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降息對於成交量的提振有立竿見影的作用,但對於房價的影響則有滯後。上周末,降息消息出臺第一天,買家表現理性淡定。
時隔兩年再迎降息樓市歡欣鼓舞然而『新常態』下樓價能否上揚仍有待觀察
在市場回暖態勢明顯、看樓客漸多的時候,央行出其不意又一劑猛招襲來——時隔兩年多再次啟用降息工具:自11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基准利率。金融機構一年期貸款基准利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基准利率下調0.25個百分點至2.75%,調整後利率回到2010年年底的水平。
雖然降息的政策影響傳遞到房地產市場還有一個過程,但自『9·30』新政後,市場一直處於回暖狀態,因此此次政策的疊加效應或將更加明顯,上周末八九個推出新品的樓盤人氣都相當不錯。業內人士認為,降息給開發商和消費者帶來的心理暗示將決定今後一段時間的樓市走向,結合限貸放開,政策指向已十分明確,供大於求的局面沒有根本改變,房價居高不下買家購房壓力並未減小。因此,若想將政策利好迅速傳導到房價上漲,還是緩一緩的好。
縱觀利率調整的情況,10年來降息周期主要有兩輪:第一輪是在2008年,遭遇國際金融危機之時;第二輪是在2012年,全球經濟二次探底。2008年降息周期始於2008年9月16日,共有5次降息;2012年降息周期,有2次降息。針對本輪降息,很多人又開始糾結:『到底要不要出手買房?現在不買房,會不會這一年又白忙活了?』
降息與樓價的『神』關系
-2008年五次降息→2009年全國樓價上漲24%;
-2012年兩次降息→2013年全國房價上漲7.7%;
-2014年11月22日大幅降息→房價……?
對樓市影響:有助提振成交量
廣發證券的研究數據顯示,降息對於住房成交面積的提振作用立竿見影,效果顯著;利率下降促進成交,樓市庫存去化周期也在降息開始後就逐步下降,也就是去化速度加快、庫存水平下降。對於房價的影響則有滯後,但是影響持續時間較長,通常在降息3~6個月後,房價同比增速由負轉正,並且同比正增長的持續時間均超過了12個月。
以24個重點城市的日成交數據為參考標准,在2008年周期中,降息始於2008年9月,當時日均成交量大約在30萬平方米,從9月份到12月份,成交量持續上昇,2009年12月,日均成交量約為85萬平方米,即使是在行業傳統淡季的6~9月份,日均也有50萬~70萬平方米。在2012年周期中,起點是2011年12月,在此之前,日均成交面積連續6個月徘徊在40萬平方米左右,而降准開始後,成交量同樣是持續上揚,2012年12月,日均成交量約為80萬平方米。
單從投資昇值角度考慮,哪個盤優惠大,就買那個,而且出手要果斷。有業內人士表示,雖然降息能為購房者降低貸款成本,相當於降息前利率的9.4折,但9.4折是否能夠足以影響購房決策還有待考證。而降息對開發商的成本來說不會有實質影響,銀行資金緊是今年的常態。房企還是應該確定相應的發展戰略和操作戰術,別一看到降息就要漲價,最終可能陷入尷尬境地。
是否該出手?12月是好時機
從以往進入降息周期的市場反應來看,又一個入市時機似乎已經到來了。但經過十多年的快速發展,房地產行業也進入『新常態』,供大於求的狀況可能會持續相當長時間,再次進入降息周期,樓市的走向是否也會發生變化呢?
回顧一下樓市行情,可以發現,在前面的降息周期裡,是因為遭遇金融危機,樓市難以獨善其身而采取救市措施。而今年則是由於樓市供求關系發生變化,樓市拖累了經濟。從多個城市轟轟烈烈的限購松綁開始,救市似乎已成為2014年中國樓市的關鍵詞。放松限購之後,樓市起色不大。大家又把期盼的目光投向了『松貸』,『9·30』新政後,各大銀行紛紛響應『認貸不認房』,推出優惠房貸利率,樓市緩慢回溫的時候,央行又推出降息。業內人士認為,自2012年7月央行降息以來,面對經濟增速放緩,央行對調息工具使用非常謹慎,此次時隔28個月,再度啟用調息工具,可見經濟增速下滑壓力較為嚴峻,其重要因素就是樓市低迷所致,要穩住經濟,樓市不得不救。因此,在這樣的情況下,降息之後樓市能否如前幾次一樣上揚還有待觀察。
方圓地產首席分析師鄧浩志表示,各種新政疊加之下,首先成交量肯定會進一步擴大,而成交價變動則視當地的庫存情況,去化周期低於12個月的,價格將逐步進入賣方市場。預料廣州從明年二季度開始房價將企穩並逐步上漲,類似情況也大致會出現在北京上海深圳等一線城市,買家可果斷出手。據鄧浩志預測,今年最後一個月是購房的好時機,因為選擇面廣,且繼續有促銷優惠。記者劉麗琴