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土地溢價空間變窄成共識,明年產品競爭壓力加大。晨報記者武新/攝
年內宅地已成交52宗,僅佔總供地數的近四成。晨報記者李木易/攝
年內土地市場出讓金總額再創新高
今年北京土地市場創造了兩項紀錄:出讓金總額和住宅平均樓面價雙雙突破歷史最高點。來自於多家機構統計,截至本月16日,北京土地出讓金總額達到1911.4億元,超過去年全年土地出讓金總額,刷新歷史紀錄;北京住宅類地塊平均樓面價達到14557元/平方米,比去年同期上漲51%,創歷史新高。業內人士認證,土地溢價能力大幅下滑,開發商單靠土地溢價賺錢的時代已經過去。
土地成交順義排第一
與去年不同,今年北京住宅用地供應格局發生了變化。據美聯物業數據統計顯示,截至本月16日,北京土地共成交140宗,其中住宅用地為52宗,土地面積共計6369706.35平方米。從住宅用地成交面積來看,排列在前三位地區分別是順義區、門頭溝及豐臺區。其中,順義區住宅用地成交面積共計1333710平方米,交易金額為168.14億元;門頭溝住宅用地成交面積總計1003978平方米,交易金額為159.14億元;豐臺區住宅用地成交面積共計806792平方米,交易金額達243.28億元。
美聯物業高級經理張磊分析說,原來北京住宅用地供應熱點區域集中在朝陽區、房山區、大興區,在這些區域的住宅用地項目陸續上市後,不僅推高了所在區域的新房價格,而且還使得這些區域的市場競爭加劇。隨著這些區域可開發土地越來越少,北京住宅用地供應范圍逐漸外延,擴展到順義區、門頭溝區以及豐臺區西南部。明年,在順義區、門頭溝區以及豐臺區西南部三個區域,新房項目入市將會增多,市場競爭必然會加劇。
值得注意的是,2014年北京土地市場出現了罕見的『百日』斷供現象。中原地產市場研究部總監張大偉介紹說,今年北京住宅類土地供應出現減少,相比去年減少了460萬平米。
順義宅地樓面單價最高近3萬
今年北京樓市遇冷,新房、二手房均價都出現了下降。盡管這股寒意傳導到了土地市場,北京土地市場出現『流拍』現象,但是北京的地價並未回落。『北京地價已居於高位,掉下來的可能性不大。』一位業內人士對記者說。據美聯物業、中原地產等多家機構數據顯示,截至12月16日,北京土地出讓金總額為1911.4億元,算上僅剩下豐臺區一宗地塊待售,預計全年的土地出讓金總額或將達到1920億元。北京住宅用地平均樓面價高達14557元/平方米,與去年平均樓面價9616元/平方米相比上漲51%。
值得注意的是,從美聯物業統計數據中看出,今年順義住宅用地樓面價大幅上漲。據張磊介紹說,今年北京順義區宅地成交共有8宗,其中順義新城第21街區一居住用地樓面價最高,約為2.92萬元/平方米;去年順義宅地最高樓面價約為1.28萬元/平方米;前後兩者樓面價相差1.64萬元/平方米。今年北京門頭溝區住宅用地成交數量共有5宗,其中門頭溝永定鎮一宗宅地樓面價最高,超過2.04萬元/平方米;去年門頭溝地區宅地最高樓面價約為1.6萬元/平方米。前後兩者相差約為4000元/平方米。『今年門頭溝區宅地的樓面價突破2萬元/平方米,順義區宅地的樓面價逼近3萬元/平方米。兩個區域地價的上漲將會推動明年房價的上漲,預計明年門頭溝區新房均價奔4萬元/平方米,順義區新房均價奔5萬元/平方米。』張磊如是說。有業內人士感慨說,『北京的房價變化真快,從前幾年四環住宅房價奔4萬、五環房價奔4萬,到明年六環房價看樣子也要奔4萬了。』
地王刷新頻率降低
去年,北京土地市場火爆,地王紀錄被刷新三次,包括融創農展館地塊、恆大東壩南區地塊和三家房企聯合拿下的門頭溝區永定鎮地塊。
今年卻僅出現一塊地王——華嘉胡同地塊,起始價35.5億元,最終華融以74.6億元競得,溢價率高達110%。『除去商業部分,該地塊住宅部分樓面價超過9萬元/平方米。』張磊告訴記者,華嘉胡同地塊刷新了北京土地市場的總價和樓面單價紀錄。一旦華嘉胡同地王入市,勢必會帶動所在區域的房價上漲。後來,海淀區太平莊村2號地出讓消息掛出,起始樓面單價約為3.71萬元/平方米,是今年北京推出的樓面單價最貴的地塊。有業內人士說,『這塊地有可能成為今年北京新單價地王。』最終,該地塊被金地興業、永同昌和中金元泰聯合體奪得,沒有刷新年度單價地王紀錄。
對於今年北京地王刷新頻率降低,張磊表示,這一現象表明北京土地市場轉冷,房企拿地熱情不高。受到北京樓市整體下行的影響,部分房企銷售狀況不佳,回款速度變慢,資金鏈出現問題。雖然今年地價出讓金總額看漲,但由於房企資金緊張、底氣不足,使得房企拿地節奏減慢。
晨報記者武新
-業內觀點
土地市場有望
來年『開門紅』
930新政出臺、央行降息後,土地市場逐步回暖。據機構統計,10月份,北京土地成交金額達1978000萬元,環比九月增長了103.93%。京城土地市場的復蘇,增強了房企拿地的信心;從央行降息政策出臺到12月4日,僅僅十幾天的時間內,北京經營性用地成交3宗,面積總計104877.6平方米,成交金額共計27.83億元,其中,房山新城良鄉組團地塊溢價率高達52.38%。
明年京城土地市場走勢如何?亞豪機構市場總監郭毅表示,明年北京土地市場能否進一步回暖,關鍵還是要看政策和市場的變化。一方面,如果明年貨幣政策更加寬松,房企的融資渠道暢通,能夠獲得比較充足的資金,就有可能加大土地儲備。另一方面,如果明年北京二手房稅費減少,央行進一步降准降息,新房、二手房成交量持續上漲,庫存去化不斷加速,市場明顯回暖,那麼北京土地市場也會好轉。房企出手拿地的熱情就會增加,優質地塊能夠受到房企的追捧。
在中原地產市場研究部總監張大偉看來,目前信貸政策的松綁使得北京樓市已經出現了企穩的跡象,在這種情況下,房企再次開始進入北京土地市場搶地,特別是熱點區域的住宅地塊,未來前景被看好。『隨著各類救市政策的出現,部分房企進入北京土地市場期待抄底。2015年1月份,北京土地市場將會迎來一個開門紅。』張大偉很有信心地說。
『北京農展館地王項目入市,刷新了北京豪宅獲批單價歷史紀錄,打破了北京市場價格標准。』郭毅說,這是北京地價推高房價的典型例證,然而超過16萬/平方米的高價能否得到客戶認可,還有待於市場的考量。
張大偉認為,今年北京住宅用地供應量減少,將會導致在明年的下半年,北京樓市有可能出現供不應求的現象,而持續運行高位的土地價格再加上供不應求的市場狀況,就會轉化為房價上漲的動力。郭毅認為,明年北京會有一批新的豪宅項目紮堆入市,像農展館地王項目一樣,這些豪宅均價大多會超過10萬元/平方米。
晨報記者武新