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江門房協日前舉辦了新版《商品房買賣合同》學習培訓班。梁慧君攝
日前,江門市房地產行業協會舉辦了新版商品房買賣合培訓班,並邀請了廣能律師事務所的李建中律師擔任主講人,全市各地區400多名房企營銷人員都來參加了本次培訓班。筆者從江門市住建局官網獲悉,為一進步規范商品房交易行為,保障交易當事人的合法權益,切實維護公平公正的商品房交易秩序,貫徹《合同法》、《物權法》等法律法規和部門規章,住房城鄉建設局、工商總局對2000年的舊版商品房買賣合同做出修訂,制定了新版《商品房買賣合同》示范文本,並於今年4月9日正式印發推廣。李建中律師表示,新版合同比舊版更加細化,更進一步維護購房者的利益,能夠大大減少購房者與開發商之間的合約糾紛,並且提示開發商必須要嚴格執行新版合同中的規定。
據了解,從2015年1月1日開始,商品房取得預售許可證進行預售或辦理初始登記後都應該使用新版《商品房買賣合同》示范文本或本地區根據新版示范文本再制定一份新合同文本。而江門住建局和工商局今年亦明確表示本市區將直接使用新版合同示范文本,下屬各市可直接使用,也可根據新版合同示范文本制定出一份新合同。
據相關資料顯示,自2000年頒布商品房買賣合同以來,迄今已過去將近15年,在這15年裡,房地產市場可謂發生翻天覆地的變化,開發商的開發能力、商品房的品質特性以及購房者權益意識等等都今非昔比。與此同時,隨著《物權法》、《物業管理條例》、《房屋登記辦法》等一系列法律法規的出臺,商品房交易相關的法律制度日趨完善,2000年版合同示范文本內容已不能更好地滿足實際需要。因此,新版商品房買賣合同便應運而生。筆者根據所查閱的資料以及李建中律師在培訓班中的講解,現主要對新規則、新亮點作簡要解讀。
1
新版合同一分為二
筆者閱讀了新版合同示范文本發現,新版合同示范文本將商品房買賣明確分為預售和現售兩個版本。專家解釋,由於商品房預售時存在許多不可預測的因素,而舊版的合同示范文本並未對預售和現售作出區分,合同條款設計不明確,不能有效詮釋兩者之間的差異,以往購房者和開發商也經常因為商品房預售時的承諾與最終交房時的標准不一致而產生糾紛,為避免這一現象產生,於是便將新版合同一分為二,形成預售合同和現售合同兩個版本。
而實踐中更多用到的是預售版本的合同,該預售合同文本一共24頁、共分為十章,其中主合同條款29條,同時還有11個附件,篇幅內容較2000年版本增加很多,亦更加細化、規范化。
2
完善了商品房基本情況
新版商品房合同示范文本完善了商品房基本狀況的約定,對商品房陽臺數量及是否封閉作出了詳細約定。
另外還新增加商品房抵押情況、房屋權利狀況和違反承諾的法律責任等約定。如新版合同『第五條房屋權利狀況承諾』要求開發商對房屋產權的合法性、不存在一房兩賣、不存在司法查封和限制轉讓三種情形進行承諾,如果開發商違反這些承諾,導致購房者合同無法備案或無法辦證的,就可以要求退房、退利息,然後最高還可獲得『已付房價款一倍』的賠償。
此舉的意義在於在買賣雙方信息不對稱的前提下,引導開發企業全面地、客觀地告知購房人商品房的基本狀況,說明商品房可能存在的權利瑕疵,引入懲罰性賠償金,加重開發企業信息披露責任。
3
強化預售資金的監管
新版合同強化了對商品房預售資金的監管,新增商品房的全部房價款應當存入預售資金監管賬戶,用於工程建設,並由開發企業公布監管機構、監管賬戶和賬號等約定。專家解讀,此舉加強了對開發企業使用預售資金的監管,讓開發企業用錢有章可循,能有效避免爛尾樓、開發企業卷款跑路的現象。
4
明確商品房交付條件和交付手續
新修訂的《商品房買賣合同》明確了商品房交付時至少滿足已取得建設工程竣工驗收備案證明材料和房屋測繪報告,同時也明確了商品房交付時基礎設備設施和公共服務及其他配套設施應達到的標准。
在示范文本的第九條、第十條,約定了商品房的交付條件,除了原有文本中規定的竣工驗收備案表之外,這次新增的交房文件中還包括房屋測繪報告,這在不少城市的交房實踐中,往往是被排除和忽略的。另外,在交付時必須具備的配套設施設備的約定中,提出了比原來更明確、更高的要求,不但開發商要把自己項目內的水、電、暖、氣設施設備建設好,還要實際與市政管網連接、確保供應。
5
增加查驗房屋環節
新修訂的《商品房買賣合同》增加了在辦理商品房交付之前,購房人有權對商品房進行查驗的條款。在現實生活中,在業主未簽訂物業管理協議之前,不能實地看房。因此,業主在辦理完各項手續後,即使查驗出房屋有質量問題,不少開發商都不予以維修或處理。增加交付之前的查驗房屋環節,能夠弱化開發商『賣完房子就完事』的思想,更好地維護了購房者的權益。
6
填補面積差異處理方式
新修訂的《商品房買賣合同》第十三條指出對於商品房面積差異化處理,無論商品房是按照套內建築面積計價還是按照建築面積計價,均將套內建築面積誤差絕對值控制在3%之內作為合同要素,而並非只是考量建築面積誤差。
其中,套內建築面積誤差比絕對值均在3%以內(含3%)的,根據實測建築面積結算房價款,套內建築面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權解除合同。若買受人選擇不解除合同,且實測面積小於預測面積時絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
李建中認為,第十三條也是新版合同的一大亮點,主要針對目前市場上房屋建築面積未變,但套內面積變小衍生層出不窮的糾紛現象,而新版合同規定的這一點則有利於購房者維權。
7
細化保修責任
新修訂的《商品房買賣合同》第十六條和第十七條從商品房地基基礎和主體結構質量,到裝飾裝修及設備設施,再到室內空氣質量、建築隔聲和民用建築節能標准等予以細化,明確了各項質量標准、處理措施和保修責任。
尤其將室內空氣質量、建築隔聲和民用建築節能措施作為合同條款,對商品房建築環保和能效指標提出明確要求,更加注重對購房人權益的保障,更能滿足購房人現代生活需要。
8
固定了業主對建築物專有和共有部分所享有的權利
新修訂的《商品房買賣合同》對於業主共有部分予以明確,增加了對於小區內車位、車庫、會所等配套設施的所有權歸屬的約定。今年以來江門地區也出現不少業主與開發商因為小區車位產生糾紛的現象。而新版合同明確了業主權利,使得業主在權利受到侵犯時,能夠及時拿起法律武器進行維權。
9
突出開發企業的信息保密義務
新版合同還增加了購房者信息保護條款,新版合同第26條明確了開發企業對購房人的信息擔負保密義務,沒有經過購房者書面同意,開發企業不得泄露購房者信息或者將購房者信息挪作他用,否則將承擔違約責任。
10
補充協議大大減少
李建中表示,舊版合同中補充協議往往由開發商制定,開發商通過增加補充協議條款來減輕自身在某些方面的責任,這幾乎是房地產市場中的潛規則,這對於購房者來說非常不公平。而新版合同補充協議明顯大幅度減少,具體體現在合同內容更加細化和規范化上,這對購房者十分有利。
據了解,新版合同中還特別強調了『補充協議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任,或不合理的加重買受人的責任、排除買受人主要權利內容的,仍以本合同為准』。這個條款『殺傷力』最大,使得眾多開發商手頭現有的補充協議文本至少一半以上的條款都需要重寫。
梁慧君