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如同牌局結果難料一樣,今年京城豪宅市場的結局如何,尚無定論。不過隨著930新政的出臺,10月北京豪宅成交量環比上漲34%,回暖有了起色。年底臨近,房企為了加快去化、回籠資金,從11月份開始進行『搶收』,豪宅市場新一輪牌局拉開序幕。各個豪宅項目打出不同牌數,『地段牌』、『優惠牌』、『精裝牌』、『配套牌』哪張牌招能搬贏牌局,還有待市場考量。
1地段牌
五環內豪宅集中入市
如今在北京城區,最貴的不完全是奢侈品,而是稀缺的土地資源。京城土地拍賣起價以『億』為計量單位,開發商拿地出手動輒十幾億、幾十億,可謂一擲『億』金。正因為土地的彌足珍貴,北京二環、三環、四環,甚至是五環邊上的新房成為了『寵兒』,有的被貼上『豪宅』標簽。據美聯物業統計,截至11月2日,今年下半年北京豪宅市場新增14個項目,其中有5個純新項目首次入市,分別是京投銀泰琨御府、華潤·萬橡府、保利海德公園、合景映月臺以及中信國安府。在14個項目中,10個項目位於五環邊上;1個項目在南二環;2個項目位於三、四環之間;1個項目在四、五環之間。
北京晨報記者走訪這些豪宅項目時,發現守在絕版地理位置的項目往往佔盡先機,這些項目銷售員推銷豪宅主打『地段牌』。中信國安府位於宣武門外大街,距離市中心天安門最近。在中信國安府售樓處,保安員聽到記者說有預約,纔准許記者乘坐電梯到二層銷售大廳。據銷售員李峰(化名)介紹說,該項目已經取得預售許可證,將會在11月開盤,均價約為84000元/平方米,主力戶型在250平方米左右;該項目先滿足內部關系客戶預訂房子,剩餘房源纔會對外出售。『像國安府這樣建在二環邊上的項目,以後不會再有了。』李峰強調說,由於定價不貴,開盤時不會有優惠了。
京投銀泰琨御府已經開盤。記者走進琨御府售樓處,現場十分熱鬧。銷售員忙著為前來看房的客戶講解樓盤,其中有些購房人是一大家子出動來選房。該項目銷售員陳琴(化名)的開場白是講述地段優勢,『我們項目處於西三環與西四環核心之處,臨近昆玉河、玲瓏公園等不可復制自然資源。這樣絕佳的地理位置在北京已不多見。』陳琴還說,『該項目主推戶型140至170平方米,均價在74000元/平方左右。』
2優惠牌
部分豪宅也推優惠
隨著930新政的出臺,北京豪宅市場回暖。據美聯物業統計,10月份,北京在售報價超過5萬元/平方米的豪宅項目,有25個實現成交,累計簽約377套,環比9月上漲34.2%。亞豪機構市場總監郭毅分析說,雖然今年北京的預售價格管控有所放松,開發商預期的預售價格能夠得到住建委批准,但整體樓市的低迷讓開發商普遍采取相對保守的價格策略,拉動10月豪宅市場成交上揚。央行新政降低了改善型客群的首付門檻,有利於提振購房者信心,使得改善型客群加速出手,預計最後兩個月改善型豪宅的成交將會有明顯昇溫。
11月,部分豪宅項目推出優惠活動。讀者王女士向北京晨報記者反映,10月底,她在位於北五環上地的華潤·萬橡府售樓處向銷售員詢問房價時,對方表示該項目在11月將再次開盤,均價約為63000元/平方米。『11月,我接到華潤·萬橡府銷售員電話稱,此次開盤有部分房源享受內部價,約為56000元/平方米。』王女士對說,按照優惠價格算下來,一套235平方米豪宅總價僅為1316萬元,讓她有些動心。類似打出『優惠牌』的項目還有位於北二環外的盛德紫闕。11月初,記者走進盛德紫闕售樓處,銷售員說,『我們項目預計在11月下旬開盤,均價約為65000元/平方米,目前參加排卡可以55萬抵108萬。』11月17日,記者回訪時,銷售員興奮地說,『我們的排卡優惠活動剛結束,180多套房源已預訂一空。』此說法尚無網簽數據可以證實。
郭毅表示,2013年北京有大量高價地塊出讓,這些地塊預計將會在明年集中入市,從而產生大批豪宅項目,未來豪宅市場成交走勢難以預料。相比之下,今年下半年北京豪宅上市不算多,處於豪宅供應『空窗期』,在加上年底臨近,開發商急於回籠資金,在新政利好的背景下,房企進入11月份開始『搶收』。部分改善型豪宅項目在價格方面做出讓利,吸引購房者出手。
3精裝牌
一個水龍頭2萬元
在豪宅昂貴的價格中包含了精裝修的費用,那麼什麼樣的東西配得上豪宅?『一個高儀水龍頭大約2萬元。』華潤·萬橡府銷售員蘇雲(化名)談起精裝修說得幾乎全是『洋品牌』,『德國西曼蒂克櫥櫃』、『美國摩恩衛浴』、『德國高儀水龍頭』等。『我們的精裝修做得不錯,費用標准為8000元/平方米至12000元/平方米。北京一些賣到10萬元以上的項目,精裝修都沒有我們做得好。』蘇雲一口氣說出好幾個豪宅項目,指出這些項目要麼是石材選料不好、要麼是裝修不夠檔次、要麼是櫥櫃不是名品。蘇雲還粗略計算說,『萬橡府一套185平方米左右的房子,裝修花費約為220萬元。這個價格夠買一套四環外的小戶型普宅了。』
北京晨報記者在琨御府售樓處看到一塊大牌子上清楚地寫明精裝修標准。該項目銷售員說,『我們的精裝標准為8000元/平方米。櫥櫃用的是歐派或同檔次品牌,洗手盆、坐便器、浴缸使用的是勞芬或同檔次品牌。』但有的豪宅項目銷售員卻說不清精裝標准。但記者詢問盛德紫闕銷售員,『精裝修使用什麼品牌?』對方回答:『現在還沒有確定。』
美聯物業高級經理張磊告訴記者,對於豪宅精裝修,國家沒有規定統一的標准,所以豪宅市場精裝修標准參差不齊。雖然部分豪宅項目做了樣板間,但在實際交房中還會存在差距。『銷售員對於精裝修的口頭介紹,落實不到紙面上就沒有約束力。在簽訂購房合同時,消費者可以要求開發商把精裝標准寫入合同。』張磊說,這樣消費者收房時發現問題,可以依照合同維權。
4配套牌
教育資源是『隱形』福利?
京投銀泰琨御府銷售員說,『我們項目周圍有很多名校,包括首師大附小、人大附小、首都師范大學、北京外國語大學、北京理工大學等,以後孩子上學不用發愁。』多數四環內豪宅周邊都有北京名校,盡管絕大多數項目銷售員沒有說出樓盤屬於哪所學校范圍,但卻透露說肯定某個片區之內,在宣傳時搬出『教育資源』吸引客戶。此外,『科技』等概念也成為營銷『噱頭』。『我們項目主打科技住宅,房子采用三恆系統。』國安府銷售員講述科技住宅使用了『PM2.5過濾』等很多專業術語。盛德紫闕銷售員使用『私人訂制』一詞,『該項目大戶型可以根據客戶需求進行私人訂制,您想把房子隔成幾居都可以。』
-業內觀點
明年豪宅市場
競爭加劇
明年北京豪宅將會紮堆入市,豪宅市場的競爭還會加劇。這是多位業內人士對京城豪宅市場做出的預判。豪宅項目靠什麼取勝呢?亞豪機構市場總監郭毅說,豪宅市場的競爭歸根結底拼得是『產品+價格』,性價比較高的項目纔能贏得市場。至於『精裝牌』、『科技牌』等只是豪宅附加值,如果產品做得不好、定價過高,附加值再多也無法取勝。此外,高端客戶買豪宅,實質是在買一種生活方式、生活圈子,各個豪宅項目打造的生活方式、生活圈子有所區別,打動的客戶也會有所不同。
麗茲行市場分析師鄭海燕認為,明年豪宅項目集中入市,造成豪宅供應量增加,倘若需求變化不大,將會引發價格小幅回落,不乏部分項目繼續在價格上做出讓利。如果在新政刺激下需求進一步增加,豪宅市場價格不會有太大波動。
本版撰文
晨報記者武新
史春陽/攝