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小區停車位的問題,我們下樓就能遇上
微信熱帖引熱議,專家、律師、物業回應稱所有權與停車費不矛盾
業主呼吁物業相關賬目『公開透明』
『今天我纔知道,小區停車費是不用交的!』近日,微信朋友圈這樣的一則消息被網友紛紛轉發,其中『物業收取停車費與《物權法》相悖』的觀點不僅讓對物業『鬧心』的市民覺得『解氣』,還成了不少因停車費與物業有糾紛的業主用來爭辯的『武器』。網絡熱帖的觀點有根據嗎?業主該不該交停車費?物業有沒有權收停車費?為解答市民一連串的疑問,沈陽晚報、沈陽網記者進行了一系列調查。
停車費是啥性質收費?
焦點
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熱帖:既非『土地使用費』,又非『保管費』
記者發現,微信瘋轉的熱帖中,作者認為物業收取停車費的行為與《中華人民共和國物權法》中『小區內的道路、綠地、公用設施和物業服務用房屬於業主所有,佔用業主共有的道路或其他場地用於停放汽車的車位屬業主所有』的條款相悖。『物業收取停車費,基本只有兩種性質:一是土地使用費,一是保管費用』。熱帖質疑,既然小區車位歸全體業主共有,物業公司不具有所有權,那麼就沒有權利收取使用費;而收取保管費的原則有二,一是自願,二是簽署委托保管合同,物業沒有權利強迫業主委托他們保管,即便委托保管,也要簽訂委托服務合同便於承擔義務和履行責任。
物管專家:停車費分『租金』和『停放費』
專家稱,住宅小區的停車費的性質,既不是土地使用費,也不是保管費,而是分『停放費』和『租金』兩種。停放費指的是支付用於車位、車庫的公共設施維護、保潔、管理服務人員費用等所需的費用,而租金則是車位所有權人或管理者將車位用租賃的方式,出租給使用人所收取的費用。目前,沈陽物業住宅小區業主的車輛,按兩種不同性質實行不同的收費政策。
律師:停車費實為『管理費』或『服務費』
遼寧登科律師事務所譚律師認為,依照《物權法》規定,小區內的車位屬全體業主所有是毋庸置疑的,但為了滿足業主的停車需求,物業公司可依照合法程序規劃停車位。業主既要遵規停車,又要平衡無車業主的利益,交費停車也是合理的。但停車費並不是租賃場地的費用,而是給物業的『管理費』或『服務費』,用於支付管理、維護停車安全的費用。也就是說,雖然停車位歸業主所有,但並不意味著停車可以不花錢。
熱帖:物業是僱傭單位,無權收停車費
熱帖中的觀點認為,既然園區內的道路、綠地、公用設施、物業服務用房及車位都屬全體業主所有,而物業公司是全體業主僱傭的小區服務單位,沒有哪個部門或個人賦予物業公司向不屬於他們的用地收取停車費的權利。
物管專家:經業主大會同意可收費
專家告訴記者,業主是房屋產權的所有人,由業主大會僱傭物業公司為全體業主進行服務,為更好地服務業主,在程序合理合法的情況下,物業公司有權對園區公共部位進行規劃。物業規劃停車位、收取停車費等一系列問題,都要經由召開的業主大會討論決定,2/3以上業主同意後方能實行。當然,物業公司應在業主大會上拿出服務方案、收費標准、收費合同細則等,以便業主詳細了解。
律師:收費主體不是物業公司
譚律師認為,物業公司是受開發企業或業主委員會的僱傭和委托,對業主停車進行管理服務的,因此收取停車費的主體並非物業公司。特別是針對小區公共道路兩側劃出的地上停車位收費的,實際上是業主收業主的錢,因此這種質疑是不成立的。
熱帖:收費需出示『停車場許可證』和『收費許可證』
熱帖作者認為,小區劃車位收停車費,應向全體業主出示有公安機關審批的本小區『停車場許可證』,還應按照物業管理辦法的要求,出示物價部門核定的收費許可和相關批文。此外,本小區的車位屬全體業主共有,收取的停車費也應歸全體業主所有,既然物業收費,就應出示經全體業主同意的小區
公共收益分配方案。
物管專家:收停車費無需『許可證』
專家告訴記者,居民住宅區的停車場不能滿足停車需求時,經業主大會決定,在不影響道路安全和暢通、不佔用綠地以及消防通道的情況下,可以在住宅區內公共道路或者其他場地設置停車泊位;仍不能滿足停車需求的,由公安機關會同市政設施主管部門,在居民住宅區周邊支路及小街(巷)施劃停車泊位,其收費標准由市價格主管部門確定。也就是說,為滿足小區業主停車而規劃的停車位及相關收費,需經業主大會決定即可。
收費需要審批手續嗎?
焦點
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熱帖:應出示規劃審批手續
熱帖認為,利用小區內部公共用地規劃停車位,需要國家有關部門審批的建設工程規劃許可證、小區規劃總平面圖、小區竣工交付使用社會評審報告及業主投票意見等手續。物業公司要收取停車費,需要向全體業主出示國家有關部門對小區車位的審批規劃手續。
物管專家:開發時需審批,入住後不需要
專家告訴記者,房產開發企業在開發階段規劃停車位時,需要形成規劃方案通過規劃部門審批;而已經入住的小區在公共道路上劃線停車時,物業和業委會達成協議即可,不需要規劃部門審批。
網友熱議有『點贊』的有『認交』的
『強烈支持!《物權法》都規定車位歸業主了,憑啥用自己的東西,還要交錢給物業啊!』相信熱帖一出,大多數業主的第一反應,就是為多交了那麼多年的停車費而懊悔得直拍大腿。
『看了這個帖子,我還特意回家看了一眼當初的購房合同,上面確實有一項說,停車位劃歸開發商所有。』網友小劉說,『雖然我也不想天天交錢停車,但是天下哪有免費的午餐,小區保安給你看門看車,還時不時給你巡邏,給人點辛苦費,有什麼可心疼的?大家都不容易!再說,小區真沒人看車了,被劃被剮咋辦啊!』此外,業主小李則稱,當初租車位時與物業公司簽訂過一份『車輛停放服務協議』,即租車位的協議,上面寫明了車位的租金、業主享有的權利及物業公司的責任。『根本沒質疑過應不應該交錢,只覺得有人看車是最好,能安全點,為了安全交點錢也無妨。』
物業公司服務不易盼理解
記者走訪多個小區的物業公司,聽到最多的一句話就是『盼理解』。『當初小區規劃的時候,沒劃那麼多車位,隨著現在小區業主的車輛越來越多,車位根本就不夠,更有甚者把車停在兩樓之間,不僅影響其他業主的出行,還不美觀。』某物業公司張經理說,『要是不重劃車位收費停車,外來車輛混進小區,那小區可真是亂套了!』張經理表示,物業公司畢竟是經營性企業,僱傭保安、員工也需要支付工資報酬,看車、維護車位衛生等也需要人力物力,收取停車費用於支付這些費用是很正常。
市民呼吁『賬目公開』纔是最好的
不少市民告訴記者,相比白紙黑字的收費合同,他們更容易相信『熱帖』,歸根到底是對於小區物業公司缺乏信任感。『其實,我們並不是怕交錢,也不是差那點停車費,主要是不知道物業公司把我們交上去的錢花在了哪些地方。』市民吳先生告訴記者,小區業主絕大多數都會交物業費和車位費,但物業卻總『哭窮』,『給我感覺,物業總是「拆東牆補西牆」,很少專款專用,我們都不相信他們了!』吳先生說。『想讓咱老百姓相信,最好的辦法就是把賬目公開,一筆一筆錢花在哪裡,讓咱心裡明明白白的,要是真需要交什麼錢,大家肯定不會有異議。』業主小王說出了很多業主的心聲。
物管專家告訴記者,經業主大會同意物業收停車費,收取的停車費一部分用於車位管理,另一部分歸物業所有,這是合理的,畢竟物業是經營性企業。『但一個車位收多少錢,根據什麼標准收費,花在維護管理車位上的費用是多少,按什麼比例分配收益,這些內容都要體現在收費合同中,經由業主大會討論纔能執行,同時也要定期公開。』
沈陽晚報、沈陽網記者唐心萌攝影記者李雙琦