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再過一個月即將迎來新的一年。整體上看,今年樓市整體相對低迷,大部分開發商的業績達成率並不理想,但隨著『9·30房貸新政』和『津十六條』等樓市調控政策的落地實施,各類購房需求開始重新釋放。
去庫存是首要目標
房貸新政釋放貨幣層面放松的信號,一定程度上有助於消除房地產市場下行風險。有數據顯示,10月份,一線城市新建商品住宅新增供應面積為293萬平方米,成交面積為328萬平方米,呈現出供小於求的市場關系。自2月份以來,一線城市每個月均呈現供大於求的特征,這加劇了庫存積壓的矛盾。為此,多位業內人士指出,樓市已進入存量房時代,『去庫存』仍是首要選擇。
中原地產研究總監劉淵認為,一線城市庫存水平較低,11個至12個月庫存去化水平,存量絕對值與歷史高位持平,只要月銷量增加,庫存消化周期可以較快地回落。但是,二三線城市存在15個至20個月的庫存周期,實際庫存值遠高於歷史高位,且隨著人口增長的放緩,40個城市過去5年約有30個城市的人口增長率平均只有5%,許多二三線城市新房發展活躍度已經達到了一線城市的水平。大多數二三線城市會有長時間的調整,短期內不會再有價格的上漲。
此外,還有業內人士指出,房地產賣方市場供不應求已經全面地為買方市場供大於求取代,供大於求成為市場發展的常態。2013年房地產業量價齊昇,購銷兩旺,是不正常的現象。房地產行業正在進入存量時代,未來中國的新房竣工面積、銷售面積非常難以突破2013年的峰值,今後增量很難跨越,可是存量永遠是增加的,並購因此成為永恆的主題。
新政助力年末樓市
伴隨著2014下半年救市政策一波接一波地出臺,天津的購房者們又活躍起來了。為此,世聯認為,『津十六條』樓市新政是目前全國范圍內較早出臺的涉及房地產市場調控的綜合性政策,對當前影響居民購房的限購、限貸和稅費三大環節均作出了相應調整,將為年末的樓市產生一定的積極促進作用。
天津合富輝煌市場研究部總監任炯也表示,新政對津城樓市可以說是一個大利好,政府從各方政策給予支持。首先,從市場大層面看,不斷提振了市場信心,給予樓市正面的刺激;其次,限購全面解禁,貸款的開放,可以說是對改善需求的最寬松的釋放政策,被行政壓抑很久的改善需求將成為市場一支重要的生力軍(新生力量)。但長遠來看,市場仍處於回暖期,市場存量仍在部分區域遠遠大於需求,消化周期依然很長,成交價格、成交量很難在短時間內爆發性增長,去年高漲的地價推動房價的大幅提昇,但消費者的購買能力變化不大,對高房價的接收能力也需要有一個時間的積累過程和接受的周期。從近期市場來看,各賣場主要還是以促銷、特價房為營銷亮點,新開樓盤價格預期也沒有明顯提昇,房價處於相對平穩期,加之市場競爭激烈,給消費者提供了相對好的購房環境與較強的議價空間,不失是一個值得關注的購房季節。