|
||||
新版《濟南市物業管理辦法》(以下簡稱《辦法》)將於2015年2月1日起正式施行。比起15年前的“老辦法”,“新辦法”有哪些亮點?相關條款有何變化?重點可以解決哪些難題……16日,濟南市住房保障管理局召開新聞發佈會,首次對新版《辦法》做全面解讀。
在日常住宅小區裏,業委會成立難成了普遍問題。有的業委會運作不規範,特別是對業主自治組織的行政管理職責不清、權限不明,導致業主的合法權益難以得到有效維護。
針對以上問題,新版《辦法》第七條規定,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆選舉工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責,組織召開物業管理項目聯席會議,調解處理物業管理活動中的糾紛。
“這是首次在管理主體上確定了社會事項屬地管理與物業服務行業管理相結合的原則。”濟南市住房保障管理局房政處處長黃安平說,確立了由市、縣(市)、區房屋行政主管部門作爲行業主管部門,負責物業管理活動的行業監督管理工作;街道辦事處、鄉(鎮)人民政府作爲屬地管理的管理主體,負責本轄區與物業有關的業主大會成立和業主委員會選舉、運作的組織、指導、監督工作。
目前在不少小區,業委會成立不起來,無法表決重大事項也成了大麻煩。“對於不能成立業委會的,這次辦法也首次做出規定,彌補了此前規定的空白。”濟南市住房保障管理局副局長張恆志說,《辦法》中第29條規定:業主大會未能選舉產生業主委員會的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織召開業主大會表決重大事項。這樣一來,可以保證業主的意見得到充分真實的體現,也能保證重大事項表決的真實性。
維修資金作爲房子養老金使用困難成了普遍的難題。使用難很大的原因在於:一棟樓上有的業主交了維修資金,有的沒交,那些沒交的就直接耽誤已經交存的業主使用。“現在很多市民都習慣於在辦理房產小證前才交維修資金,但是由於市民辦證的進度時間都不一樣,這樣就影響了維修資金的使用。”黃安平說,像一些大社區,房子銷售週期長,同一棟樓上有的房子賣了,交了維修資金,那些沒有賣的,就沒有交維修資金。“那些沒賣完沒交維修資金的情況,也會影響已入住業主對維修資金的使用。”
“新《辦法》將維修資金的交存提前,這利於此前問題的解決。”黃安平說,住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主應當在辦理房屋入住手續前,將首期物業專項維修資金存入商品住宅維修資金專戶,尚未交存物業專項維修資金的房屋,房地產開發企業應當在辦理房屋產權初始登記時一次性交存。“這樣就可以把此前因交存不一導致的使用難題解決。”
危及業主生命和財產安全的,可以按應急維修程序支取使用維修資金。在原有三種應急維修情況的基礎上,《辦法》增加四項內容。“原來對於應急維修的概念有屋面漏雨、電梯安全隱患、消防設施出現故障等,一個‘等’字概念比較模糊,一般應急維修只包括上述三種情況。”張恆志表示,新《辦法》在第一種類中,增加了外牆滲水、下水管道破裂、外牆面脫落、道路塌陷等應急維修的情況。
業主入住後,小區的質量缺陷、配套設施不健全等問題屢屢發生。而這些問題都會轉嫁到物業企業身上,原本不是物業的責任被“推給”物業,這也成了引發業主與物業企業矛盾和糾紛越來越多的主要根源之一。
針對這一難題,《辦法》第11條明確規定:前期物業服務企業承接新建物業前,應當按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定,對物業共用部位、共用設施設備及物業服務用房等進行檢查和驗收,形成書面查驗記錄並加蓋公章予以確認。