|
||||
市區成交活躍,量價穩中有升;而鎮街市場相對清淡不少
文/記者陳明
來自業界最新檢測結果表明,和一手市場不同,二手住宅的投資功能基本消失。在剛需爲主的市場背景下,市區成交活躍,量價穩中有升,而鎮街市場相對清淡不少。其中部分鎮街同比價格下調20%。11月二手住宅市場的走勢逐漸明朗,市場人士普遍認爲四大中心鎮街二手住宅價格年底可以確保漸入佳境,但是受到一系列原因的影響,部分鎮街二手地產將步入長期的低迷。即使銀行逐漸放開審批條件,施行一定程度的利率優惠也難以短期內見效。
市區:
改善房交易量升30%
10月份的地產新政出臺之後,經過十一大假的預熱,10月下旬樓市逐漸出現起色。直到11月開始,經過一系列流程之後,市場交易情況終於明朗。來自各大二手住宅中介機構的反饋表明,11月上旬,二手住宅的最大變化是,新政激發了大量改善需求家庭的購房慾望,130平方米至240平方米的大戶型住宅樓市場顯著回升。
金信聯行市場部經理歐平英通過監測數據發現,大戶型成交僅僅在11月上旬期間,環比上升了30%。“這段時間我們公司成交的大戶型產品就達到十餘套。”改善房走俏並不僅僅表現在二手住宅市場,歐平英說,十一期間某樓盤是大戶型產品,在開盤當日成交總額多達四個億,這些都是以往政策限制下積累的市場需求,一旦有了機會,肯定會爆發出來。
在西平一家中介機構,前來諮詢信息的南城區業主張女士告訴記者,她手中一套138平方米的房子準備出手,一家中介給她的報價是130萬元,但是她不放心,覺得有必要貨比三家,中介機構爆出的價格從12萬元到140萬元左右都有,並且表示保證在一個星期內達成交易。張女士說,這充分說明市場需求明顯上升了。“我去年春天就在中介放了出售信息,但是直到今年10月底,看得人有幾個,基本上沒有人還價,我都以爲這房子賣不出去了。現在看來不用擔心。”
中原地產等機構的門店工作人員一致認爲,目前是兩年以來最好的二手房行情,看房人士的交易積極性明顯提高。
儘管新政的主要作用是放開銀行審批門檻,爲廣大剛需一族提供購房便利,但是由於放開了二套房交易的管制條件,衆多有着改善需求的買家乘勢而入,因此,市場的大戶型存量房得到了市場釋放空間。
成交量的上升,並沒有促使價格上漲,目前在市區均價一萬元左右的電梯二手樓依然處於平穩狀態,究其原因,一是市場雖然得到釋放,但是積壓已久的產品也需要急於脫手,雙方都需要一個穩定的成交環境來達成交易意願,因此,短期內價格不會出現上漲情況。
鎮街:
市場回升相對緩慢
不過,市區的二手住宅行情與鎮街有着相對明顯的區別,由於受到存量房過多的影響,以及其他綜合因素的體現,常平、長安、厚街等以往傳統的經濟強鎮在二手房市場上回升相對緩慢,在部分鎮上甚至出現了與市區相反的行情走勢,其中房租下降、二手房價格下調依然存在。
常平正景二手房中介公司管理人員陳小姐透露說,十月份的新政策雖然在一定程度上刺激了行情,將部分剛需和改善房需求人士吸引進入市場,但是由於存量房過多,市場供需比例失衡相對明顯,因此,常平鎮的二手住宅交易量依然相對低迷。“主要原因在於鎮街的流動人口占據主要數量,這些人收入不足以購房,而常住人口以及高收入人士早就有了多套房,目前房子投資性能已經不再具備,純粹購房用於出租基本上沒有了吸引力。因此,市場的交易不如市區。”
常平鎮接受採訪的中介人士一致認爲,價格這一敏感因素在市場上讓人不敢過於樂觀,部分房子業主在久久不能出手的情況下,已經表示願意讓利10%左右來套現。這就表明,當前新政依然無法促使交易量上升,而空置房過多的市場情況,將進一步導致價格鬆動。中介張小姐表示,前些年市場透支了鎮街的房市,導致目前在人口總量沒有上升的情況下,房市出現發展停滯的情況。
在常平,記者瞭解到,因爲房源相對過剩,出租屋價格下降明顯,例如在市中區一帶,去年一套公寓每月租金1500元左右,目前租金只能達到800元左右,這種情況與成交價格相互作用,導致常平等一些鎮街二手房市場回升緩慢。
銀行:利率未現折扣
限購限貸的政策放鬆之後,不少業界人士一度認爲,銀行將會施行寬鬆政策,例如以往常見的七折利率、八折利率將會重新回到市場,但是目前看來,這個期望基本上不會實現。來自各大機構的信息表明,在實際操作中,只有一部分股份制銀行取消了利率上浮10%的政策,而工行、建行等大型國有銀行商不見明顯的鬆動,上述常平中介機構的陳女士透露說,公司目前合作的銀行中,只有郵政銀行、東莞銀行實行了基準利率,工商銀行依然實行5%的利率上浮政策。
記者連日走訪二手住宅市場發現,公積金異地貸款放鬆、二套房貸款放鬆等新政基本上都已經得到執行,不過,之前央行發文符合政策的貸款可以最低七折優惠尚未有購樓者享受,有機構稱,目前銀行絕大多數都是按照基準利率執行房貸。究其原因,主要在於年底銀行額度都已用完,預計下一年度纔會有貸款優惠利率。