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買房時銷售反復承諾戶型一定屬於普通住宅標准內,收房時則全變成了『豪宅』。本該是幸福的收房卻變成了一件煩心事兒,非普通住宅在交易時增加的成本成了南六環外某小區50多位業主的心病。因為一條140平方米的『紅線』,業主交易成本或面臨翻倍,《廣廈時代》在調查中發現,這50多位業主遇上的並不是個案,開發商在銷售時想打的政策『擦邊球』,或許就成了購房人日後的『苦果』。曾經的70/90政策下的多證房也成為限購後市場的棄兒。業內人士呼吁,有關部門在出臺新政策時,能盡量考慮周全,避免『誤傷無辜』,對這部分購房人制定出相應細則。
購房人:收房面積多了0.62平方米契稅面臨翻倍
近日,在等待了兩年多後,陳先生收到了期待已久的收房通知書,但仔細閱讀過收房通知書後,陳先生意外地發現,實際交房的面積與他的購房合同中約定的並不一樣,而是多出了0.62平方米。而這0.62平方米不僅意味著陳先生要再支付0.62平方米的購房款,同時他所購房屋的面積也已超出了140平方米。
根據北京市享受優惠政策普通住房標准的要求,140平方米是一道重要的門檻,超過這一面積標准線,無論單價如何,都不能享受普通住房的稅收優惠政策。陳先生告訴《廣廈時代》,當初購房時,他對於這個戶型也有些疑慮,就是擔心交房時面積發生變化會帶來契稅的增加。但當時他的置業顧問信誓旦旦地向他承諾,面積絕對不會超過140平方米。『開發商既然將戶型設計為這個平方米數,就是為了規避政策帶來的契稅增加,自然不會把戶型面積做超了。』陳先生現在還記得當初置業顧問為說服他購買時的表述方式。陳先生還透露,當時還有一個戶型是153平方米,但有一定折扣,算下來總價比他所購戶型只多兩三萬元。『如果不是有銷售的承諾在先,我怎麼可能買這個戶型?』
戶型從普通住宅變為『豪宅』,除了收房時契稅的增加還有哪些影響呢?偉業我愛我家集團市場研究部經理張月介紹,140平方米以上戶型的交易成本相較其他戶型區別較大,除了首次購買時3%的契稅外,這樣的戶型再次入市交易時,新業主同樣也要支付3%的契稅,即使產權證滿五年,也要繳納差額5.6%的營業稅。陳先生還向《廣廈時代》表示了他的其他擔懮,房產稅出臺後,非普通住宅是否會再次面臨更高的持有成本。總之,作為家庭的唯一一套住房,被『豪宅』後總覺得會有各種不便。
開發商:一切按合同執行無證據表明曾承諾是『普通住宅』
陳先生面臨的問題並不是個案,與他購買了同一棟樓的50餘戶業主在收房時都遇到了這一問題,而且每戶業主的房子都是不約而同地多了0.62平方米。在了解了彼此的情況後,業主們決定拒絕收房,並且相約一同找開發商諮詢解決辦法。
收房當日,陳先生和其他業主一同來到開發商收房現場,對於陳先生等業主提出的質疑,開發商的態度顯得很強硬,並表示一切都按照合同執行。開發商相關負責人表示合同中約定的面積雖然在140平方米以內,但根據合同約定,收房時面積誤差與合同約定只要在±3%以內都不算違約,只要按照收房時的面積核算價格,多退少補即可。
對於陳先生等業主提到的銷售人員銷售時的承諾,開發商也表示,銷售員的口頭承諾與開發商無關,並沒有證據能夠證明開發商曾承諾過面積一定會在140平方米以內。對於開發商的說法,業主們很不滿,但由於項目銷售時是交給了第三方經紀公司,業主們也無法找到人對質。
解決方案:重新申請測繪面積減少公攤變回普通住宅
在與開發商商量無果後,陳先生等業主們最終選擇尋求政府相關部門幫助。最終在政府的協調下,開發商表示,會向市住建委提出申請,對這50餘戶業主的房屋面積進行重新測繪,盡量減少部分公攤面積,以實現每戶業主的房屋面積與合同約定基本一致,並限制在140平方米這一政策紅線以內。
雖然開發商承諾了會協助解決這件事,但陳先生等業主還是心有餘悸,陳先生表示,雖然這次的事情暫時看是可以解決了,但留給他的教訓還是很多的。首先對於開發商這種打政策擦邊球的做法,他以後是不敢再輕易買單了。另外,對於開發商的承諾,沒有真正落在合同上的,還是不能太當真。
《廣廈時代》和業內人士了解到,除了會定期調整的單價和總價外,140平方米和90平方米是制定優惠契稅標准時的兩條紅線,很多開發商在設計戶型上也會充分考慮到這個標准給購房人帶來的成本變化,但對於期房,實際施工和設計圖紙尺寸出現細微偏差是很正常的,這些偏差也多產生在公攤面積中。不過對於這種變化帶來的政策變化,一般開發商都會協助解決,購房者在發現類似情況時,不要急於收房,應主動與開發商溝通,主動解決這種變化帶來的交易成本的上昇。
政策紅線誤傷購房人並非個案一房多證阻擋換房路
140平方米和90平方米這兩條紅線一直是市場稅收標准的指導線,而90平方米曾經也是另一道為開發商和購房者制造障礙的紅線,不過,現在仍備受困擾的只有當初的一些購房人。
袁先生就是這群購房人中的一員,換房在他們家已經變成了不可能完成的任務。2008年,袁先生在北五環購買了一處大三居,不過這個三居與其他房子不同,帶有三個產權證。之所以會這樣,是緣於2006年建設部、發展改革委等9大部門聯合發布的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,其中規定:自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的,必須報建設部批准。即『70/90政策』。
當時為了規避這一規定,打政策的擦邊球,部分主打改善型或豪宅產品的項目,為了能夠銷售大戶型,就在報批階段以小戶型為主,而實際銷售時把這些小戶型打通,設計成大戶型產品銷售給購房人,『一房多證』的情況在當時並不少見。袁先生正是購買了這樣的產品。當初買房時,雖然簽署了三份合同,但袁先生也沒覺得有什麼大問題,只是麻煩了些,但限購政策出臺後,袁先生再次購房和賣房都出現了大問題。
『這一套房就佔用了我三個購房資格,關鍵我還不能分著賣出去。』因為名下已經有了『三套房』,袁先生已經失去了購房資格,想要把這套房子出售,再買其他的,又無人有資格接手。袁先生所在小區周邊的中介告訴他,能合規買他房子的人,只能是以公司名義購買,如果個人買,需要經過非常復雜的程序,貸款也很麻煩,除非房子價格有大幅度的優惠,否則很難賣出。『按照現在的政策,我如果想換房或者再買房,只能等兒子滿18歲以後了。』
建議:制定政策盡量避免誤傷特殊情況應有相應細則
像袁先生一樣的購房人還有很多,由於當時的政策所限,他們的房屋都擁有多個房產證。如今,雖然70/90政策已經名存實亡,幾乎很少被提起,但限購卻變成了另一道他們無法越過去的政策紅線。開發商銷售完成後,『打擦邊球』的行為已經成為過去,但留給購房者的卻是無盡的麻煩。
而且,袁先生等購房人還有其他的擔心,在接下來的不動產登記、房產稅征收等多個新政策中,他們會不會一次又一次地被誤傷?對此,業內專家也呼吁,相關部門在制定新的政策時,應盡量避免對於普通購房人的誤傷,對於某些階段性政策產物,應充分考慮到,並制定相應的細則。
也有業內人士提出,對於像陳先生等購房人遇上的施工面積變化帶來繳稅標准的變化,相關部門也應給出指導意見,購房者遇上類似情況可以依法依規維權,不能每件事情都靠出事後購房人抱團與開發商談判。(文/門庭婷)