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參觀者在上海市秋季房展會上查看房源。新華社資料圖片
21日央行降息,22日起北上廣深住房公積金貸款利率下調。降息被視為給疲軟的房地產市場注入了一劑『強心針』,然而也有專家認為,我國樓市正經歷『過山車』後的平穩期,降息的刺激對於已經趨於理性的市場而言效果也許有限。
這些天來,樓市各主體對降息的反應如何?樓市後市將如何演進?
分化:北京上海看房量上漲80%,二三四線城市相對平靜
北京市南二環附近的鏈家地產門店這個周末迎來了一波看房小高峰。一位店員告訴記者:『八九月份每天頂多三五個人來看房,有的客戶經理一個月零業務量。這兩天人一下多了起來,周日就帶7撥人看過房。』
降息後,中原地產隨即對全國近40個城市的看房量進行跟蹤,數據顯示,主要城市看房諮詢量比上周均上漲50%以上,其中北京、上海的客戶看房量上漲八成以上。記者走訪也發現,個別一線城市上周末的新開盤報價比之前有小幅提高,顯示出樓市試探上揚的趨勢,而在這些城市的黃金地段,部分二手房業主也表現出提價意向。
相比於北上廣深等一線城市,多數二三線城市的樓市相對平淡。例如,記者隨機走訪了西安市幾家售樓部,銷售人員反映成交量並沒有明顯上昇,除了臨近年底的淡季因素外,許多消費者仍持觀望態度。
『對消費者的購房欲望真正起作用的是樓盤的降價幅度,樓市目前去庫存速度較慢,原因就在於降價幅度不足。』西安萬人購房團組織者、地產評論人李連源說,『對於庫存量偏大、消化庫存任務較重的城市,消費者的選擇空間比較大,觀望態度也稍顯濃厚。』
事實上,房地產在經歷了一輪高速增長的黃金期後,正逐漸走向平穩,這既是對前期透支購買力後的『修復』,也來自於購房者理性預期的形成。因此,觀察者看到,從央行『9·30』房貸新政到本次降息,更多的是一二線城市改善型需求入市節奏加快,但首套房剛性需求仍被壓抑。
『降息帶來的優惠幅度和撬動的需求范圍均較為有限,市場短期內大幅反彈的概率也較低。』鏈家地產市場研究部研究員張旭說。
房企『錢袋子』不會明顯寬松,結束『緊日子』預期過於樂觀
『錢緊』是貫穿整個2014年樓市的關鍵詞之一,樓市不景氣加上信貸收緊使得不少房企不得不停下擴張步伐。
從目前已公開10月份銷售數據的二十多家房企來看,2014年前10月的銷售目標完成率平均值僅為74.2%,而去年同期的數字則是88.3%。房企資金鏈緊張也是業內的共識。
一些開發商將降息的舉動理解為政策轉向,繼『限購』『限貸』松綁後市場觀望的氣氛會緩解,多數開發商認為入市的購房者數量會有增加的趨勢。但也有一些開發商有不同看法。武漢某大型房企副總姚澤偉說,對於房企而言,此次降息並不會令企業資金面明顯寬松。『資金面緊張的局面年底之前不大可能改變。』
中南財經政法大學房地產研究所所長張東教授認為,下調貸款利率對大型開發商來說是利好消息,信譽良好的開發商將有更多融資渠道。但是在開發貸款緊俏的背景下,大多數中小房企融資成本或不降反昇。
西安一家大型地產公司副總經理袁振濤認為,降息短時間內不會緩解開發商資金鏈短缺的局面。『除了各家銀行出臺相關細則需要時間外,目前各家銀行收緊銀根的時間節點也是關鍵因素。』袁振濤說,年底都是『錢緊』的時候,目前西安許多房企資金鏈都比較緊繃,表現在往年都是12月份纔開始促銷,但是今年從9月份就開始,最終還是為了回籠資金。
宇博智業市場研究中心分析師認為,美國第三輪量化寬松的退出必然會導致美元走強,而國際熱錢流出中國後,也會加劇房企『錢荒』的窘境,房地產會加快進入『白銀時代』。
『特別是一些中小房企比較困難,部分房企融資成本高達20%,跑路現象有所增多。』袁振濤說。
是『曇花一現』還是『回暖轉折點』?
今年以來,房地產市場持續較為低迷,直到央行『9·30』貸款政策調整纔出現了一波『小陽春』。一些專家認為,當前房價仍然位於『過冷』區間,在未來一段時間內,會逐漸轉入『偏冷』區間,同時,也不能過於樂觀。
國家統計局數據顯示,今年前10月,全國商品房銷售面積同比下降7.8%,銷售下滑、住宅新開工面積回落,均反映出開發商對後市的判斷並不樂觀。
陝西省房地產研究會會長王聖學認為,由於房企庫存壓力仍舊較大,在高庫存以及年底銷售業績壓力等因素影響下,四季度房企仍舊以去庫存為主,大跌大漲的情況都不太可能出現。
庫存高企依舊是許多二、三線城市樓市面臨的突出壓力。『降息對樓市的影響肯定是積極的,對改善型剛需是較大利好,但是不代表樓市已經全面築底,因為經濟下行趨勢明顯。』萊茵置業總裁陶椿說。
然而,也有分析人士指出,由於土地『面粉』和房價『面包』的傳導效應稍顯滯後,因此近期土地市場的成交情況對未來一兩年甚至更長時間的房價走勢影響較大。
『隨著土地市場回暖,庫存減少,如果市場成交量能夠快速提振,也不排除今年末或明年初出現房價環比止跌的情況。』上海易居地產研究院研究員嚴躍進說。(欣華)