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▲倉儲等產業地產未來還會有一輪不小的利好行情
▲此前『雙11』銷情火爆,讓一些電商企業將貨物都堆到了馬路上
『雙11』的硝煙尚未散盡,『雙12』轉眼又至,快遞企業再聞爆倉的消息,有不少快遞企業甚至不得不連夜處理快件以免將貨物堆積到門外。而此後的聖誕節、元旦等網購高峰接踵而來。在人們的通常理解當中,為了備戰紅火的第四季度市場,今年第三季度的倉儲物業必然是廣受歡迎。然而事實卻與大家所認為的有所不同,根據仲量聯行近期發布的2014年第三季度數據來看,全市倉儲物業的整體空置率有所上昇,達8.4%。
供應增加推動空置率上昇
仲量聯行的統計數據顯示,在電商行業蓬勃發展的態勢和相關政策激勵下,本季度廣州非保稅倉淨吸納量達9萬平方米,但是由於本季度新落成供應較大,個別新項目空置面積較多,使全市整體空置率上昇至8.4%。
據了解,今年第三季度廣州有兩個非保稅倉儲項目竣工,均在黃埔區,分別是狀元谷電子商務園二期(項目規模4萬平方米)和寶灣物流園二期(項目規模12萬平方米)。由於一些物流項目推遲竣工日期,這兩個物流園將是今年下半年廣州僅有的新竣工項目。
第三季度新增的吸納量主要來自於狀元谷國家電子商務產業園,其新竣工的二期項目定制倉服務於一家本地酒和飲料類電商企業。但是由於本季度新落成供應較大,個別新項目空置面積較多,使全市整體空置率上昇。
租金上漲增速放緩
世邦魏理仕今年年中曾發布了名為《電商時代轉型中的中國物流市場》的研究報告,報告顯示,全國優質倉儲物業平均租金已連續18個季度上漲,倉儲物業投資回報率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅,躍居物業市場第一。而廣州倉儲物業的行情也與全國基本相仿。今年第三季度,廣州倉儲物業租金仍有所上昇,但上昇幅度出現收窄。
2014年7-8月,廣州保稅區出口同比有較高增長,這轉化為保稅倉儲市場上的需求增長,保稅倉儲市場的空置率從今年第二季度的15%降低到第三季度的11%。租賃需求主要由服務於外資公司的第三方物流企業和一些電子商務企業支持。第三季度沒有新竣工保稅倉儲項目,2015年新增供應將繼續受到限制,預計將僅有約7萬平方米左右的物流園區完成建設,集中在廣州富力國際空港物流園。在保稅倉儲市場,南沙國際保稅物流園空置率持續下降造成業主要價能力增強,在其帶動下,全市保稅倉庫租金環比上昇1.7%至31.1元/平方米·月。非保稅倉儲項目租金上昇更溫和一些。本季度,廣州非保稅倉儲項目的平均租金環比上漲1.5%至31.9元/平方米·月。
增速或將繼續下調
展望未來,仲量聯行認為,雖然電子商務發展將繼續推動廣州市對非保稅倉儲項目的需求,同時未來市區范圍內倉儲用地供應稀缺,但由於未來12個月預計將有多達22萬平方米非保稅倉儲項目竣工,預計租金增幅大幅增長的機會較低,將維持在3%-4%。由於保稅倉儲物業當前空置率較高,且未來將有持續穩定的保稅項目增長,預計未來12個月保稅倉儲物業租金也將維持溫和增長,同樣達3%-4%。
而未來一段時間,倉儲物業的租金增速可能還會繼續下調。據介紹,隨著中國經濟增長的放緩,許多企業在吸納倉儲空間方面已采取更加保守的姿態,需求有所減少。而導致倉儲市場租金增幅減緩的另外一個因素是,一線城市的倉儲物業需求由於受到周邊衛星城市的影響。這些衛星城市也靠近各條主要公路,並可提供更多價格低廉的土地,因此吸納了很多原本打算落戶中心城市的倉儲物業需求。
但仲量聯行同時認為,盡管從全國范圍看,目前倉儲市場的租金增幅放緩,但隨著二線城市供應熱潮的結束,二線城市的租金將再度上漲,預計全國倉儲市場的租金增幅將再度回昇。而一線城市倉儲供應的減少(土地供應政策更加趨緊所致)將有助於減少其空置率,推動其租金適度增長,而衛星城市的總體數量預計將會增多,並繼續保持強勁的增長勢頭。
即便增速放緩,中國物流房地產市場的牛市現在還沒有結束。
(文/圖羊城晚報記者梁棟賢)