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轟轟烈烈的賣地潮終於在年底襲來,過江龍們在“11.10”土地拍賣會上的表現可圈可點,但絕大部分本地房企成爲了“沉默的大多數”,讓人倍感意外。
事實上,廣州的房地產市場一貫都比較“排外”,外地房企想進入廣州市場,其難度並不亞於“進京”。這裏聚集了大批實力雄厚的本地房企,自己的大本營當然不能那麼輕易拱手讓人。從前幾年的拍地表現可以看出,地王基本都是本地房企製造,許多參與拍地試圖在市場上分得一杯羹的外地房企總是搖頭說,地價太高實在搶不到。
如今,可謂世易時移。剛剛結束的今年第三次土地出讓會上,龍湖、平安不動產、華潤置地毫無壓力就搶到了進入廣州樓市的入場券。本地房企的缺席,讓他們感覺在廣州拿地這樣的輕鬆加愉快。
本地開發商爲何不再熱衷搶地?記者認爲有幾大原因:首先是去年不少開發商搶了不少高價地,需要時間和資金去消化,這以越秀地產最爲明顯;另一方面,三舊改造讓不少本地開發商分食了許多城中村改造項目,一定程度上也減少了在土地出讓會上拍地的需要;其三,近幾年部分廣州本地開發商業績不佳,加上目前出現融資困難,爭地自然不會太積極。
當然,撇開這三種原因,還有開發商對後市風險的判斷問題。事實上,近年來廣州爲了在“限地價、競配建”的同時保證政府的土地收益,逐步調高了土地起拍價,所以很多地塊不用拍到最高限價,其地價就已經足夠驚人。以底價成交的東圃立交地塊爲例,該地塊起拍價就高達12000多元/平方米,按照當前的樓價計算,只能算是較爲合理的地價,如果開發商對後市樓價上漲的預期不強,自然就不會拼命拿地。而被外地房企分食的華美牛奶廠,龍湖地產拿下的其中一幅地塊的樓面地價高達16865元/平方米,只比同區域的在售樓盤天健上城樓價低不到5000元/平方米。可以預見龍湖的項目推出後,必然將大幅拉高區域售價纔有錢賺,其必然也是在賭廣州未來的樓價還有不小的上升空間。
以往廣州這樣的一線城市被視爲樓市的保險櫃,表現較二三線城市更爲穩定。但事實上,近期有不少業內人士對於一線城市的樓市、地市進行了預警。同策諮詢機構總監張宏偉認爲,一線城市土地出讓金猛增,甚至在市場低迷期也沒有明顯下降,這背後意味着開發企業的土地成本大增,甚至出現“麪粉貴過麪包”的現象。而“麪粉貴過麪包”可能導致未來一線城市部分板塊逐漸步入“被改善”、“被豪宅”的時代,如此一來再加上營銷炒作,區域樓市定位遭遇“拔苗助長”,房價“天花板”不斷人爲捅破,而此時,市場能否接受值得擔心,因此,“被改善”、“被豪宅”的現象並不值得稱道,或許對於房企來講,這成爲其投資一線城市的最大隱藏風險。-新快報記者陳齊