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-新快報記者謝蔓
11月11日,廣州第一高樓周大福金融中心封頂,成為廣州商業物業市場的焦點話題,高111層的龐大商用物業未來將使廣州中央商務區的寫字樓供應得到極大擴充。據最新發布的『中國商務寫字樓指數』,2014年第三季度,北京、深圳和南京被劃分為一類城市,在16個大中城市中排名最高,擁有最低空置率、最高吸納率,而廣州、上海緊隨其後,被列為比較平穩的二類城市。高力國際最新發布的分析報告認為,解除限貸對廣州寫字樓市場投資的影響有限,第三季度寫字樓租金和售價都有微昇。
北京過去四年空置率均低於4%
由戴德梁行作為技術支持的『中國商務寫字樓指數』,通過監測國內16個大中城市高端寫字樓市場的未來供應、租金、空置、新入市項目出租速度等主要指標得出。
一類城市中,北京是過去4年間唯一一個可租賃面積始終稀缺、總體空置率低於4%的城市。而北京極低的空置率和強勁的市場需求,主要是由於過去幾年間布局於此的金融機構、TMT(科技、媒體和通信)類企業和專業服務機構的持續高速擴張,使新入市的高端寫字樓項目吸納速度較快所致。
上海在評分體系中與一類城市失之交臂,原因主要是過去一年其寫字樓市場的租金幾乎沒有實質性的增長。上海市多個區域均出現大量新增供應,同業競爭激烈,為確保長期收益穩定,多數寫字樓業主選擇提昇出租率而不是保證較高租金水平。
分析指出,除目前大量新增供應短期內抑制租金增長外,上海從來都是高質量辦公物業需求最為強勁的市場之一,吸引內資、外資企業入駐。上海目前的寫字樓空置率大概為8.8%,新入市的高端寫字樓項目吸納速度幾乎與北京相同。
此外在國內16個大中城市中,成都、天津和重慶等城市的寫字樓租賃市場活躍度相對最低,被歸於寫字樓市場因供需失衡而難以被快速吸納的城市。2014年第三季度數據顯示,重慶寫字樓的平均空置率已上昇至38%,2015年至2019年的新增供應量將是現有存量的4.9倍。
全國三季度寫字樓平均租金220元/平方米/月
指數總結近十年全國寫字樓的租金表現,2005年至2008年,國內主要大中城市高端寫字樓租賃市場總體表現較為穩定,2008年第3季度大部分城市高端寫字樓平均租金達到階段性高峰至206元/平方米/月,之後受全球金融危機影響,2009年第4季度至2010年第1季度,寫字樓租金跌至谷底為155元/平方米/月,相比2008年高位水平下降25%。
自2010年中開始,政府采取大規模經濟刺激計劃,引發眾多企業重組、擴張或昇級,因此寫字樓租金水平強勁上昇,並於2013年第1季度達到歷史最高點至228元/平方米/月。此後高端寫字樓租金持續穩定,2014年第3季度平均租金達220元/平方米/月,相比第1季度峰值水平小幅下降4%。
因中國經濟增長出現放緩,再加新增供應不斷,迫使業主選擇犧牲現有租金水平以提昇出租率,所以有分析認為,2014年高端寫字樓市場租金增長乏力,部分企業租戶對擴大辦公面積愈加謹慎,但租賃需求未出現大幅下滑。同時,寫字樓租金優惠對於主力租戶的吸引力持續增加。
解除限貸影響有限廣州寫字樓交投活躍
2014年9月底,央行發文正式放松首套房貸認定標准,意味著限貸政策解除,將執行『認貸不認房』的住房貸款政策,為住宅銷售市場帶來利好,亦將為近年迅速發展的寫字樓投資市場帶來一定影響,預期將分流部分投資客戶。
來自高力國際的分析報告認為,因廣州市場寫字樓產品總價高、門檻高,主要吸引自用辦公或資金實力較強的投資客戶,因此限貸放松對其影響預計將有限,反而優質寫字樓投資市場將有望繼續持穩健發展態勢。
2014年第三季度,廣州市甲級寫字樓銷售市場表現較上季度活躍,錄得全市平均售價為每平方米人民幣37180元。受經濟基本面向好趨穩的利好及租賃市場回暖帶動,本季度廣州甲級寫字樓銷售市場成交表現活躍,包括環球都會廣場、天盈廣場以及保利克洛維等項目均有一定成交。同時,盡管有新增供應入市衝擊,但甲級寫字樓平均空置率下降1.6%至22.1%,租金方面有輕微上昇至152.2元/平方米/月,其中來自數碼/信息科技、金融及物流行業企業租賃需求最為旺盛,外資企業租賃需求表現活躍。
以物流行業為例,季內中央政府決定進一步開放國內快遞市場,全面開放國內包裹快遞市場,對符合許可條件的外資快遞企業按核定業務范圍和經營地域發放經營許可。廣州作為華南省會城市,物流/快遞業發展迅速,來自外資物流企業需求增長,如美商宏鷹國際貨運等品牌落戶廣州,租賃瑞安中心約640平方米辦公場地。
據悉,2014年第三季度廣州租賃成交包括加拿大領事館租賃太古匯約2865平方米的辦公面積、某數碼科技有限公預租東塔廣州周大福中心約10552平方米及中意人壽租賃高德置地廣場約2199平方米等。