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『十一』長假之後,北上廣深四大一線城市都出現銷售量抬頭,去化周期略減的情況。但這是否說明這幾個大城市的庫存量得到有效釋放,樓價有再度抬頭的可能?據房價點評網提供的資料顯示,從去化周期看,四大一線城市中的上海、廣州和深圳在今年9月均創出了去化周期的新高。北京9月份去化周期達到16個月;上海為18.1個月;廣州為17.2個月;深圳為17.8個月。而一般業內認為,去化周期超過12個月已是進入樓市高風險期。從庫存量看,四大城市庫存量盡管10月份環比9月份都有輕微下降,但同比去年庫存量仍在增加。也就是說,目前樓市的去化速度還趕不上庫存量的增加,『以價換量』還將成為年底之前樓市銷售的主旋律。
階段性反彈?
專家有?講
開啟新常態下房地產的黃金時代
合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江
央行『9·30』文件出臺,給一年來的房地產調整期畫上了句號。一線城市雖然未如其他城市放松限購,但房貸的放松足以撬動受壓已久的購房需求。10月份以來廣州住宅市場交易量一掃往日頹勢,無論『剛需』房或是改善型住房,無論中心區或是外圍區,都呈現一派復蘇景象。由於市場反應往往滯後於政策的出臺,市場統計數據亦不可能立竿見影。因此,要到明年一季度纔能全面體現政策的效果。
經過2014年的房地產調整期,2015年將開啟新常態下的房地產黃金時代。新常態下,國民經濟進入7%?8%的中高速年增長;新常態下,法治和市場化取代人治和行政乾預;新常態下,住宅開發高成本低利潤取代低成本高利潤,過去輕松賺錢的黃金時代一去不復返。正所謂『退潮之下纔能看到誰在裸泳』,依靠自身實力,認認真真實乾的房企,一定歡迎新常態下黃金時代的到來。
有央行『積極支持居民家庭合理的住房貸款需求』的表態,有國務院『穩定住房消費』的國策,有工業化、城鎮化持續發展的支橕,有為國民經濟保駕護航的『安全墊』功能,房地產的黃金時代依然長期存在。
整理:記者王荔玨
這次是整體回暖不是階段性反彈
方圓地產首席分析師鄧浩志
持續回暖是沒有問題的,樓市是政策市,目前各地方先後放開限購,央行又放開限貸,政策發生了180度逆轉,消費者心態也發生了巨大改變,八九月份放開限購的城市成交額大幅度上漲,十月放開限貸之後全國均出現了成交爆發性增長,所以市場已經是明顯的觸底反彈。未來隨著成交量的逐步放大,成交價也可能逐步出現回昇。所以這次是整體回暖,而不是階段性的反彈。
從整個大環境來看,房地產的利好也是不斷的。從全國范圍來看,人民幣還有昇值壓力,外貿出口提振困難的情況下,擴大內需是必然的,只能刺激消費。至於整體經濟環境不景氣,反而是房地產的機會,這個機會就是首置、改善的自住型消費會得到支持。以往的經驗也表明,越是經濟不好時對房地產的利好政策更多,經濟好時反有打壓政策出臺,因此明年的行情也不會差。
整理:記者劉麗琴
築底期可能延續到明年五六月
廣東中原項目部總經理黃韜
10月份的確迎來一波回暖行情,不過從10月下旬至今,成交速度有明顯回落,增長後繼乏力。總體來說,11月和12月肯定不會像10月成交這麼多套,但是相比今年六七八月的低谷,年底每月成交應該都會量微昇,價格保持平穩。從目前樓市來看,政策落地需要一個消化過程,一些專家所謂的『樓市全面復蘇』的判斷過於樂觀,也下得過早。
由於部分大開發商尚未完成任務,預計12月仍會出現一個減價潮,但減價幅度不會像今年年中這麼大。改善型買家和投資者因為央行新政而首付減少,對樓市來說只是錦上添花,主要還是依靠『剛需』族來支橕樓市。由於明年經濟情況不容樂觀,築底期有可能延續到明年的五六月份。
整理:記者李鳳荷
廣州樓市正淪為『小市場』
廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文
從全國房地產市場看,2014年『拐點』已經到來。2014年,廣州房地產市場環境及競爭格局已經或即將發生重大變化。廣州房地產市場正逐步淪落為『小市場』,在2013年的房地產高峰期,廣州一手商品房的銷售面積僅有897萬平方米。2014年預計為780萬到830萬平方米。廣州有『一線房地產城市』之名,卻沒有『一線房地產城市』之實。
廣州房地產市場受制於五個因素:地方房地產政策反應滯後;房地產供求關系逆轉,供大於求;城市房地產發展空間變窄;地價、房價維持高位,制約了『剛需』;產品結構失衡。整理:記者王雯倩
年底廣州放開限購可能性偏低
房價點評網分析師李權基
廣州商品住宅庫存量高企,已達千萬平方米庫存,年內庫存難以快速去化。預計去化周期高於12個月的庫存風險將會形成常態化,持續時間或會到明年8月。
個人認為年底廣州放開限購的可能性偏低,即使局部放開限購也會在12月底。對於目前存量高企的現象,地方政府或會考慮出臺減少購房限制的可能,比如降低外地人購房納稅年限是有可能的。整理:記者陳白帆