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中金預測2015年將會有兩次降息,未來樓市趨向改善+保障;專家稱長沙仍以剛需為主
2014年11月14日
『9·30』系列新政推出後,『銀十』各周長沙成交量均出現明顯上昇。圖/攝友圈老秋
今年,房地產行業的大伽們紛紛加入雙11網絡營銷大戰。在長沙,萬科、北辰、保利、旭輝、方興地產等推出秒殺、打折、競拍等各種促銷活動。但在業界專家看來,雙11大促對庫存高企的開發商們來說,也許很難有立竿見影的效果。離年底僅有不到兩個月的時間,樓市將何去何從?
瀟湘晨報記者戴丹長沙報道
長沙樓市未來走勢如何,影響後市的因素有哪些?記者昨日多方采訪了業界人士。
『盡管我們難以判斷房地產市場會重現2009年的盛況,但湖南省有望達到2013年的水准,長株潭銷售量全年平均將會到達12%,再度回到二位數增長。』這是湖南省房地產協會首席經濟學家王義高的看法。
中金預測:戶均1套房意味著潛在需求將下降
中國首家合資投行中金公司日前發布『中國房地產2015年走勢預測』,稱明年或將有兩次降息,而CPI同比增速將滑落至1.4%的低位(2014年預測為:2.0%)。
『基於此數據,實際利率在2015年將呈現穩步小幅回落趨勢,回落速度緩於2012年。』中金公司解釋說,『實際利率與房價負相關,實際利率回落,同時預示著2015年房價平穩。』
2013年開始,中國房地產市場逐步由住房短缺時代走向昇級改善時代,標志性事件是戶均1套房的實現。中金公司專家認為,未來住房潛在需求將逐年下降,市場重心轉為『改善』+『保障』,調控政策也將由2010-2013年的壓制需求轉為鼓勵住房消費、防范房地產市場風險。
趨勢:房市進入相對長的『調整期』
中金公司關於『2015年房價平穩』的預判,其實還有一個大的背景,那就決策層希望房地產市場平穩發展的表態。
10月29日,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議,部署推進消費擴大和昇級,促進經濟提質增效,要求重點推進住房等六大領域消費。
『當前的房地產進入了調整期,這個調整期大概是兩年左右。』這是經濟學家成思危的判斷。他在11月初召開的第23屆中外管理官產學懇談會和2014金融街論壇上表示,雖然當前的房地產行業正在經歷調整,但從長遠來看,房地產價格仍將上行。『目前中國的城市化率為52%,如果每年增長1%,每年1100萬農村人口要流向城市;每年700萬大學生畢業,他們要工作、結婚;還有相當數量的家庭要改善住房。』
在長沙,自『9·30』系列新政推出後,『銀十』各周成交量均出現明顯上昇。但是進入11月,預期中的房貸利率優惠未見蹤影,政策細則遲遲未能出臺。在預期動力缺乏的直接影響下,11月第一周長沙樓市成交量止漲回落,並且住宅均價也出現一定程度下滑。
[專家觀點]
現在說樓市復蘇還太早
胡治鋼中原(湖南)房地產代理有限公司董事總經理
對於北京、上海這些一線城市而言,現在『一大一小』的房子好賣,即:品質高端、戶型大的好賣,特別小的剛需房也好賣,中間段的則賣不動;但對於長沙而言,現在說市場重心轉移到「改善」房上還不太符合實際情況,長沙現在絕對是剛需為主。這與一個城市的人口飽和度有關系,與經濟實力、人均收入水平、樓市產品的打造以及開發商的成熟度都有關系。事實上,長沙目前在房地產行業只能算三線城市,未來房地產商在積極去存量的過程中,仍然要緊貼剛需群體的需求。
我認為,當前長沙樓市的主旋律仍是釋放存量,雖然公積金房貸政策有所松動,但在銀行7折利率落實到位之前,現在判斷2015年樓市將復蘇似乎還太早。
2015年樓市將迎來『豐收年』
王義高湖南省房地產協會首席經濟學家
今年國慶黃金周期間,雖然一線城市成交量下滑,北上廣成交量同比下滑30%,深圳下滑18%多,但是,已經『松綁』的二線城市出現了另一幅情景——武漢新房成交1785套,同比漲28%;南京日均簽約量400套以上,同比漲48.44%;長株潭上漲了15%。成交量已接近2013年黃金周水平。
如果到今年12月,地產銷量又開始下滑,房地產減稅或許開啟。個人住房轉讓營業稅征免時限可能由5年恢復到2年。另外,開征不動產稅或許將被推遲。
城鎮化推進、老城區的改造和住宅產業化將支橕房地產繼續繁榮10年,我們有理由相信,2015年房地產又是一個豐收年。