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上周,北京地產圈猛料不斷,先是『龍頭』萬科在與綠地的『一哥』之爭中暫處下風;而後,執掌北京萬科5年之久的『毛大慶-肖勁』組合最終勞燕分飛。還沒等看熱鬧的我們完全回過神來,更大的『意外』就撲面而來。
上周末,北京青年報記者在北京市住建委網站上看到,剛剛過去的周末,北京市共有5個項目獲得了預售許可證,從未聽說過的觀瀾嘉苑項目是其中之一。而這個神秘的項目實際上就是去年9月份,由融創中國以43.24億元的實際成交總價斬獲的東三環農展館地塊,最終樓面價高達7.3萬元/平方米,成為去年的全國最貴地王。在住建委給予的預售許可證批復中,觀瀾嘉苑顯示的可售房源為51套,單價為驚人的16.5023萬元/平方米,而這還僅僅是首期。
農展館地王項目『靜音』入市
作為去年標志性的地王,農展館項目何時入市,一直是業內尤其是豪宅開發商關注的焦點。早在今年3月份時,融創執行董事兼北京公司總經理荊宏曾表示,該項目會在明年正式入市,公司內部對於15萬元/平方米的定價也是認可的。但工程上的進度和政府的價格審批可能會制約具體的入市時間。
但結果顯而易見,一向以高周轉為傲的融創中國,即便對於農展館這樣的頂級豪宅項目,也不能容忍其過於拖沓,並最終在年底前,以16.5萬元的均價成功闖關,輕松超越單價近10萬元/平方米的保利·海德公園,成為今年取得預售證的最貴項目。
令人玩味的是,主管部門似乎有意將重大決定放在周五或休息日公布,以減輕其帶來的影響,這次農展館地王項目獲批的消息就是上周日纔發布的,而不久前的降息降准消息也是在周五下班後纔公布。
而作為開發商的融創中國,也深知『最貴』頂級豪宅入市可能帶來的輿論風暴,非常默契地與主管部門一道采取了『靜音』策略。
就在其獲批前,業內甚至普遍認為,拿地更早並且已經成為現房的萬柳地王項目——中赫·萬柳書院應該會先一步入市,但事實上,農展館地王為了搶在年底前入市,簡化了一切常規流程。亞豪機構市場研究總監郭毅在轉發融創農展館項目入市消息時,也用『想不到』來形容。
為了加快速度,除了采用期房銷售外,農展館地王項目的推廣名稱甚至都沒有確定。雖然有了取證時的名字『觀瀾嘉苑』,但按照北京樓市的通常做法,『觀瀾嘉苑』僅僅是預售證顯示的官方名字,通常情況下開發商都會給項目起一個用於宣傳推廣的案名。並且,這樣單價超過16萬元的頂級豪宅,居然沒有大張旗鼓地豎起圍擋或貼出廣告,甚至連示范區(含樣板間)都沒有開放,就這樣靜悄悄地獲批了。
對此,有業內人士分析道,豪宅產品往往需要長時間的蓄客,並不斷與客戶溝通完善產品,農展館項目的突然入市確實另類。並且,即使獲得了預售許可證,融創農展館地王項目也一定不會像一般住宅那樣,取證後三天就開盤銷售,具體的開盤日期一定會在明年,之所以這麼急於入市,很可能帶有某種象征意義。
16.5萬元/平方米只是首期未來單套價格可能破億
在農展館地王項目入市前,北京樓市的期房項目是很少有超過15萬元/平方米的。同樣是頂級豪宅的朝陽區霄雲路8號和海淀區的釣魚臺7號院,是少有的兩個賣出過16萬元每平方米天花板價的樓盤,但這兩個項目當時也都是准現房或現房成交的。
根據北京市房地產交易管理網公示的預售許可證信息來看,融創農展館項目此次批准的7號樓是住宅和商業混合的樓座,共計51套房源,其中35套為住宅,16套為商業。住宅的最高擬售價達到了190821元/平方米,而最高總價的一套房源則為7107萬元。
並且,這還僅僅是一期的價格,去年10月,融創中國董事長孫宏斌就公開表示,如果項目售價是15萬元/平方米,利潤並不高,臨湖的部分房源售價將超過30萬元/平方米。
如今看來,這並非癡人說夢。根據規劃,融創農展館項目,將建設7棟樓,地上部分為7-8層。其中1號樓、2號樓、6號樓為純住宅,4號樓是配套樓,3號樓、5號樓是辦公商業樓,7號樓是商業住宅混合。
這意味著已經獲得預售證的7號樓是位置相對較差的一個,而其他幾棟純住宅樓的位置更好。也同樣意味著7號樓住宅16.5萬元/平方米、商業18.2萬元/平方米的售價或許並不是該項目的最高價格,未來30萬元/平方米的價格也許真的會出現。
此外,一位曾經在霄雲路8號負責銷售、如今已經跳槽的業內人士向北青報記者透露,按照他的經驗,頂級豪宅市場不同於普通住宅,有實力的買家並不在意一套房子是七八千萬還是一個億,反而對於戶型設計的要求一定要跟頂級豪宅相配,像霄雲路8號,主力戶型都是450-520平方米的超大平層,給予了這類買房人很大的滿足感,而融創農展館項目獲批部分的主力戶型則是350平方米,實際使用面積甚至不足300平方米,明顯還有很大的提昇空間。
照此估算,上述人士預計,未來融創農展館項目最高房源的售價很可能是單價接近30萬元/平方米,總價也可能因為加入大戶型,而輕松突破1億元/套。
就此,北青報記者也聯系了融創中國方面,但對於該項目具體的入市時間和未來可能銷售的價格及戶型,融創中國相關人士並未予以回復。
明年近20個頂級豪宅項目搶20多個買房人
雖然頂級豪宅的價格已經高不可攀,但由於這類項目與普通購房人關系並不大,因此並不會對樓市整體產生過多影響。
不過,隨著融創農展館地王加入戰局,無疑將推高北京頂級豪宅項目的整體價格水平,早已做足功課、隨時准備入市的北京萬柳書院、北京佳兆業廣場同樣被認為將輕松突破10萬元/平方米。
而這還僅僅是開始,真正的競爭則是在明年,除了上述三個項目,目前北京市場上,接近或超過10萬元/平方米的在售項目還有北河沿甲柒拾柒、霄雲路8號、保利·海德公園、泛海國際、中信國安府等。
另外,今年拿地的地王項目如遠洋劉娘府地塊、龍湖西局地塊、泰禾西局地塊等也都可能在明年入市,再加上夏家胡同項目、保利東壩項目、中央公園廣場等鐵定單價過10萬元的純新盤項目,對於本就屬於小眾的頂級豪宅市場,明年的供應量將極其龐大,頂級豪宅之間『刺刀見紅』的競爭也將在所難免。
根據中原地產分析師張大偉的研究,2011年-2014年,北京均價10萬元以上的項目,年成交均量只有20多套,2011年最高,為28套,2014年到11月份只有21套;均價8萬-10萬的項目,年成交量最低的是2012年,67套,成交量最高的是2013年,157套。
可以看出,如果按照之前4年平均20多套的去化速度來看,明年售價超過10萬元或在10萬元左右的項目就有近20個,而隨著這些頂級豪宅項目的紮堆入市,很可能出現20多個項目搶20多個豪宅買房人的殘酷場面。
(記者李桁)