|
||||
看似樓市進入即將收官的2014年第四季度,市場卻暗流洶涌。“三大頂豪”之最的萬柳書院隨着現房呈現的日臻完美,令業內有更多期待。據記者瞭解,細分當下市場,萬柳書院主打的200平方米以上城市平層現房產品,系市場供應格局中的稀缺產品。雖然,在萬柳書院看來,入市的時機皆根據自身產品的完善程度,手工頂級豪宅產品最大的競賽對手是自身,但市場的逐步回暖以及特定產品的供需不平衡,也可謂爲萬柳書院提供了最好的契機。中赫置地品牌總監朱敏表示,萬柳書院的“獨孤”出場,將成爲馬年北京豪宅市場完美的收官之作。
豪宅“現貨”供不應求
雖然,在中赫置地看來,萬柳書院入市的最佳時機是自身的產品具備接收客戶檢驗的標準,但是當下的市場無疑給萬柳書院的產品留下了較大的空間。
根據騰訊房產數據中心統計,截至2014年11月7日,北京200平方米以上大平層豪宅存量(現房和期房)約5767套,其中五六環之間佔53%,四五環之間佔12%,三四環之間佔16%,二三環之間佔10.9%,二環以內佔8.1%。
對於庫存約9萬套的北京住宅市場而言,200平方米以上的大平層豪宅僅佔不足7%,其中現房出現了供不應求的現象,一年以來,現房大平層新增617套,但成交套數高達1114套,成交量高出170%。尤其是在二環以內,現房大平層出現了0供應28套成交;二三環之間僅新增1套,成交了93套;儘管三四環之間新增了140套,但成交了232套,成交量依然高出65.7%。
與現房大平層相反,期房大平層市場供應大於成交量。一年來新增供應2274套,成交了1266套,去化率爲55.7%。不過,它的存量也僅有2390套,而且68%來自五六環之間。
一位北京房地產分析人士指出,目前四環以內的大平層豪宅現房大部分是高容積率的高層樓盤。例如,東城區建國門內大街的長安太和,其容積率爲3.5。該分析人士稱,雖然合生霄雲路8號的容積率僅爲1.2,但它的大平層現房依然是高層產品。
“成規模的低容積率多層現房出現的概率非常小。”中赫置地品牌總監朱敏表示,萬柳書院將推出307套5-7層的精裝現房,主力戶型爲205-558平米的3-5居。作爲精裝豪宅,萬柳書院提供48種戶型,預計總價在2980萬元/套起。
一年前,市場有傳言萬柳書院已啓動內部認購,定價約15萬元/平方米,但很快被闢謠。“精心再打磨一年後面世,它會像手工定製化的奢侈品一樣出場。”
“手工”頂豪年內出場
“2000萬元和3000萬元客戶層級對產品的需求是不一樣的。”北五環海淀區一位豪宅項目營銷總監在一次業內活動上如是表示。他認爲,萬柳書院將是北京豪宅市場的新高度。
像歐洲那些迷戀手工製作傳統的家族企業一樣,中赫一直致力於成爲“高端地產領跑者”,想構建出“頂級住宅的築造標準”,更強調對品位的體現、對細節的執着、對傳統手工藝的堅持。萬柳書院與釣魚臺七號院,同系出於中赫置地。
稀缺資源、文化內涵和產品力,一直被視爲豪宅的三板斧。但前兩者更多是依賴於土地與生俱來的地段優勢,而真正考驗豪宅品質是開發商的產品力。紐約市場調查公司Luxury Institute首席執行官米爾頓?佩德拉薩指出,定製產品是有錢人的最終較量。在今後各色豪宅不斷涌現的北京市場,手工定製也將是最終的較量。萬柳書院則是手工頂級豪宅的代表。
爲了頂級豪宅的個性化屬性,中赫置地需要抵制產品線的高效誘惑。自2012年中赫置地獲取萬柳地塊後,中赫置地CEO孫鵬就對外界表示,“它不會是第二個釣魚臺七號院”,真正的頂級豪宅應如萬柳書院,‘合宜至上’”。
由於萬柳書院地處頤和園和北大清華等高等學府旁,中赫置地認爲以磚和瓦的院落元素更匹配,最終選定荷蘭手工燒製的CRH品牌暖灰色粘土磚,而放棄延續釣魚臺七號院的德國陶土紅磚的經典符號。這些經過1200度以上燒製而成的灰色粘土磚,是由純手工製作而成,230萬塊磚鑄成的萬柳書院,每一塊磚的紋理都不同。
萬柳書院獨特的新灰色,打破了北京豪宅市場多年形成的審美疲勞。尋訪多個北京豪宅項目不難發現,外立面以新古典主義的ARTDECO風格居多,或石材幹掛,或真石漆,或貼面磚;除了在用材上的有所差異,精裝風格大致相同。
“嚴格地說,萬柳書院沒有確切的風格,它的風格就是自己。”朱敏認爲,豪宅定製豪宅的高端定製並不只是體現在設計和高端傢俱上,更應以居者的生活需求爲起點來定製,這就是中赫置地強調的“不講風格,只講生活”。在11月3日,首度被媒體曝光的萬柳書院看房通道,竟然是從西側的地下車庫進入樣板間。4.5m層高,這是爲業主定製的房車車道,與之配套的是加大版的車位,高達1:3的配比。
在某些領域,手工比流水線更好,傳統比高科技更好,慢比快更好。在頂級豪宅打造上,需要遵循奢侈品世界裏這個與數字化時代格格不入的法則。據瞭解,萬柳書院大面積使用了三層雙中空雙銀LOW-E鍍膜玻璃。爲了保證窗戶長久使用不變形,通過自主研發,將承重的木條替換爲進口承重條,這使得窗戶整體隔音效果達到了劇院級標準。甚至,連鋁合金邊框、密封條與玻璃的組合,全部是由手工加工完成。
有分析人士指出,即將入市的萬柳書院將改寫北京豪宅市場格局,進一步拉開頂級豪宅和普通豪宅的距離。
“獨孤”收官之戰
除了金字塔尖階層的終極置業需求之外,不斷推高的“麪粉”價格,直接催化北京頂級豪宅的誕生。據騰訊房產數據,從樓面地價4.29萬/平方米到10萬元/平方米,北京土地市場僅用了兩年時間。
2012年7月10日,經過46輪的激烈競拍,中赫置地最終以26.3億元拿下萬柳地塊,樓面地價爲4.29萬元/平方米,成爲北京新貴地王。一年之後,這個紀錄被中糧地產在孫河以4.8萬元/平米的樓面地價所打破。
當人們驚歎之餘,兩個月後北京土地市場再爆新聞,融創集團拿下摺合樓面價爲7.31萬元/平米的農展館地塊。很多人認爲這個紀錄很難將被打破,但一年之後又被改寫了。華融以74.6億元拿下西城區華嘉衚衕地塊,溢價率高達110%,若除去商業部分,住宅樓面價或超過10萬元/平方米。有業內人士預計該項目的住宅售價將在20萬元/平方米。
土地價格直接反映到房價上。以保利海德公園爲例,它四年前拿地時的摺合樓面地價爲2.83萬元/平方米,在2014年9月13日開盤時,成交均價一度高達9.7萬元/平方米,成爲北京單價最高的大平層豪宅。有地產圈分析人士估算,僅以地價爲參考,萬柳書院的售價至少比保利海德公園高出50%左右,接近15萬元/平方米。
今年北京大平層豪宅的期房市場業績一路飄紅,對現房豪宅形成利好。五礦?萬科如園在上半年賣出20億元,華潤?橡府和保利?海德公園下半年首次開盤分別賣出15.9億元和25億元的成績。這令業內對萬柳書院的業績充滿期待。
無論從地段價值,還是稀缺的產品形態,萬柳書院都是下一個北京豪宅量價雙料冠軍的挑戰者。與萬柳書院西面僅有一路之隔的萬城華府璽園,其二手房價約爲10-12萬元/平方米。一位二手房店長調侃道,只要看看兩項目的圍牆高度、樹木大小和外立面,就可估算出萬柳書院的售價要高出3萬元/平方米以上,“萬柳書院的容積率僅有2.0,在西北三環區域絕版了。”從北京頂級豪宅面世的節奏來看,即將在年底入市的萬柳書院佔盡了天時地利人和,萬柳書院也將呈現與其品質相匹配的銷售業績,成爲馬年豪宅市場的“頭馬”。