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在看樓客眾多的十二院城,能夠感受到濃濃的晉系建築風格。
太原在城市建設上投入加大,房地產市場也將因此受益。
《山西日報》房地產事業部主任第五博
萬達廣場天璽小區位於太原龍潭湖畔,龍潭湖公園周邊還有不少樓盤。
受反腐和限購影響當地超大戶型樓盤一律滯銷開發商紛紛改戶型迎合改善型需求
2014《家天下》記者天下行
在太原,取消限購對於不同類型的樓盤影響不一。『對於「剛需」盤來說,限購放松不會有太大的影響;而對於中高端樓盤來說,影響會比較明顯。』廣電地產副總經理利斌告訴記者。
山西煤老板曾是太原甚至北京當地樓市的一大購房主力,但受『反腐』和限購的影響,太原當地大戶型樓盤一律滯銷,開發商紛紛改規劃戶型,原本300~1000平方米的超豪戶型要麼賣不動,要麼改小戶型推遲面市。像高端盤太原星河灣和恆大華府,自2012、2013年已開始進行戶型調整,下調戶型面積來迎合市場主流需求。
文/圖:記者李鳳荷
買家故事
太原市區地段
有便宜『無本房』
林小姐是記者在太原認識的一位本地買家。她於2010年在太原高鐵站旁買了一個小房子,兩房單位因家裡添了寶寶而不夠住。作為本地人,她在限購期還可以買一套房,但由於二套房貸要六成首付,所以她一直觀望未入市。林小姐看中了恆大華府一個180平方米四房單位,這裡新樓雲集,交通方便,且附近有多家名牌小學、中學以及山西當地的名牌大學。而且小區綠化好,中心湖和噴泉給常年缺水的太原帶來清新的感受。9月底,限貸放開,符合首套房購買資格的林小姐決定下手,180平方米,單價約1.2萬~1.3萬元/m2,家裡支持一部分就可以把三成首付解決。
林小姐是買房非要『大紅本』(房產證)不可的購房者,不過她透露,太原市區中心地段還存在不少小產權房,如體育路世紀花苑5年前兩三千元/m2,沒有『大紅本』,現在市價七八千元/m2,若該項目是商品房,估計可賣到15000元/m2。
『剛需』盤基本無感
改善型中端盤受惠
記者通過走訪太原多個樓盤了解到,取消限購以來,太原樓市發生了微妙的變化,『剛需』樓盤或是高端樓盤,表現仍然一切如常;而對部分主打改善型住房市場的中端樓盤來說,受限購解禁影響比較明顯。
改善型樓盤迎春天
太原置業顧問周琪是一位入行兩年的樓盤銷售人員,她原先在萬科藍山工作,該樓盤以『剛需』戶型為主,限購初期影響不大,樓好賣。但是今年經濟環境不大好,樓變得難賣。從萬科藍山的價格走勢來看,一期8000元/m2起,二期9000元/m2起,目前均價9500元/m2,3年限購期漲勢溫和。限購松綁後周琪手頭客戶比之前增加10~15%,都是因名額限購買不到房的本地客戶;9月底限貸放開,她的客戶進一步增加,多是之前受支付條件約束而無法買房的多套置業人士。
『限購解除,一些受影響較大的樓盤會調整銷售策略加速出貨。改善型產品的消耗變快,這在多家樓盤都有所體現,一些在2008年到2010年首次購房的年輕夫妻,出於照顧孩子和老人的需要,急於改善居住條件,取消限購正迎合了他們的需求。松綁限購對市場還是一支「鎮靜劑」,使外部政策環境得到改善,對很多高端樓盤來說也是利好。』山西世紀朗潤房地產經紀有限公司策劃經理劉偉娜說。
晉式風格房屋好賣
記者在太原探訪的多個樓盤,既有高端且偏歐式的太原星河灣、萬達廣場和恆大華府,也有標准化建造、全國風格類似的萬科藍山,唯有在十二院城能夠感受到濃濃的晉系建築風格,而且在該樓盤的售樓部記者碰到的購房者也最多。
從地段位置來看,該盤位於一條小路上,出入都不太方便,但是每棟樓都以花來命名,且每個組團都有晉系建築的門庭設計,有聯排和小高層,也有高層洋房。與樓盤組團濃濃的本土風格相映照的是,十二院城外立面充滿現代工業設計的硬朗風格,兩者居然能夠和諧地融合在一起。
成交增加多因優惠
數據也顯示,太原整體樓市並沒有因為限購松綁而銷量明顯增加,樓盤銷售依然人氣不旺。
取消限購當月(8月),太原樓市整體表現平穩,商品住宅成交量較上月有所上漲,全月累計成交45.58萬平方米,環比上漲8.37%,同比上漲21.42%。2014年9月,太原市商品住宅成交面積46.6萬平方米,環比上漲2.24%,同比上漲48.55%。2014年9月,太原市商品住宅成交均價8825元/m2,環比下跌9.2%,同比上漲12.52%。
不過,成交量上昇最主要卻不是取消限購的『功勞』,開發商的『以價換量』是重要原因。截至8月25日,整個太原樓市活躍項目約362個,在售樓盤數為263個,其中優惠樓盤達到154個。而11月太原樓市打折優惠數量較10月又有所增加,增加了8個樓盤,10月份打折優惠樓盤數量為158個,11月打折優惠樓盤數量為166個。
煤老板沒了蹤影三四百平方米超大戶型成了『雞肋』
太原豪宅盤無奈給戶型『瘦身』
受政界反腐以及煤炭行業不景、樓市限購的因素影響,原來以大平層為主的高端盤紛紛改戶型來應變。
曾有煤老板整條梯買樓
太原星河灣率先從2012年開始改戶型面積,之前1號園和2號園都是三四百平方米的大平層,如今戶型面積下調到200多平方米,以適合改善型置業的3房舒適設計為主,過往置業門檻至少要在800萬元,如今四五百萬元已可以買到,置業人群大增。代理太原星河灣的易居中國人士告訴記者,以往都是大型企業的企業主或管理人員纔買得起的星河灣,現在中小企業主和高管都能買得起。
位於城北龍潭湖的萬達廣場天璽小區也是改戶型的『代表』之一。該小區2008年開售,毛坯發售,價格6000~9000元/m2,如今二手房賣到11000~12000元/m2。一位銷售人員告訴記者,當年煤炭行業景氣,該小區的確出現過煤老板整條梯買房屋的情況。目前銷售的是萬達公館二期,三戶一層,戶型面積290、300和360平方米,望湖的東向房屋價格在18000元/m2以上。由於戶型偏大,限購期銷售不太好,萬達將戶型調整為190、245和247平方米。
同樣出現改戶型的還有恆大華府,原來戶型較大,分別是300、400和500平方米的大平層,其中尤其以500平方米的大平層滯銷,至今只售出30%,故此項目後期重新規劃,改成188平方米的三居室和200多平方米的四居室。
戶型一百多平方米最好賣
與這些需要調整戶型的高端盤相比,10月18日纔開盤的保利香檳花園無疑是幸運的。保利地產從今年4月開始進入太原市場,保利香檳花園是其進入太原的第一個項目,位於長治路上。該項目戶型以89平方米和93平方米兩居、143平方米三居為主,合適的戶型設計以及『驚喜』的開盤價——毛坯均價8500元/m2,令其推出的680套單位一下子賣出300多套。從銷售的戶型來看,143平方米三居室賣得最好。
其實,縱觀整個限購期的太原樓市,不僅僅是超大戶型高端盤的日子不好過,到限購取消前,太原樓市已到了調控的谷底。2014年上半年,山西省商品住宅開發投資額為440.6億元,同比增長6.4%,增幅同比大幅下跌;土地購置面積同比下降50%,增幅同樣大幅下滑。
面對冷淡的市場表現,眾多開發商打出『優惠』、『特價』以價換量。然而,這些措施讓購房者對房價進一步『去泡沫』有了新的期待,很多投資者更不敢輕易出手,持幣觀望情緒愈加濃厚。
太原限購啟示錄
反腐之下,太原樓市告別豪奢
記者到訪太原之際,正是官場反腐最高峰之時。一個個山西高官落馬,使得當地政界乃至樓市都吹起一股寒風。記者在當地采訪,甚至行業協會人士都因此而三緘其口,不願就限購松綁後的樓市發表意見。而記者在各樓盤采訪時發現高端樓盤人氣非常差,而在『剛需』為主的樓盤,售樓部卻是門庭若市,絲毫沒有受到政界臺風的影響。
山西地產人士表示,限購加上政商界風氣的轉變是影響太原樓市的最大因素。以往過千平方米的大平層很好賣,多是能源老板或者其他人士所購買,如今高端盤也肯放下身段來考慮首次改善或者二次改善置業者的需求,戶型變得更親民,以往豪奢做派的房屋將不復存在。本次限購調控背後還『隱藏』著全國不動產登記的聯網以及可能發生的房產稅立法等,而不動產登記聯網與官員財產申報制度息息相關,限購限貸取消有利於有真正需求的購房者人士,而以往以各種方式得來不義之財的房子主人恐怕將在反腐風暴中落馬。
太原調入善於城市改造的大同市長也是當地樓市變化的一大因素。以往開發商可以與城中村一起談合作,曾經有一個開發商與某個村談好,4億元拿下一塊優質的村地,到時再通過一些手續轉成國有土地,不過政府發現有關交易後,立即取消交易,退回4億元,由政府來改造土地。同樣一塊地,後來掛牌轉讓價高達20億元。地產人士普遍對新市長的作風非常認同,因為唯有政府手裡有錢,纔能在城市建設上花上大價錢來改造城市面貌。
政策回顧
2011年1月12日
太原出臺限購政策,太原市原則上對擁有一套市轄六區住房的本市居民家庭(包括購房人、配偶及未成年子女)、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民家庭,限購1套住房;對已擁有2套及以上市轄六區住房的本市居民家庭、擁有1套及以上市轄六區住房的非本市居民家庭和無法提供在本市1年以上的納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民家庭,暫停在本市市轄六區內向其售房。
2014年8月4日
太原正式取消樓市限購政策。
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當地樓市
點評
山西房地產業
將步入新常態
8月初,在杭州、西安等多個城市限購全面松綁,全國再掀限購松綁潮的大背景下,太原宣布取消始於2011年的商品住房限購政策。9月30日,央行推行房貸新政,改善型置業者限貸松綁。不過,太原整體樓市並沒有因為限購和限貸松綁而銷量明顯增加,樓盤銷售依然人氣不旺。
在大部分城市樓市未見太大波動,走勢平穩,僅有少數城市成交回暖幅度較大的大背景下,結合山西樓市現狀,短期來看,取消限購並不能達到立竿見影的效果。限購令取消後,太原市場整體表現平穩,房價一直在合理區間內穩定波動。此外,由於長期限購,太原樓市一直處於下降通道,消費者對市場有觀望期,因此取消限購對樓市的作用仍需進一步觀察。
山西房地產業協會會長於世瑋認為,山西省房地產價格比西部地區要低,在中部地區也處於中下水平。山西房價長期處於一個相對穩定的區間,房價不會因為取消限購而暴漲暴跌。影響房價構成的成本如土地成本、建安成本、配套費、稅費、貸款利息以及營銷成本等沒有減少,房價就很難下降。通過深度調整,山西省房地產業發展將步入新常態。房地產行業將告別暴利時代,進入持續穩定的發展階段。
業內專家也指出,太原取消限購,形勢意義大於實際意義,此次政府解除限購也是正常舉措,無需過度解讀。取消限購的單一政策很難扭轉市場預期,更不可能逆轉市場的供需狀況。取消限購並不能立即催熱樓市,短期看來影響不大。但從中長期看,取消限購有利於太原樓市的規范發展。