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深圳房產投資四成、供地規模九成來自城市更新。魯力攝
日前,在世聯行舉辦的一次深圳城市更新沙龍上,南方日報記者了解到,深圳截至目前,已有超過400個項目列入深圳市城市更新計劃,而這其中由於業主單一、可選地塊多、政策鼓勵、前期成本低等優勢,工改工的城市更新成為開發企業最熱衷的項目。但整個城市更新仍然面臨政策不確定性等困境。現場來自深規院的王嘉還透露,現階段關於城市更新的規則不清晰導致利益爭奪加劇,未來兩年內深圳城市更新或設容積率『天花板』,從而提高申報效率。
城市更新『工改工』成開發商熱衷項目
據世聯行和深圳規土委的數據統計分析,截至2013年底,深圳市列入改造計劃的項目有397項,用地面積超過35平方公裡,期間有20個項目在去年8月25日舉行了聯合開工儀式,迄今列入2014年深圳市城市更新單元草案公示的公告大概有56項,經市政府公告的2014年深圳市城市更新單元計劃有27項。深圳作為全國城市更新的試點城市,深圳城市更新計劃已經進入了快速的通道。
世聯行華南區顧問部總經理馮剛介紹,城市更新包含著政府、開發商、原住民三方利益的博弈,立項申報之路漫漫,拆遷改造成本節節攀昇,產業導入迷失方向,甚至連開發主體都有可能幾易其主,再加上變幻莫測的市場風,城市更新對於所有參與者,包括開發主體,都充滿了挑戰。
而在這其中,工改工項目卻日漸成為開發商最熱衷的項目。世聯行華南顧問總監左文曦告訴記者,工改工的城市更新項目首先是業主較為單一,與城中村的拆遷談判動輒成百上千個業主相比,工業昇級改造的可談判性難度大大降低;其次,由於先天的土地局面,工改工可選擇的地塊比較多,很多開發企業正在跟多個地塊進行談判,它的可獲得性是比較強的;再者,從政府方面來看,政策鼓勵工業地產開發,因此其在產業立項專業申報的流程相對較短,有項目從專項申報指標到最終確定指標只用了9個月,從舊改來,說這個時間非常迅速;最後一點是工改工的前期投入成本非常低,世聯行測算過,如果是做持有型的辦公和商業性物業,用工業和商業兩種物業的地塊都可以實施,其中有一個20多萬體量的項目地價差價會差到7億—8億元,這是非常可觀的。比如深圳的智慧廣場,當時的地價補繳1000元左右,但是它的售價基本上在4萬元以上,這種同類項目的成功和高溢價的操作,促使開發企業紛紛把目光投向這一領域。
另據左文曦介紹,在深圳因為開發企業的背景和訴求不一樣,在工改工中采用了不同的開發手段和開發思路。第一種是華南城和普洛斯這種專業性非常強的產業園區,它們往往依托自身產業,在規劃時就綁定了非常強有力的功能,產生的聚焦性非常強。如普洛斯綁定鹽田港建設物流基地,以及沃爾瑪、IBM等大型機構。第二是企業總部型,很多開發企業因為土地資源稀缺,會把自己原來廠房遷走,剩下的土地規劃用作昇級改造,比如長城開發和方大城,這種企業開發物業以總部辦公功能為主,並且綁定一部分的上下游企業的聚集,剩餘部分對外出租出售。第三是純地產開發型,如星河跟華聯就是非常典型的案例,它們的項目往往位於城市的近郊或者是較核心區,通過租售和銷售獲得開發利潤。第四是天安數碼城這種,聚焦在產業園運營獲利,他們通過產業園的開發與政府建立起非常好的關系,又有非常強的招商能力,能夠將總部企業和希望在這個區域發展的固定產業落地到項目上面。第五種則在深圳沒有,就是把整個區域用來做區域運營,包括土地開發和項目開發,但這種整合的資源和開發的周期會更長一些。
政策多不確定性兩年內或設容積率『天花板』
同時,開發企業還要注意到深圳在工改工方面的政策也在發生變化,五個方面將對開發企業影響很大,左文曦表示,一是地價補交的標准,現在政府的思路是對比上浮的過程,如果是工改工配套轉讓需要補交市場評估價,如果是產業用房的改造則需要補充辦公加工業的基准地價;二是分割出讓的規定,政府2009年的政策明確了產業可分割出讓,配套必須整體轉讓,而現在的政策非常明確地放開了,無論是配套還是研發用房,都可以分割出讓,但是代價就是需要補繳地價;三是銷售對象,原來是個人可購買,現在工業政策逐步從緊,大部分產業用房必須企業購買;四是增值收益,政府現在對增值收益會按照非城市更新和城市更新兩類,核定征收和核實征收,相信未來會有進一步的政策細文來明確繳納過程;五是可售比例,現在的政策對於租售比例其實在放寬,在補充地價之後,配套、產業用房都可以分割出讓,也就是說城市更新項目基本上可以100%的入市銷售。
而對於政策的變化,左文曦還強調,政策涉及的內容很多,即使按照首次轉讓、再次轉讓、非城市更新、城市更新等各種情況,貌似清晰地可能規定了增值收益繳納的各種辦法,但是實操過程還有非常多的未確定性,需要繼續探討,開發企業在工業地產開發工改工的操作過程中,尤其需要綜合考慮這點,企業資源、產業能夠做到哪一步,企業能夠承受的代價是什麼,工改工的利潤率我們從核心區域項目來看還是較為可觀具有操作性的,但是在城市較為偏遠的區域,利潤回報周期相對來說較長,所以需要慎重考慮。
來自深規院的王嘉介紹,城市更新項目的利潤率要達到14%以上方可操作,但現今市場規則不清晰導致利益爭奪加劇。『比如容積率、地價補交、更新項目類型、拆建比、超配比等方方面面的規則技術制度體系都需要完善。』王嘉認為,未來城市更新項目的容積率一定會設『天花板』,從而提高規劃和申報的效率。他表示,下一步深規院和市規劃與國土委將會繼續完善規則。
『未來兩年內一定會有一個關於城市更新的容積率的利益一攬子的規則,有了這個規則以後,容積率就有天花板,開發商無論報多少,天花板是存在的。』王嘉表示。而對於如何估算這一容積率,他介紹說,第一,法定圖則批准未滿兩年的地區,原則上是不能突破容積率的;第二、開發商在做更新單元規劃的時候要按照單元和開發量來計算是不是利益平衡,如果圖則沒有辦法平衡就會利用深標來算,再平衡不了就要從環境承載力、市政交通市政服務設施和城市設計等方面論證,形成一個利益平衡的方案,平衡後的開發量有可能是規委最後認可的開發量。
-數讀
截至2013年底,深圳市列入改造計劃的項目有397項,用地面積超過35平方公裡,有20個項目在去年8月25日舉行了聯合開工儀式,迄今列入2014年深圳市城市更新單元草案公示的公告大概有56項,市政府公告的2014年深圳市城市更新單元計劃有27項