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地產行業的投資像是一場“游擊戰”,在傳統的住宅市場受到前所未有的嚴厲調控之後,地產投資轉向了商業地產領域,而在寫字樓、商業地產“調控”風聲吃緊之後,地產投資又轉向了產業地產。
數據顯示,鄭州市目前的產業園區種類衆多,包括物流類、IT類、電子商務類、生物科技類、文化創意類、新能源新材料類、紡織類等17大類,共有近150家產業園。房企的前仆後繼,讓產業地產邁入了2.0時代。
產業地產噴發,獲政策支撐
12月3日,同濟大學發展研究院發佈《2014中國產業園區持續發展藍皮書》,揭曉2013年中國國家級產業園區持續發展競爭力綜合排名百強榜單,其中,鄭州高新技術產業開發區和鄭州經濟技術開發區位列三十餘名。報告稱,2013年底,全國擁有482家國家級產業園區,其中國家經開區和高新區這兩大類園區的GDP合計達到132127億元,佔全國GDP的近1/4;合計上繳稅收爲21975億元,佔全國上繳稅收的近1/5。
在全國產業地產急劇噴發的背景下,鄭州產業地產也發展迅速。數據顯示,鄭州市目前的產業園區種類衆多,包括物流類、IT類、電子商務類、生物科技類、文化創意類、新能源新材料類、紡織類等17大類,共有近150家產業園。
政策層面的支持力度也在加大,近日,河南省政府動作頻頻,出臺政策鼓勵省內技術創新產業發展,表彰省內先進產業集聚區,支持優良產業園區發展。11月28日,省財政出臺《河南省產業集聚區科技研發服務平臺以獎代補資金管理辦法》,對設在省級產業集聚區的國家級企業研發平臺和省級以上技術創新公共服務平臺給予以獎代補資金支持。
此次獎補實施期限暫定爲2014-2016年,獎補方式有以下三種:一是新認定獎補,獎金從100萬到300萬不等。二是運行費補助。對已認定的國家級企業研發平臺,省級以上科技企業、大學科技園,經年度考覈合格,給予一定的運行經費補助。三是對省政府確定的新建、引進重大科技研發和公共服務平臺項目,可採取“一事一議”的方式給予重點支持。
產業地產升級進入2.0時代
戴德樑行董事、中國區工業及物流地產部主管蘇智淵在接受採訪時曾指出,一方面,今年以來,住宅銷售不理想,市場走弱,傳統開發商遭遇發展瓶頸必然從其他領域拓展未來的發展。另一方面,產業地產特別是物流地產在近兩年來呈現爆發性發展。這是傳統開發商集中涉足產業地產的原因所在。
2013年,萬科提出“城市配套服務商”這一轉型新定位。近期鬱亮接受媒體採訪時進一步解釋了“城市配套服務商”的概念。“萬科作爲城市配套服務商未來可以做三件事情:第一件事情是傳統住宅;第二,做消費體驗地產;第三,做產業地產。這裏包括工業園區、物流地產、寫字樓、大型綜合體等。”
無獨有偶,綠地提出“城市運營商”的概念,從2011年開始,綠地就主攻產業地產,以平臺建設的姿態推動其“智慧城鎮”戰略。而且,綠地本身就有能源和金融產業,更容易以產業思維去思考產業地產的發展脈絡,現已在哈爾濱、南昌、西安、呼和浩特、銀川、鄭州、海口等地累計投建十多個大型產業新城項目,成功升級爲“城市運營商”。
華夏幸福是產業地產土地運營商的典型代表。“園區運營+地產開發”——即在園區及其周邊進行大規模的房地產開發,是華夏幸福運營模式的亮點與特色,在園區周邊拿地也是公司地產業務擴張的一條主線。
根據2014年半年報顯示,公司實現營業收入113.82億元,比上年同期增長29.58%;實現營業利潤36.48億元,同比增長56.21%;實現歸屬於母公司所有者的淨利潤23.01億元,同比增長30.06%。淨利潤率高達20.2%。
對於鄭州而言,始於2012年的市場外遷運動在一定程度上推動了產業地產的進一步發展,目前華南城、五洲城、華商匯、馬凱旋家居CBD、中部兩岸水產海鮮果蔬物流園等一大批產業園區正呈圍城之勢,整個市場加速步入2.0時代。