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930新政、央行降息……京城二手房市場暖意濃。(資料圖片)
北京二手房成交量回漲倆月
繼930新政後,央行再出『重拳』,宣布降息。京城樓市迎來了暖冬,11月北京二手住宅網簽量首次破萬套,創出全年最高點。看著成交量回昇的業主有了底氣,把掛牌價上調。不少購房人坐不住了,生怕錯過了二手房價最低點,紛紛急著出手。
現象
1.業主漲價提氣了
二手房市場進一步回暖,中介最先知。『降息之後,看房的人明顯增多了,成交量繼續上漲。部分業主提出漲價,砍價變得越來越難了。』這是鏈家地產遠洋山水一門店經紀人劉俊威的最大感受。據劉俊威介紹,從4月底,石景山魯谷區域的房價不斷下跌,直到9月房價降為谷底,降幅達到20%至25%。4月至9月,業主為了把房子賣出,一度大幅降價,價格曾經降到20萬至40萬不等。可是,在降息後,部分業主的心理預期變了,他們把掛牌價上調了5萬至15萬元。
8月,業主李先生出售位於永定路附近的一套60多平方米的房子,出價300萬元。『市場不好的時候,我咬牙降了價,可房子還是賣不動。』李先生回憶說,原本他打算把這套房子賣了,換個三居室,可是看房的人太少了,一星期來不了兩戶。中介人員勸他把房價降一降,李先生心裡很不平衡,他看到自己鄰居去年底賣了一套同樣面積的房子,總價為320萬元,決定先不賣了。
聽說央行出臺『認貸不認房』新政,李先生再次把自己房子對外出售。央行降息後,李先生的臉上總是掛著笑容。『降息後,看房的人一下子增多了。上周日,我家一天來了6個看房人。』李先生說,他沒有降價賣房,反而提高了報價,總價變為310萬元。無論看房人用怎樣的說辭『砍價』,他都沒有松口。『北京的房價不會再降了,所以我不擔心房子賣不出了。』李先生如是說。
2.區域低價房賣光了
北京晨報記者走訪了石景山、海淀區、朝陽區等多個區域,發現不少中介門店經紀人在推銷房子時都會強調『降息利好』。美聯物業高級區域經理秦忠河、鏈家地產永定路旗艦店經理王健談起市場變化說,公認930新政促進改善型需求釋放,最先被消化的是每個區域裡的低價二手房,一批低價房都賣光了。
王女士與丈夫結婚後,搬到在玉泉路附近的婆家居住。5月,王女士懷孕了,兩人把買房當成頭等大事提上了日程。『我們看了好幾處房子都沒敢出手,總是擔心房子降價。』王女士告訴記者,正是因為她和丈夫猶豫不決,他們錯過了購買低價房的機會。
降息後,王女士坐不住了,她挺著大肚子與丈夫急忙趕到中介問價。聽說業主提價的248萬房子被搶走了,兩人後悔不已。『現在同樣面積的房子,報價漲為252萬元。』王女士表示,他們生怕錯過了這次機會,只看了看戶型圖,就支付了訂金。幾天後,他們與業主簽訂了購房合同,王女士懸著的心纔放下了。
3.中介費讓利沒有了
隨著政策利好的持續發酵,中介經紀人小陳的業績上昇了。『6月和7月份,我連著兩個月沒有賣出一套房,根本拿不到提成。』小陳念叨著,當時,新增看房的客戶太少了,他主攻對象就是老客戶。他每個月給同一個老客戶打十多個電話,也沒有說動對方再次出來看房。8月份,小陳好不容易賣出一套房,老客戶一再要求給中介費打折,他只好同意做出讓利。『9月以前,我們店裡對買房客戶可以給予一定比例中介費優惠。進入10月,中介費優惠已經取消。』一位不願透露姓名的中介門店置業顧問說。不過,記者調查發現,中介費優惠在業內不是普遍現象。
根據鏈家地產市場研究部統計,11月北京二手住宅網簽總量為11180套,為年內首次突破萬套。鏈家地產市場研究部張旭認為,930新政使大量需求集中釋放,而由於網簽的滯後特點,多數成交在11月纔顯現出來,因而把11月網簽數據推高成為年內最高點。偉業我愛我家市場研究院宋輝告訴記者,11月22日以來,經北京我愛我家成交的二手房合同日均簽訂量比降息前提高了40%。受降息利好因素的影響,市場需求入市意願在930新政出臺的50天後,再度出現提振。
晨報記者武新
-縱深
買賣雙方仍存價格博弈
據偉業我愛我家市場研究院數據顯示,今年北京二手住宅均價最低點在9月份,9月二手住宅均價比3月的最高點跌了13.3%。來自鏈家地產的數據也顯示,北京二手住宅均價最低點為9月,10月北京二手住宅成交均價為28724元/平方米,環比上漲7.2%,與去年同期價格基本持平。而進入11月以後,價格則表現平穩,上漲的趨勢未得到進一步持續。
鏈家地產張旭分析說,在930新政的刺激下,北京二手房市場回暖速度加快。二手房市場客源量明顯上昇,購房者預期有所轉變,對於價格的接受度有一定程度的上昇,房屋出售難度下降,業主降價幅度有所收窄,這些因素成為10月二手房成交均價上漲的主要原因。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為,經過10月份北京二手房成交均價的較為明顯反彈後,11月二手房成交均價沒有持續上漲,顯示出市場微觀供求層面價格反復博弈的特征。
『目前北京二手住宅均價已經止跌,部分業主看好後市開始漲價,造成新增房源掛牌價有所上漲。但這些房源能否被市場接收取決於買賣雙方博弈的結果。』張旭告訴記者,在未來一段時間,市場仍會先消化性價比較高的房源,而業主漲價幅度超過市場行情的,意味著成交周期就會變長。
-業內觀點
剛需入市還是好時機
北京二手房市場加速回暖,現在是買房好時機嗎?這是老百姓最關注的話題。在記者采訪過程中,多名經紀人均表示,『明年二手房價肯定會上漲,現在是買房的好時機。』『現在北京房價挺高的,價格不會上漲太多了。』一位購房人如是說。
偉嘉安捷公司分析師吳昊表示,在限購沒有放開的情況下,930新政和降息兩個政策促使符合限購條件的部分剛需和改善需求入市,這部分人群僅佔市場總購房需求人數的20%左右,他們只能拉動北京二手房成交量上漲。這兩個政策會引起二手房市場價格波動,但不會造成二手房價快速大漲。
『對於用於自住的購房人來說,現在是買房出手的合適時機。』張旭解釋說,930新政降低了購房門檻,降息則進一步減輕購房人月供壓力,在這些利好因素疊加之下,剛需和改善需求入市,購房成本降低了,購房壓力也有所減輕。目前北京二手房均價不是年內最低點,但房價仍然處於價格低位,所以這會兒出手買房是不錯的時機。
胡景暉認為,隨著市場觀望情緒消散,買房人入市意願逐步增強。今年房地產進入調整期,經過半年多的二手房價下行,現在房價處於調整期底部震蕩之中,一旦未來再次出現降息等其他利好因素,北京二手房價將會小步上漲。因此,現在是自住買房好時機。
晨報記者武新