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2014年,樓市一改往日高歌猛進的姿態,投資增速放緩、庫存居高不下、房價持續回落,市場分化明顯。與此同時,“去行政化”調控趨勢日益明朗。告別“黃金時代”的樓市將何去何從?
別了,“黃金時代”
2014年,樓市變化速度,顯然超出市場預期。國家統計局公佈的70個大中城市房價數據,可謂一個直觀的觀察窗口。
一季度,70個大中城市,有一半還處於環比溫和上漲,然而從5月份開始,房價環比下降的城市個數持續增加,5月35個、6月55個、7月64個、8月68個、9月、10月均爲69個。
不僅新建商品房如此,二手房價格環比下降的城市也持續增加,特別是到9月份,70個大中城市的二手房價全部呈環比下降態勢。一系列房地產市場的數據也在持續走低。開發投資增速放慢,1至10月份比1至9月份回落0.1個百分點。
調控,將指向哪裏?
從“政策很複雜,市場很簡單”到“政策很簡單,市場很複雜”,2014年,樓市與“行政化”調控方式漸行漸遠。
一個具有代表性的現象就是,行政色彩濃郁的限購政策逐步退出部分城市。限購的保留與取消,被業內人士視爲對2014年政府工作報告提出的“分類調控”的落實。
對於步入新常態的房地產市場,不做過度反應,並不意味着政府不作爲。特別是在當前宏觀經濟面臨下行挑戰的背景下,在堅持抑制投資投機性需求外,更要注重滿足居民的合理住房需求。
2014年下半年出臺的一系列政策對此均有所體現。比如房貸新政策要求“對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,爲改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,執行首套房貸款政策。住房公積金新規定中要求推進異地貸款業務,公積金貸款對象擴大至第二套改善型自住住房。
專家還建議,在中國房地產市場告別高速增長的“黃金期”,房地產投資量、竣工量和新開工量等各項重要指標的峯值已經到來的情況下,尤其要注重房地產泡沫的抑制和防範。
走勢圖,如何描繪?
從當前來看,銀行房貸新政、央行降息等政策出臺,猶如給房地產市場注入了“強心劑”,自10月份以來,冷清的樓市有了些許變化。
10月份部分城市二手住宅價格環比有所回升。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市二手住宅價格環比均停止下跌。其中,北京二手住宅價格環比上漲0.3%,上海、廣州、深圳環比均持平。
對於房價環比降幅收窄,與各地房貸政策調整,房企爲消化庫存繼續加大推盤力度,部分購房者選擇入市這些因素有關。
樓市是否會全面回暖?部分受訪專家給出的答案是否定的。他們認爲,由於不少城市庫存依然高企,加之土地消化週期過長,需求過度透支,房價調整尚未到位。因此,市場短期回暖不具可持續性。
一二線城市,樓市資金面將明顯好轉。三四線城市因爲庫存絕對值過高,這種情況下,即使信貸刺激,出現全面回暖的可能性也不大。
此外,對於信貸政策對樓市的刺激作用,業內人士並不表示樂觀。作爲非對稱降息,央行的此次政策會帶來預期性的微刺激,但市場短期內尚未顯示其影響,就預期而言,降息作用有限,未來樓市難言樂觀。
就中長期而言,專家認爲,從全國的房價收入比、戶均住房套數、居民收入增速等指標觀察,中國房地產市場仍具備實現平穩發展的條件。(記者杜宇)