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廣渠·金茂府商街效果圖
日前,在北京商報新北京樓市周刊聯合方興地產舉辦的『電商衝擊下的商業藍海——高端社區商業的崛起』論壇上,與會專家一致認為,未來社區商業地產項目將成為穩定的投資渠道。
高端社區商鋪突圍電商
據機構統計顯示,四季度以來的北京商鋪市場出現明顯回昇。10月北京商鋪市場銷售總額前十名項目的成交總額累計達20億元,佔本月全市商業總銷售金額的76.47%,環比增加8.53%。其中,朝陽區東三、四環之間商鋪最受投資客青睞。
其中,10月新入市的廣渠·金茂府商街項目銷售表現不凡。據市住建委網站簽約數據顯示,截至目前,該項目四季度成交金額已達1.8億元,排名北京市底商商鋪第三位;成交套數則位列朝陽區第二位;成交單價達7.5萬元/平方米,位列朝陽區成交均價首位。值得注意的是,該項目也誕生了本季度商鋪最大單鋪成交,單筆簽約金額達5550萬元。
『社區商業是最貼近百姓的,它現在是O2O的最大抗衡力量。』在房地產協會商業地產專業委員會秘書長蔡雲看來,廣渠·金茂商街作為高端社區商業的代表,受到市場的關注並不令人感到意外。社區商業的特性之一就是社區商業經營者和地產開發者的統一性,能夠讓商業前期定位與後期在招商、經營上得到最大程度的協同。
全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任朱凌波認為,社區商業與其他商業地產類型相比有其特殊優勢,社區商鋪將是商業地產未來的主流產品。以美國為例,全國80%以上的商業地產都是社區商業,而將來受電商衝擊最小的就是社區商業。
核心區商鋪投資價值凸顯
相關數據顯示,高達35.71%的投資者在選擇商鋪時最看重的是『地段』。
10月商鋪成交數據顯示,投資者對東部商鋪有明顯偏愛,東部核心區域商鋪呈現明顯量價齊昇的趨勢。北京中原地產發布的數據同樣驗證了這一事實,10月至11月上旬期間,北京成交均價排名前20名的商鋪中,朝陽區商鋪最多,佔比達25%;成交均價也高於其他區縣,尤其是位於東三環和東四環之間的商業發達區域商鋪,成交均價甚至高於二環內的商鋪均價。
以廣渠·金茂府商街為例,項目坐落於東四環內CBD東擴區域,不僅佔據稀缺地段的優勢,還坐擁自身和周邊高端社區的購買力,即將開通的雙地鐵還將帶來更豐厚的客流,以及毗鄰項目即將建成的合生14萬平方米大型商貿中心,都將成為廣渠·金茂府商街的昇值砝碼。
專家指出,從資產保值增值角度講,商鋪比住宅的投資收益要高很多。尤其是在貨幣超發的當下,空置率低、客流穩定的金街商鋪被市場熱捧並不意外。商鋪投資與眾理財產品、風投產品的固化年收益相比,依舊是最穩定且長線回報最高的投資手段。
據悉,廣渠·金茂府商街為現鋪銷售,采用帶租約銷售模式運營,實行統一招商、統一經營、統一管理,為業主屏蔽了自行招商的壓力,幫業主解決從購買到穩定收益期間的『尷尬期』。
北京譽翔安合伙人趙敬川分析,從投資角度來講,北京的商業地產投資纔剛剛開始,目前中國人均GDP在1萬美元左右,處於商業服務需求激增的階段。如果從長遠考慮,社區商業是最脫離常態經營模式的,從安全角度來講,社區商業是當下這個時點最好的投資方式。
社區商業『服務』勝出
『居民至少有1/3的消費需要在社區商業裡實現,未來這個比例還將持續上昇,甚至達到2/3。從這裡就可以看出社區商業仍然大有可為。』蔡雲認為,電商銷售的產品更多是標准化產品,比如電視、衣服、箱包等,而社區商業未來的定位應該是教育、醫療、生活等服務性產品的提供。
事實上,社區商業的服務是電商不能完全覆蓋的。社區商業招商活動中,除了一些超市購物類商家,出現更多的則是餐飲店、洗衣店、美容美發、皮具保養店、社區門診等服務性商家。這些都是天貓、京東等電商無法企及的服務性產品。
目前,包括萬科、方興、華潤等不少品牌開發商都開始關注社區商業。『最後一公裡』的概念成為社區商業的新焦點。隨之應運而生的商戶包括生鮮配送、特色餐飲、兒童托班、社區診所、健身會所,衣食住行和生活所需無所不包。
據悉,廣渠·金茂府商街定位高端體驗式消費,簽約客戶均為知名商戶,包括特色餐飲、高端展廳、美容美體、SPA健身、精品超市、紅酒及雪茄及高爾夫用具定制專賣等高端定制、體驗式業態的商戶均將引入社區,最大程度地提昇客戶消費體驗,培養客戶黏性,引領區域商業消費風潮。
統一經營效應實現溢價
『從個人資產配置來講,高淨值階層應該配置部分收益性不動產投資。』北京嘉億引領國際商業管理有限公司董事長鄂麗華表示,『對個人投資者來說,商業地產投資一定要依靠有商業地產運營能力的團隊共同經營,優秀的地產品牌和運營能力以及統一經營模式都是社區商業保值增值的根本保障。』
社區商業在電商圍困下能否取得成功的另一個重要因素,還在於其是否在運營上采取統一規劃、統一經營、統一管理的模式。廣渠·金茂府商街采取統一的對外宣傳及形象定位,從而嚴謹把控商業業態和品牌,保障商街整體品質。記者董家聲