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萬科總裁郁亮口中的『攪局者』還是來了。
11月底,有媒體將首個小米式公寓鋪開在公眾的視野中。這個名為『you+國際青年公寓』的項目,因為有小米CEO雷軍的注資以及有格調(資料、團購、論壇)的設計迅速刷屏地產圈。
在房地產紛紛向互聯網靠攏時,互聯網的領軍人物之一雷軍卻『插足』到了房地產。在一些業內人士的眼中,『狼』真的來了。
不過,記者在采訪中發現,對於這個『有態度的公寓』,業內不僅僅是贊美之聲,質疑者也眾,可謂『毀譽參半』。那麼對於傳統的房地產來說,這個公寓到底意味著什麼呢?
you+的攪局
如果沒有雷軍參與,『you+國際青年公寓』項目也只是個有意思的『群租』項目。它允許居住者對租住空間進行改造,退租後還不需要恢復原貌;它進個門都需要『過五關斬六將』,突破重重關卡;它將公寓的一層開闢成所有租客的客廳,聚會、觀影、會客、泡吧甚至辦公,都隨意。而且,you+國際青年公寓還有一個『三不租』的規矩:一是45歲以上不租,第二是帶孩子的不租,第三是不愛交朋友的不租。
顯然,這種模式不同於我們司空見慣的租房模式,更像一個長期版的國際青年旅社,只不過公寓畢竟不是行色匆匆的旅社,相對長期的居住可以使得居住者之間形成更穩定的社交關系。這樣的特點使得這個項目的出發點在於社交,而不是居住,因此,you+國際青年公寓被定位為:一個年輕人的社交平臺和創業基地。
也正是這樣與眾不同的特點,在短短5分鍾內吸
引了雷軍,決定入股項目投資方——順為基金,並表示『給漂泊的年輕人一個家』。
事實上,從之前的采訪資料中可以發現,雷軍對開發公寓早有想法。據悉,今年2月,萬通控股董事長馮侖就曾透露,小米正在研究互聯網如何影響和改變房地產。2月11日,小米手機員工『鍾雨飛』在微博發布了一條消息稱,小米今年開建小米公寓作為員工福利。
在這樣的背景下,雷軍迅速拍板加入you+國際青年公寓,讓已經開始有危機感的房地產行業更為微妙。已經成功吸納無數粉絲的『小米模式』方法論移植到房地產行業會帶來怎樣的變化?這也正是行業巨頭萬科正在思考的問題。
在考察了小米、阿裡巴巴後,萬科董事長郁亮拋出了這樣的疑問:『未來房地產行業會不會出現類似「小米」的攪局者,以互聯網的思維模式打碎行業舊秩序,威脅甚至取代以萬科為代表的行業傳統模式。』
如今,攪局者來了。
明年春節北京項目落地
據記者了解,目前,除了廣州正在運營的兩家店,you+國際青年公寓已經有8家店正在修建,分布在上海、北京和廣州。
you+國際青年公寓的創始人劉洋在接受京華時報記者采訪時表示,明年初北京蘇州橋店和上地店將開業,其中,蘇州橋店下個月會開放預訂。『蘇州橋店做的是創業社區,到時會吸引很多創業者來這裡工作生活娛樂,大家不僅可以在一起研究項目,還可以與來自各行各業的家友尋求資源互補。』
據悉,蘇州橋項目將是一體化創業社區,總共能容納500人。客廳會做得更大,並且提供辦公席位,還能就地注冊公司。社區內配備了視頻會議系統,並且將是全球第一個萬兆寬帶接入的社區。租住配比也會傾向於創業者,剩下的以投資經理、法律人員、會計等按一定配比分配。
『我們目前的重心是想把正在運營的店服務做到最優,體驗做到極致,另一個重心就是明年即將開業的北京創業社區,希望能把北京的創業社區做成一個創業孵化基地,從而帶動中國創業的大浪潮,全國各地都有一大批創業者,他們都需要這樣一個有溫度有親情有支持的社區來幫助支持他們,希望有識之士和各級政府能與you+一起共同搭建這樣一個創業者的平臺。』劉洋告訴記者。
質疑聲四起
對於該項目,部分房地產業內人士並不看好。
『不看好,不管投資者是誰,不管是不是雷軍,都應客觀理性看待,按這類產業客觀規律運營,依法運營,所謂「互聯網思維」是另外用何種方式「買單」的問題,著名的表述公式「羊毛出在狗身上,讓豬買單」,明顯一個賠錢的投資,如何找到買單的豬,我在看。』北京房協秘書長陳志在接受記者采訪時表示。
中原地產首席分析師張大偉認為,小米公寓如果要成功,房租必須起碼可以覆蓋物業資產價格的資金成本。否則就只能違法。舉例來說300萬的房子如果年租金沒有15萬以上,就沒有辦法乾,有意向的企業大部分都是可能有閑置廠房等盤活需求。
亞豪機構市場總監郭毅也認為,小米公寓這種先天在產權上就很模糊的項目,風險其實是很大的,這種模式,如果土地性質沒問題,投入產出比就會很低,如果投入產出比高,土地性質的問題會是這個項目能否持續產出的最大風險。
除了土地和投資回報等問題以外,其商業模式也遭到業內質疑。
『所謂商業模式其實就是一個典型的白領公寓
運營模式,這種模式完全不稀奇,在做的企業也不在少數,包括新派公寓、魔方公寓等。和這些白領公寓相比本項目沒有任何優勢,除了雷軍有相關資金投入外,其他也沒有特別之處,甚至從一些記者采訪的照片來看,舊倉庫改造的公寓,環境中下,采光一般,走廊髒亂差。僅靠所謂的公共客廳、幾座沙發、免費看看電影、喝喝咖啡(應該收費)、吹吹牛皮、談談創業、談談理想,再加上所謂『三不政策』,如果這些也算核心競爭力的話,那真要為他們捏把汗了!』克而瑞信息集團董事長丁祖昱直言。
支持者眾
當然,贊同者也不在少數。
合作建房第一人於凌罡對這種模式較為認同,他在接受記者采訪時表示,政府應該鼓勵這種創新,小米做這個有優勢,有各種資源,如果有條件,他也會考慮做類似產品。
東亞新華地產營銷總監賈玉鵬告訴記者,這種產品的出發點是好的,如果價格不離譜、地段也不錯的情況下,是有發展前景的,因為它在一定程度
上迎合了有創業需求和社交需求的年輕人的口味。但就目前而言,該產品最多對租賃市場產生衝擊,對買賣市場的影響非常有限。
記者在調查中發現,公眾號『天下第一八婆』給予了深入的解讀,其作者『柚子小俊』表示:『當然以賣房子的思路以簡單租金計算,去看商業模式,尤其是剛剛萌芽的商業模式,雷軍被你們拍死也正常。房地產的思維,是什麼?是買地是建房子買房子。房地產職業經理人的思維是什麼?是簡單的投資回報率計算,是簡單的售價計算。雷軍若和大多數的人想法一樣,他就不叫雷布斯。』
『柚子小俊』認為,該公寓最大的一個亮點就是參與性能夠植入此類住區的空間中。尤其是隨著購房群體進入了90後等環節,很多職業觀念確實會有轉變。這也是小米涉足房地產業務對需求進行追蹤的考慮。畢竟未來專業化、多元化的物業開發是符合個性化的市場需求的,針對特定群體的住房類型也會有市場。尤其是智能家居生活、租售靈活模式為一體的住宅,更容易迎合市場。
房企應該學習什麼?
面對質疑,劉洋告訴記者,在運營模式上,you+的核心其實是建設青年社區,目前兩家在營業的店運營狀況良好。投資回報上,做you+是個不賺錢的事,我們做you+也不是為了賺錢,而是為了圓夢,目前兩家店只實現微薄盈利,所以很長一段時間確實不會看到豐厚的投資回報。
『我們沒有想過去取代現有市場上的什麼,我們和雷總也沒有像媒體上說的一樣想顛覆房地產業,只是因為體驗過都市年輕人的辛苦生活,想做點事,讓年輕人生活得更快樂。』劉洋說。
對於『you+國際青年公寓』,京漢置業集團營銷副總監趙四海則表示,一件事都說好不能乾,都說不好也不能乾,喜懮參半最好。在眾多業內人士看來,更為重要的也許是傳統房地產行業能從這個新事物中學習到什麼。
CRIC研究中心傅一辰認為,從他們的運作模式上來看,似乎並沒有特別突出和值得房企學習之處。但是,這些互聯網企業以往的運營思路,能引發房地產行業的三點思考:首先,如何進行品牌建立和營銷推廣;其次,怎樣提高以人為本的服務意識;最後,品質和務實是基礎,也最關鍵。
『對於房地產行業來說,互聯網企業能帶來的僅僅是一種運營思路,能對房企的品牌推廣和後續服務起到輔助作用。傳統的房地產企業不會被顛覆,只會在學習中提高。但若是把互聯網企業的模式當成運營核心卻忽略了基本品質,那真的離被取代不遠了。』傅一辰說。