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房貸情況仍是很多購房者關心的問題
今年年底,廣州近郊部分樓盤銷售火爆
插圖/陳健怡
文/圖羊城晚報記者張秀欽
臨近年底,在大多數樓盤仍采取『小步快跑』——少貨量分批持續推售的時候,另有一些樓盤卻采取大規模推貨的方式,五六百套新貨一次性推售。現在樓市銷售剛有好轉,便有樓盤采取市場火爆時的推貨方式,體現出部分開發商對當下市場的自信。
買家踴躍入市,沒讓這些開發商的自信變成自負,『日光』、『去化九成五』、『收金超3億元』……讓這些敢於大規模推貨的樓盤成為『爆款』(指『賣得很多、人氣很旺的商品』)。
這些『爆款』樓盤憑什麼這麼牛?有樓盤相關負責人給出答案——和市場整體回暖、價格沒有太大的關系,靠的是樓盤自身的拓客能力和品牌影響力。也有業內人士認為,『爆款』的背後靠的還是客——投資客。
市場現象
年底樓市頻現『爆款』
上周末,廣州近郊板塊都有『標志性』樓盤推售,東為增城的碧桂園城市花園,南為南沙的南沙萬達廣場,北為廣清交界的中國美林湖。將這些樓盤定位為『標志性』,最重要的原因,是它們的推貨量都有一個共同的特點:大。碧桂園城市花園在10月24日和11月14日拿到兩個預售證,批准預售住宅共577套,一次性全部推出。11月14日,南沙萬達廣場拿到648套公寓預售證,一次性全推。從中國美林湖以往的習慣來看,推貨量幾乎沒有『上限』。
推貨量大令人吃驚,更令人吃驚的是買家買房如電商購物般爽快,幾乎可以用上『秒殺』的字眼:據樓盤方面統計,碧桂園城市花園500多套單位當天『日光』;南沙萬達廣場公寓當天去化八成多,兩三天時間去化九成五;中國美林湖當天報收近400套,收金超3億元。
樓市『爆款』,以致一些樓盤的銷售人員在微信朋友圈中『曬命』:這節奏根本停不下來,腿抽筋一下午了;簽約,累到想吐,腰酸背痛,喝口水的時間都沒有;連續通宵加班,『本宮』極度缺乏睡眠……
時間往前再推一些,可以看到更多樓市『爆款』。10月底11月初,越秀區的富力東山新天地兩度推出新貨兩度『日光』,10月底一次推貨報收超10億元;老荔灣的花語水岸,10月份推出的新貨報收8億元,11月份銷售勢頭依然強勁。
原因分析
非市場好轉及價格之功
松綁限購、房貸新政,系列松綁政策下,樓市成交有所好轉:10月份,全國商品房銷售面積過億平方米,住宅銷售面積同比降幅收窄;10月份,一線城市住宅庫存量有所下降;10月份,廣州眾多區域樓市銷量創下今年內新高。
廣州樓市『爆款』,是否只是成交好轉之功?廣州方圓地產顧問有限公司副總經理賴崢認為,成交好轉有幫助的作用,但更大的功勞來自樓盤本身。『市場還沒到回暖的程度,一些樓盤賣得好完全是個盤的因素,可能是價格定得好,也可能是區域利好,總之和整體大市關系不大。』房價點評網分析師李權基的觀點和賴崢相近。
有『爆款』樓盤的相關負責人認為,樓盤『爆款』和大市無關,甚至和價格無關。此言不無道理。碧桂園城市花園兩個預售證的網簽均價分別為8078元/平方米和9143元/平方米(部分裝修、部分毛坯),並不比同區內帶裝修售價7700元/平方米起的萬科幸福譽低;南沙萬達廣場公寓9251元/平方米的網簽均價,也在南沙區商務辦公物業的均價水平之上。中國美林湖的售價與廣州房價比低,與清遠房價比並不低。可見價格並非『爆款』大殺器。至於大市好轉,上述負責人也認為對『爆款』幫助不大,『如果說是大市之功,那應該會有很多樓盤「日光」纔對。現在那麼多樓盤在賣房,一日能賣幾百套的一只手的手指都可以數得過來,那就說明賣得好只是樓盤自己的功勞』。
對於『樓盤自己的功勞』,南沙萬達廣場更多歸結於萬達的品牌影響力;碧桂園城市花園和中國美林湖則歸結為樓盤強大的拓客能力。
『爆款』幕後
投資客成最大推手
無論拓客能力有多強、品牌影響力有多大,樓市要出現『爆款』,首先必須要有客,這些客纔是『爆款』背後的最大推手。
作為投資型產品,南沙萬達廣場公寓的客就是投資者。作為廣清交界的中國美林湖,除了少部分別墅買家為自住客外,洋房買家絕大多數也是投資客。碧桂園城市廣場的買家中也有大量投資客,樓盤有關負責人透露,首推單位的買家中,自住客和投資客所佔比例各半。
『爆款』的最大推手原來就在於此:投資客。賴崢認為,當下市場成交雖然有所好轉,但仍未到全面回暖的時候。看房的人有所增加,但自住買家多數仍持謹慎態度,單靠謹慎型的自住買家,很難營造銷售火爆的局面,只有投資客的加入,纔能制造樓市『爆款』。無一例外,上述樓盤都沒有限購的制約,為投資客的入場創造了條件。
有業內人士分析,富力東山新天地、花語水岸的客更多是來自受益二套房貸重新認定的買家,這部分買家即使購房自住,也帶有強烈的買房保值、昇值的投資意向。相對普通買家,這部分客屬於高端買家,有更強的資金承受能力和更敏銳的市場觸覺。
在廣州2009年樓市的回暖過程中,率先出手的也是投資客和有更敏銳市場觸覺的高端買家,現在廣州樓市出現相似的苗頭,是否意味著廣州樓市再次站在了全面回暖的大門前?