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從最初的基礎廠房到如今的動漫產業基地、高檔寫字樓、科研中心乃至科技園區,數十年的發展,使得產業地產的發展道路越走越寬。隨着產業轉移浪潮從沿海向內陸推進,越來越多有遠見的開發商開始進軍產業地產這一“錢景”無限的市場。
儘管前景向好,但道路仍舊是曲折的。鄭州產業園雖然數量衆多,但大多數仍面臨着模式老舊、產業需要升級的難題。業內人士指出,產業地產去“地產化”將是發展的關鍵。
產業地產走過數十年發展歷程
中國產業地產發展經歷了四個大階段:1978年是產業地產孕育、探索階段;1982年~1992年國內開發區開始快速發展;1992年~2002年產業地產進入矛盾與探索期;2002年進入國內產業地產密集開發階段。
20世紀70年代末,中國第一個對外開放的工業園區——蛇口工業園創立,工業地產隨之興起,但當時大多侷限爲以廠房出租和賣地爲主的經營方式。2003年,業內首次提出產業地產概念,並將之作爲工業地產的升級與換代。
目前,國內產業地產的發展已經開始從政府主導模式向企業自主開發模式轉型,但該轉型尚未完成。隨着產業地產的多年發展和開發理念的更新,產業地產的專業度較之前有較大的提高,產品也出現了多元化發展的趨勢。
儘管政府大力支持,但目前在整個行業中,從事產業地產建設的企業仍然較少,不少企業還處在探索期和起步期。但這些僅僅是中國產業地產蓬勃發展的開始,隨着沿海產業向中西部轉移,產業地產面臨着更多的機遇和發展契機。
“地產化”普遍存在行業發展困頓
“當企業、經濟社會發展到一定程度以後,產業的集聚發展成爲一種必然的選擇。從最初的標準化廠房——工業地產而延伸、擴展、細化成爲各種各樣的產業園、產業集聚區,產業地產也應運而生。”鄭州市政協文史資料委員會主任李洪太表示,從宏觀政策的角度來看,產業地產將成爲地產業一個新的發展趨勢。它可以使得人才、信息、技術、資金等各種生產要素集聚,在土地、資源、能源消耗相對集約的情況下,釋放更大的能量和價值。
作爲地產領域的一個分支,產業地產雖不如商住地產那樣暴利,但與普通行業相比,仍具有相當可觀的利潤空間。尤其以前我國產業發展不成熟,很多產業地產從業人員單純地將產業地產看作地產,忽視了其原本蘊含的產業要義,雖在短時間內獲得暴利,但卻爲日後產業地產遭遇瓶頸埋下了伏筆。
“產業地產企業用低價競得土地,並在沒有經過專業產業發展規劃的基礎上開發建設,儘管最後一售而光獲取暴利,但嚴重匱乏產業服務能力的園區阻礙了入園企業的發展步伐,更對今後產業地產發展造成極大的困擾。”一名業內人士如此表示。
以經濟較爲發達的長三角地區爲例,專業度低的園區空置率爲60%-70%。招商困難已成爲國內大部分產業園所面臨的共同難題,發展僵局亟待打破。產業地產領域資深從業人員指出,產業地產要長期發展就必須加快“去地產化”的進程。
“去地產化”已成業界共識
事實上,早已有產業地產企業率先投身到去“地產化”的大潮中去,進行了極爲有益的探索。比如北科建集團近年來提出了科技地產事業理論體系,利用自身的資源優勢、品牌優勢和團隊優勢、經驗優勢,從商業體系、產品體系、產業服務體系等衆多體系構建了產業地產發展的模式。
對此,相關人士介紹:“目前很多園區建造過分偏重地產,而忽視了產業發展訴求,因此我們在建造科技地產項目時,從服務企業發展和資產運營的角度出發,注重軟環境與硬環境同步建設,使園區成爲真正意義上的產業服務平臺。”
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,隨着產業專業分工,未來產業園開發的專業度會增加明顯,最典型的是以下幾類,物流倉儲產業園、健康醫療、新興金融、文化等產業。此類產業的專業分開,能夠實現產業羣聚效應,進而形成專業市場和供應鏈。
和正百盈地產機構總經理王瀝鋒曾表示,產業地產的前途在於差異化、市場化、專業化。產業地產的發展需要政府的大力推動和政策支持,但走市場化、專業化的產業地產終將成爲市場的主流。