計這僅佔北京二手房中介總數的很少一部分,因爲以二手房中介“老大”鏈家地產來說,其在北京的門店就達到1000家。
不過,自今年年初以來,發生在房地產經紀機構之間的多起明爭暗鬥,一度令中介行業劍拔弩張。從年初中介聯盟抵制安居客、搜房網,到鏈家全面終止與搜房網合作,行業競爭已倍顯激烈殘酷。
本報記者徐楠陳靜思