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網上房地產數據顯示:截至昨天下午4點,全市商品住宅的存量已經超過了歷史水平,達到1327.44萬平方米的高位,從1200萬平方米到1300萬平方米僅用了3個月的時間。
由於2013年和2014年住宅類用地建築面積的供應量處於相對的高位,分別有942萬平方米和804萬平方米,未來一兩年這些供應必將轉化成商品住宅。
近期一系列政策對市場的利好作用清晰可見,但臨近年底,開發商的業績完成率並不太理想,在年報的壓力下,不少開發商趁這股政策利好的勢頭開始加大推盤力度,甚至“貼錢”銷售,沒錯,真的是貼錢。
金山房展:宣傳單“貼錢”意思意思
在近日開幕的“2014年金山區房展會”上,有購房者拿到某樓盤的宣傳單時驚訝地發現,上面居然還有人民幣。原來是銷售人員在宣傳單右上角貼了張一元紙幣,而且還特別註明:“憑此單頁親至售樓處可領取精美禮品一份。”記者注意到,還有人刻意多領取了幾份,“積少成多”也有了十幾塊錢。
“就是怕你們拿到就扔呀。”銷售人員坦言,常常看到看房人拿了單子一轉身就扔地上了,貼錢以後希望能至少多保留一會,起到宣傳效果,“錢貼得太多嘛,怕被幾個人搶光也不太好,就一塊錢‘意思意思’。”
記者注意到,現場樓盤多有優惠,即便已經是單價8000元-1萬元的低價樓盤,仍能給出“2萬元抵10萬元”的折扣。一些電商聯合房企還在醞釀“雙十二”的營銷,借力銷售。在搜房網的“雙12特區”,“預約特賣”、“房產衆籌”甚至“瘋狂數錢”……各種新玩法層出不窮,一些特價房最低打到八三折。上海中原地產研究諮詢部經理盧文曦表示,連續的政策利好下,市場供應都處於高水平,展示房企決戰年底的意圖。
成交激增:連續四周超20萬平方米
自普通住宅標準放寬後,滬上商品住宅的周成交量一直維持在20萬平方米以上的水平,上週已是連續第四周維持在20萬平方米以上。從成交排名情況來看,上週有三個項目的成交量都突破了1萬平方米的大關,分別爲惠南頤景園、恆基旭輝中心、仁恆東邑雅苑。不過,儘管上週成交量不低,但從成交量較高的項目來看,都不屬於普通住宅的範疇,如恆基旭輝中心和仁恆東邑雅苑兩個項目均位於外環外,兩個項目的成交均價分別爲3.6萬和4萬元/平方米左右,套均總價爲360萬元和510萬元,均超過了普通住宅的範疇。
另一方面,開發商也不願房企錯過各種政策創造的“窗口期”,上週本市商品住宅的新增供應面積爲52.41萬平方米,環比上漲21.71%,創下2年以來的新高。共有來自12個項目的16張預售證入市,其中接近一半的供應量來自臨港新城板塊的宜浩綠園項目。這個樓盤供應套數超過3000套,該項目爲臨港新城的限價房,成交均價維持在8000元/平方米左右,預計未來一兩週內,該項目會出現集中成交。那麼,未來幾周的成交均價也會因該項目的集中成交而走低。
房東惜售:普通住宅還價餘地縮小
新政雙重刺激下,成交量相對可觀,11月一二手房成交量均創造了今年月度成交第二高的紀錄。普陀、楊浦、虹口、閔行、松江、閘北、浦東張江和周浦等區域成交活躍,普宅新標的利好刺激下,許多中介門店的帶看量和成交量都出現了明顯上升。
與此同時,房東在議價上越發強勢,加價、跳價時有發生。一套蓮花新村學區房,房東最初掛牌170萬元,普宅新標公佈後,房東馬上跳價5萬元,由於這套房子的樓層佳、得房率高,且兩室朝南,非常符合買家的需求,因此面對房東臨時加價,買家還是接受了,成交價鎖定在175萬元。
與惜售、跳價的行爲相比,房東不談還價更爲普遍,尤其是普通住宅,還價餘地越來越小。比如新江灣板塊,目前區域內符合普宅標準的僅新江灣時代花園一個小區,本月房東紛紛縮小議價空間,還價額度由7萬元-8萬元縮至3萬元-5萬元。而松江、嘉定、青浦區域的中介門店經理也反映,區域內200萬元以內普宅最多讓價2萬元。
庫存偏高:內環新房明顯供大於求
“需注意的是,當前供需關係並未真正逆轉,政策所釋放的利好被市場集中消化後,影響力會逐步減弱。”上海中原地產研究諮詢部高級研究員孫黎表示,加上房東誠意度下降,價格談判易陷僵持,量價繼續上行存在阻力,由此判斷末月二手房市場表現爲量跌價穩。
從各環線商品住宅的存量來看,內環內存量的增速最爲明顯,截至目前,內環內存量較年初漲了42.9%。德佑地產研究部的監控數據顯示:今年1月1日至12月9日,內環內新建商品住宅供應量達78.1萬平方米,成交量爲50.5萬平方米,呈現出明顯的供大於求。德佑地產研究部總監陸騎麟表示,今年供應量增加的同時成交量出現了縮水,這是導致今年內環內存量增幅最大的主要原因,可以說“市中心已經完全進入存量時代”。
“今年以來,由於總體市場表現較爲一般,前三季度的成交量都表現平淡,雖然臨近年底,普通住宅標準得以放寬,但內環內符合標準的普通住宅的數量相對來說也十分有限,導致內環內新房賣得不算很好,不少項目的定價偏高,使得購房者的觀望情緒相對較濃。”陸騎麟認爲。記者徐運