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日前,相關部門公布消息稱年底又將有4條地鐵新線通車。但似乎今年地鐵開新線並沒有給樓市帶來太多銷售刺激。為此,《廣廈時代》梳理即將開通的4條地鐵沿線發現,之所以沒能推動樓市,主要是因為今年開通的4條地鐵多數位於相對成熟的市區范圍,在售樓盤較少,基本都是改善盤及高檔盤;而向通州進一步延伸的6號線二期沿線,也沒有太多的新盤供應。
以橫貫東西的地鐵7號線為例,目前在售的華僑城、華瀚國際、鴻坤花語墅等項目,由於都位於四環沿線及四環以裡,整體均已改善型產品為主,價格也基本都超過了50000元/平方米。14號線東段,因為與東四環相平行,也明顯呈現出高端化的趨勢,其中霄雲路8號報價達到150000元/平方米,多年銷聲匿跡的老盤泛海國際今年也高價再推新品;而地鐵15號線沿線,則基本沒有在售盤,只有位於安立路的觀巢在售,價格也達到60000元/平方米。
業內人士表示,從今年底即將通車的幾條介於四環-五環之間的地鐵沿線樓盤也不難看出,四環附近無疑已經全部成為改善型樓盤,甚至一些樓盤已經或即將站上100000元/平方米的大關。
而以往一直剛需紮堆的通州,今年的熱點也發生了轉變,集中供應的重心向南平移到了臺湖板塊,八通線及6號線二期沿線則鮮有新盤。而且從八通線、6號線二期沿線目前在售的合生濱江帝景、大成國際、華業東方玫瑰等項目銷售的產品來看,也不再是單一的剛需產品,轉而有更多的大戶型供應。另外,與大市相匹配,通州樓市價格漲不動,但也不像前幾年,沒有出現樓市一旦低迷通州肯定大跌的情況。
鴻坤花語墅
地址:朝陽西大望路北京工業大學西門北側100米
裝修:精裝修
戶型:150平方米、200平方米三居,及300平方米帶花園戶型
價格:88000元/平方米
位於大望路板塊的鴻坤花語墅,市場銷售一直不溫不火,一方面是因為該項目單價及總價都較高,難以形成搶購的場面;再者,開發商似乎也不著急賣,因此,造成了市場聲音不如之前的鴻坤理想城以及現在位於香河的鴻坤原鄉系產品火爆。
據了解,目前鴻坤花語墅主力在售產品為150-200平方米的三居,雖然面積不算奢侈,但該項目實際成交價格近70000元/平方米,因此,總價站上了千萬大關。據介紹,該項目首層與頂層均為躍層,中間層為平層設計。在該項目銷售人員看來,首層的下躍層設計是該項目的一大亮點。『所有的首層產品,購房人都將同時擁有一個私家花園,在城市核心區享受類別墅的生活形態。』銷售人員說。
從實地探訪,鴻坤花語墅與很多高端盤一樣,雖然還有不少的待售房源,但已經現房實景呈現。現房一方面讓購房人所見即所得,也讓購房人看到了該項目的一些不足。一位參觀過鴻坤花語墅的購房人就表示,該項目的戶型設計大體上中規中矩,只是個別房間的布局還是稍顯不足,對於改善型置業來講,還是希望每一個屋子的面積都更實用。
雖然存在不盡如人意的地方,該項目銷售人員表示,小區的區位及環境優勢還是給了不少購房人以出手的信心。『我們銷售帶購房人看房,很多購房人都會不自覺地注意到整個小區的內部環境,由於該項目容積率只有1.6,因此,也給開發商精心做園林留出了更多的發揮空間。也正是因為小區內部的整體環境較好,也側面刺激了鴻坤花語墅首層帶花園的戶型最受歡迎。』銷售人員表示。
事實上,在一些購房人看來,相比近年新開發的高檔盤來講,鴻坤花語墅在產品本身的優勢正在逐漸減弱,而之所以還是猶豫要不要在該項目置業,主要是考慮到鴻坤花語墅的區位優勢。『現在的高檔盤都在逐步向外環延伸,如此一來,鴻坤花語墅的性價比就被動拉昇了。』一位購房人說。
合生濱江帝景
地址:通州運河西大街果園環島向東兩公裡
裝修:精裝修
戶型:99平方米和137平方米三居
價格:29000元/平方米
地鐵6號線二期年底通車,為一直推廣雙線地鐵的合生濱江帝景再添利好。據了解,地鐵6號線二期距離合生濱江帝景大約3公裡,與八通線到該項目的距離相當。雖然距離兩條地鐵都不算很近,但是對於軌道交通出行至少有了更多的選擇。
合生濱江帝景所處的位置是通州的老城區,周邊玉橋北裡、運喬嘉園、柳岸景園等社區都已入住多年,因此周邊生活氛圍較為濃厚,各項生活配套也很齊全。項目南側即是卜蜂蓮花通州店,可以滿足業主的各項生活需要。
另外,作為通州為數較少的改善盤,目前在售的主力產品為99平方米精致三居和137平方米舒適三居,銷售均價為29000元/平方米。全部采用飄窗設計,戶型朝向均為南向或南北通透,其中99平方米的小三居,南向采光面達到10米,設有南向陽臺,可以做獨立洗衣房,三個臥室全朝南。137平方米南北通透大三居,設有獨立餐廳和客廳的雙廳設計,南向客廳帶獨立陽臺,主臥面寬近4米,三個臥室均是直通飄窗設計,增加使用面積的同時,從觀景效果上來說視野更好,提高了居室通透度。
對此,有購房人表示,產品設計本身以及該項目臨近運河公園是其最終選擇出手的重要因素。『戶型實用功能可以實現三代同堂,而且還有一個公園遛彎,算是一個不錯的選擇。』不過,臨近收房也有購房人表示苦惱,『原定於11月入住,卻到現在仍舊沒動靜。而且,有業主到房間裡去看過,精裝修方面也不敢恭維,很多地方較為粗糙。開發商在節約成本方面也做得挺極致,一個不小的屋子裡,只有一個暖氣片,日後入住只能自己再加暖氣片。』
對此,業內人士表示,這一方面體現了開發商對精裝修的把控能力,再者,在2012年首期開盤的合生濱江帝景售價16000元/平方米,這一價格在當時一度刺激該項目逆勢熱銷,較低的價格入市,勢必也會加大開發商給產品『瘦身』的可能性。另外,從前一陣該項目施工方向開發商追討工程款來看,施工方的不滿情緒也導致其在作業過程中的惰性。
臻園
地址:朝陽區望京廣順北大街與來廣營西路交匯處西側
裝修:精裝修
戶型:175平方米三居和215平方米四居
價格:48000-50000元/平方米
位於朝陽區望京北側的臻園,南側緊鄰北五環,隨著年底14號線的通車,臻園的業主出行可以實現步行快速換乘地鐵了。據了解,今年以來臻園的成交數據始終名列樓市前茅。繼摘得上半年及前三季度銷冠之後,憑借42億的業績也成為了北京樓市前10個月的銷冠。
據介紹,目前臻園在售的產品為215平方米的四居和175平方米的三居,共計143套房,精裝修交房,單價在48000元-50000元/平方米,並可以交10萬元享受9.8折。可見,銷冠也沒有端著賣,仍舊尋求積極出貨。
在購房人看來,臻園不僅緊鄰北五環的區位優勢明顯,產品本身也可圈可點。在戶型設計上,臻園的戶型三面采光,以215平方米的低聚戶型為例,南北通透的大面寬短進深戶型頗受改善型購房人的青睞,13米南向大面寬,主次臥均朝南,主臥、起居室均帶有陽臺,主臥帶有獨立衛生間和衣帽間。『畢竟也是千萬級左右的改善置業,首先強調住著舒服,格局通透,面積使用合理最重要。』一位購房人表示。
另外,據介紹,臻園的金牌管家式服務更注重鄰裡關系的融洽,以招商會為平臺的9個平臺、5個系列的子品牌、3個個性節日等豐富多彩的人性化社區活動,創造了臻園豐富與和諧的社區氛圍,為住區融洽的鄰裡關系,提供保障。並創辦了京城首個家庭成長學院,還攜手早教機構金寶貝,伊頓國際教育集團兩大教育機構,推出成長學院首季定制課程。
值得一提的是,臻園更是有著景山學校這樣的優質教育資源。對此,一位業主坦言,倒不是因為有景山這樣的學校就在這裡買房,但不可否認,景山學校給該項目錦上添花。『在臻園買房前也是各種打聽到底能不能入學,得到教委的權威解釋是,到時候看當年的劃片情況,誰也無法保證。這幾乎是所有學區房都面臨的問題,因此,有入學的可能總比沒有好,本身也是奔著居住舒適而來,如果再有學區那自然是錦上添花。』一位購房人說。
華僑城
地址:朝陽東四環四方橋京沈輔路南側(歡樂谷)
裝修:毛坯
戶型:170-186平方米三居、243平方米四居、350-500平方米躍層
價格:41000-48000元/平方米
本月即將通車的地鐵7號線西起北京西站,東至焦化廠站,填補東南四、五環間沒有軌道交通的空白。與此同時,7號線上的歡樂谷站也給開發已久的華僑城帶來了軌道交通的便利。一位業主表示,之前出行東南四環沒有軌道交通,日後有了地鐵,出行方式的選擇自然多一些。
據了解,位於7號線歡樂谷站的北京華僑城項目目前在售的產品全部為改善型大戶型,其中主推170平方米三居,此外,還有186平方米的三居、243平方米的四居以及350-500平方米的躍層產品,價格約41000元/平方米,而且基本都是現房出售。
事實上,華僑城不僅有著現房的優勢,該項目前期早已入住,生活氛圍已經形成並完善。值得一提的是,華僑城的教育資源在北京樓市顯得與眾不同。據了解,華僑城引進了湖北黃岡中學,雖然不是北京的老牌名校,但教學水平在全國也屬前列,這讓該項目的家長頗為滿意。此外,在學前教育方面,該項目的伊頓雙語幼兒園,也給業主提供了不錯的選擇。
一位該項目的業主表示,幾年前在華僑城置業時,預期並不是特別高,然而,實際住了幾年發現,不論是房子本身,還是房子以外的居住環境都令人滿意,從較高的入住率來看,該項目受到業主的認可度還是較高的。『有時候經過小區附近的二手房門店,可以觀察到華僑城的二手房價格都算得上堅挺。』該業主稱。本版文/張蛟