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今年以來,江門樓市供應充裕,市民選擇空間非常大,不管是中小戶型剛需盤,還是大戶型改善盤,甚至是商住公寓,皆一應俱全。除此之外,開發商還以毛坯、精裝兩種形式推售樓盤。選擇精裝房,還是毛坯房,讓不少置業者糾結。據瞭解,江門樓市目前還是以銷售毛坯房爲主,不過,從今年開始精裝房呈逐步增多的趨勢。有部分開發商爲了應對市場變化,將旗下產品以毛坯和精裝兩種方式互相切換推售,將精裝換成毛坯出售並且取得了很好的成效。不過面對樓市日漸激烈的同質化競爭,也有部分開發商開始主攻高品質“精裝房”,欲用高品質“新標準”打造精品生活,征服置業者。未來江門樓市精裝房會否逐漸取代毛坯房成爲市場主流?
樑慧君
現象
在售樓盤精裝房日益增多
相對於毛坯而言,批量精裝房分爲簡裝修以及精裝修兩種。
相關資料顯示,簡裝修在上世紀90年代率先出現在廣東,裝修簡單粗糙,採用的材料也較爲低廉劣質,但是隨着不斷的改進,簡裝修逐漸演變爲精裝修。精裝修選用中高檔材料,衛浴和廚房兩大重點區域都會經過較高品質的精細裝修。近些年來,精裝房逐漸風行於各大城市。江門樓市精裝房也在今年開始逐漸增多。
據瞭解,率先將精裝房帶入江門的是碧桂園、珠江地產等外來房企。不過長久以來,還是鮮少有樓盤推出,只有個別一兩個項目嚐鮮。直至今年江門樓市的精裝才逐漸增多。據筆者不完全統計,目前在售樓盤中有將近15個盤都推出了精裝房。包括本地品牌房企駿景灣地產的新會駿景灣和駿景灣·品峯,上城地產的上城摩卡、上城鉑雍匯,帕佳圖地產的帕佳圖觀園,另外還有外來房企珠江地產的珠江帝景灣以及珠江御景山莊,奧園地產的奧園益丞廣場、奧園外灘,還有江海區的君匯熙庭、江海碧桂園等等。其中更有駿景灣·品峯、上城摩卡、珠江帝景灣等盤主打精裝房。而目前的精裝房都是包貼地板、刷牆漆、衛浴、廚房方面的裝修。
據悉,上城摩卡在去年下半年推出部分帶2000元每平方米精裝修的小戶型洋房,均價過萬,並且打出買房送名牌家電的優惠,在短時間內就熱銷九成,目前在售的僅剩兩套樣板房。另外,今年8月份開盤的駿景灣·品峯主打精裝房,首期推出232套豪裝洋房,主打83—101.6平方米三房兩廳兩衛剛需戶型,價格“6字頭”起,並且帶2000元每平方米的全屋豪裝,據悉開盤隨即熱銷逾七成,並且成爲八月份樓市銷售亞軍,在開盤後的幾個月裏品峯的銷售成績都位於樓市排行榜的前十名。在而珠江帝景灣自2009年開盤入市到現在已有5年,頗受購房者的喜愛,目前在售最後一期精裝樓王僅餘的少量產品,均價9000元/平方米。由此看來,江門精裝房市場前景較爲可觀。
毛坯精裝“換着賣”
今年,江門樓市不少原本推售精裝房的項目皆“脫掉”精裝,改買毛坯房,房價直減1000元,並且取得很好的銷售成績,而有些項目“穿上”精裝後,開出的價格與毛坯房相差無幾,引來熱議。
像江海板塊的樓盤“脫掉”精裝,降低房價的項目也不少。君匯熙庭6月份將全新9—10幢40—101平方米精裝一至三房改爲毛坯交樓標準出售,以均價4500元每平方米起推售,讓剛需一族眼前一亮,並且銷量大增,讓原本在6月樓市銷售排行榜上位列第九的君匯熙庭在7月一躍成爲當月的銷售季軍。另外,江海碧桂園近期亦在推售毛坯房,根據心碼工作室披露的8月份數據來看,江海碧桂園毛坯房成交均價爲5108元每平方米,帶裝修的則爲6201元每平方米,毛坯房價比精裝房均價低了1093元每平方米。九月份,江海碧桂園更是一躍成爲當月銷售冠軍,對此心碼工作室分析,江海碧桂園在九月份的銷量明顯上升,因其適時調整策略將精裝房改換毛坯推售,降低了價格。
業內人士認爲,目前“毛坯與精裝的轉換”被開發商用來調節價格。若房地產市場下行,便將精裝房換成毛坯房,適度降價售賣,也可以將毛坯房換成精裝房,而賣的價格竟與毛坯房相差不大,藉此提高性價比,實是爲跌價打掩護;若市場火熱時,毛坯房切換成精裝房,又可提高價格。
展望
精裝會否取代毛坯成主流?
隨着精裝房數量日益增多,精裝房會否取代毛坯成爲江門樓市的主流?
對此,駿景灣地產執行董事馮永文說到,未來樓市會以精裝房爲主,這是大勢所趨,是遲早的事。而且縱觀許多大城市,現在基本上都是帶裝修交樓。
據悉,駿景灣地產打造的新會駿景灣以及駿景灣·品峯都是主打精裝房,對此,馮永文談到,我們之所以選擇主打精裝房主要是考慮到很多業主在裝修方面用的時間長,花費大,另外還有噪音影響,如果整棟樓的業主幾年時間裏陸陸續續裝修,就會對其他已經交樓入住的業主產生很嚴重的噪音影響。如果是由開發商統一裝修不僅可以節省時間,同時開發商還能最大程度利用裝修材料,減少花費,也能避免噪音影響。
至於市場上仍有部分購房者對於精裝房還有質量方面的疑慮,馮永文表示因爲目前很多人並不具備裝修方面的專業知識,自己花錢請人裝修也難保十全十美。而且現在江門比較多購房者喜歡找一些“裝修游擊隊”,這樣其實更無法保障質量問題。如果萬一真的出現問題,也很難去維護自身的權利,甚至投訴無門。而選擇品牌房企精裝修,入住後的裝修保修、維修、維護相對也有保障。
“駿景灣地產在本地來說算是較早就涉足精裝房領域,經驗也比較豐富。新會駿景灣以及駿景灣·品峯都主打精裝房,我們希望能夠在江門引領起精裝房潮流,提高精裝房品質標準,令業主受益。”馮永文如是說。
而本地家居建材業新貴至家居一站式建材採購中心的總經理張躍威則認爲現在江門精裝房市場尚未成熟。“之前也有房地產商與我們商談走精裝房路線,但我覺得現在還不是時候。”張躍威提到時機尚未成熟主要體現在價格上,江門的樓價現在還未達到精裝房標準,現在江門樓價大概在6000元到7500元之間,當樓價去到8000元以上,甚至是1萬元左右,相信時機也就到了,況且還有大部分市民還未能接受得了精裝房。他估計到了2016年精裝房市場會有更大的發展。他還談到,精裝房未來的發展還是要以品質爲主,按照市民的生活水平逐步提高。而目前精裝房所面臨的最大問題還是質量是否過關,所以找一間好的企業做精裝修,這是未來對房產商的一個考驗。
如果精裝房未來成爲了市場的主流,那麼這對於家居建材行業來說就是一個機遇,同時也是一個挑戰。建材市場的格局極可能會因此改變。
據瞭解,在精裝房裝修材料的選擇上,多數開發商會選擇與知名品牌公司合作,尤其是木地板、瓷磚等使用頻率較高的家裝材料,由於精裝房所有建材的品牌集中度更高,這對中小型建材企業的衝擊可謂不小,也意味着建材行業正在經歷嚴酷的“洗牌”調整,品牌強者更強,弱者更弱兩極分化局面更加嚴峻。
談到精裝房的日趨流行對建材商的衝擊,張躍威還提到,精裝房成爲市場主流後,建材商只有一個市場空間,就是二次裝修。“現在江門建材商走樓盤只會走新盤,不會走舊盤。而我們有一個團隊專門走舊盤,未來二手市場二次裝修應該會有激烈競爭。”
觀點
精裝毛坯各有千秋各得“粉絲”
精裝房與毛坯房各有千秋,既有長處,也有短板,購房者應按實際需求購買。
選擇精裝房可以省時省力,室內裝修設計相對比較合理,更長時間的通風換氣可以降低裝修污染,入住後的裝修保修、維修、維護相對也有保障。而精裝房的短板則在於多數戶型公用裝修設計,缺乏個性,裝修材料級別、環保品質不利於業主監管,部分項目可能會出現裝修施工相對粗糙的問題,而一旦產生裝修質量問題,大面積返工反而更加費時費力,另外也可能會出現裝修價報價虛高等問題出現。
而選擇毛坯房,總房價相對偏低,前期投入不高,收房後也可以根據自己的喜好進行設計裝修,沒有統一標準的約束,比較容易根據個人的實際情況控制裝修成本。而缺點又在於自己裝修費時費力,在裝修時資源、能源、材料商的浪費較大,況且大多數的購房者也不具備裝修方面的知識。據瞭解,建設部也曾測算髮現,由開發商統一組織裝修一次到位比市民自己裝修要節省至少30%的費用。因爲開發商統一裝修統一採購,使用的裝修材料節省了倉儲、運輸等很多中間環節而減少了成本,費用大大降低。
80后王小姐認爲精裝房最適合自己。“我覺得精裝房不錯,因爲我自己本身對裝修一竅不通,也沒有那麼多的時間和精力花在裝修上,倒不如買精裝房,到時候只需買些家居用品就可以入住,何樂而不爲。”
中學教師樑女士則表示,去年剛買了一間毛坯房,自己在裝修方面花費了大量的時間精力,包括選裝修設計公司,跑建材市場,還要提防裝修隊偷工減料,折騰了一年半載才能入住,真是後悔當初沒有選擇精裝房。
公務員張先生則喜歡毛坯房,“我不太喜歡精裝房,裝修風格太過統一,沒有特色,而且裝修施工無法監督,我還是喜歡按自己喜歡的風格裝修設計,而且價格相對便宜。”
-專家支招
如何驗收精裝房?
如今,買精裝房的人越來越多。與毛坯房相比,精裝修房可爲業主節省大量的時間和精力,所以受到購房者的青睞。由於不能全程監控裝修過程,且市場上不時出現精裝修房的質量存在問題的事件,這就意味着在驗收時必須更加小心謹慎。
地板現在精裝修商品房大多數使用木地板作爲主材鋪裝客廳、臥室的地面。在驗房時要首先覈對木地板的品牌與環保級別是否與開發商承諾的一致。其次,檢查地板有無水漬、開裂、起皮、起鼓、地板間隙不均和行走異響等具體問題。此外還要仔細檢查踢腳線質量與收邊工藝的精細度。
牆體牆體首先要檢查平整度和垂直度。確定無裂紋、無起泡、無凹陷、無水漬和發黴現象。其次檢查牆體塗料顏色是否均勻、兩種顏色連接處是否自然無混色。
屋頂屋頂的質量要求光滑平順、無裂紋、無水漬、無黴變。還要注意一下預留的燈口位置是否合理。
門窗門窗首先檢查品牌與環保級別是否與開發商承諾的一致。然後檢查開啓與關閉是否順暢無聲、插銷和鎖具是否牢固有效、邊框與牆體是否連接平順無縫隙;玻璃配件是否完整靜音。特別注意一下玻璃的安裝是否無鬆動,否則在開關門窗時容易出現由於玻璃破碎而傷人的危險。
廚房首先觀察檢查牆、地面磚的鋪裝是否順暢均勻、無空響與裂紋;吊頂部分是否平整細緻、安全牢靠;櫥櫃櫃體是否周正牢固、壁櫃門與抽屜是否開合流暢無異響、拉籃等五金配件是否齊全、洗菜盆出水、下水是否順暢;另外還有照明是否安全有效、油煙機煙道是否暢通。
衛浴首先觀察檢查牆、地面磚、馬賽克的鋪裝是否平整均勻、無空響、無脫落與裂紋;下水是否暢通防臭、地漏的坡度是否合理;照明是否安全有效、排風通道是否暢通;花灑、馬桶等用具的品牌是否與開發商的承諾一致並且可以正常使用。
電路檢查一下總開關是否安全有效;各個房間的照明是否正常;所有開關插座是否安裝緊實無鬆動並能正常使用;確定電話線、有線電視和網絡的位置是否合理。
配件認真核對開發商承諾提供的配件(如石材、電器、竈具、五金件等)數量、品牌、質量與安裝工藝。有必要的話可以要求開發商進行更換或維修。
精裝修商品房的驗房是個需要細心與耐心的工作。在發現問題後要逐一進行記錄,在留存原件之後將複印件呈送開發商要求限期改造,並在改造過程中逐一落實改造項目。