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臨近年底樓市回暖二手改善型大戶型貨量增多購房者入市明顯增多
文/記者蔣幸端圖/記者盧政
年底缺錢的都緊急出動了!開發商急着賣房回籠資金,不少手持中高端豪宅物業的企業主也急需賣房改善現金流,臨近年底,市場回暖,購房者入市明顯增多,樓市成交活躍。與此同時,改善型二手房供應也增加了不少,不少高端豪宅小區放出二手房銷售。
二手市場
企業主拋售物業改善現金流
精明的購房者喜歡在年底的時候尋找二手房,因爲年底不少人希望通過拋售物業來回籠資金,改善現金流問題。今年經濟不景氣,貸款政策收緊,部分小企業主現金流緊張,也會趁着年底樓市好轉拋售物業。
在長安經營一家工廠的劉女士在東城有一套200平方米左右的大戶型,由於爲企業融資進行的銀行貸款即將到期,她打算把自己的房子賣掉以回籠現金。劉女士告訴記者,她平時住在鎮區,這套大戶型是作爲投資用的,買的時候4000多元/平方米,現在可以賣到1.1萬元/平方米左右,雖然比市場價格低約1000元/平方米,但是要求買主一次性付款。
李先生想在年前入住新房,“我看了3個多月房子了,最近放出來的房子特別多,在同一個小區我就看了20多套。”記者在採訪中瞭解到,年底樓市回暖,二手改善型大戶型貨量也增多,其中位於市區中心區的一高端住宅小區就有上百套大戶型在拋售。
房地產專業人士陳秋蓉告訴記者,目前大戶型二手房放出來的主要有幾種,一是早年在東莞以低價購買的大戶型,現在業主不需要了,而戶型太大不好出租,還不如賣掉;第二種是已經持有多套房,房產稅風聲漸緊,業主趁着市場回暖趕緊賣掉。第三種是企業主現金流緊缺,以賣房來解決現金流問題。
二手房價不高但優勢不明顯
記者發現,目前東莞二手房價格普遍較低,如城區中心區的一手大戶型毛坯房的價格約1.3萬元/平方米左右,而在同一片區二手房帶豪華裝修的大戶型價格卻要1萬~1.2萬元/平方米左右。由於二手房稅費較高,許多業主又希望能夠一次性付款,導致了二手房的成交併不明顯。
受此影響,更多的購房者轉向購買一手房。據瞭解,今年1~10月東莞一手住宅簽約均價約9138元/平方米;而合富標準指數數據顯示,東莞中高端二手住宅的成交均價爲8166元/平方米,加上較高的二手稅費以及二手住宅貸款限制相對較多等因素,二手住宅的價格優勢並不明顯。實際調查顯示,目前不少買家轉投一手樓市。
一手市場
新盤定價高不少樓盤定價高過片區1000~2000元/平方米
自房貸新政出臺後,東莞樓市出現回暖,特別是10月份成交活躍,市場預期向好,新盤“低價入市”現象逐漸減少,新盤的定價開始走高。
上週石龍一樓盤開盤,定價在8000元~1萬元/平方米之間。據記者瞭解,在10月份以前,石龍片區樓盤定價普遍爲“6字頭”,該樓盤的定價明顯偏高於同類樓盤價格的2000元/平方米左右。此外,南城一樓盤推出大戶型豪宅,單價約1.3萬元/平方米左右,價格較片區高1000元~2000元/平方米。
東莞中原地產市場研究部認爲,由於政策環境持續好轉,樓市成交回暖,導致開發商對市場預期走高,新盤新品定價走高的現象越來越明顯。但開發商合理地定價才能更好地引導購房者入市,目前離年底僅剩下1個多月,業績衝刺任務壓頂更不允許營銷策略的失誤。
舊盤清貨多仍有近五成樓盤“以價換量”
近期,宏遠·江南第一城以“7字頭”清貨,中信·觀瀾凱旋城、豐泰·東海城堡、龍光君御旗峯等舊盤也降價促銷,雖然樓市回暖,但是不少舊盤定價仍然較爲謹慎,近五成樓盤通過“以價換量”來回籠資金。
東莞中原研究部對市場監測數據統計顯示,近兩週均出現洋房成交的項目有125個,上週洋房價格環比出現下降的項目有58個,樓市中降價促銷現象尤爲明顯。
TIPS
尾貨房要實地考察
二手房多看多比價
年底開發商資金鍊緊張,爲了完成銷售任務,推出特價房、低價促銷尾貨較多,購房者的選擇也增加。
業內人士建議,購房者在買房前可多關注心儀樓盤信息,特別是進入尾貨階段的樓盤,往往容易出現價格較低的產品,不過值得注意的是,部分尾貨產品可能存在位置不好、噪音大、戶型缺陷等不足,購房者在購買便宜房之前,要先考慮好自己是否能夠接受樓盤可能存在的缺陷。“對於靠近路邊的房子,擔心房子有噪音,不僅要白天來看房,還要晚上到房子裏實地考察,如果是頂樓,還要在下雨天的時候來看過,多跑幾遍。”有豐富購房經驗的林先生告訴記者,購買特價房時,千萬不要因爲貪圖便宜就馬上下定。
對於想購買二手房的購房者,則需要在買房前多看幾套房,多比價,“例如有一套別墅,中介可能報價400萬~500萬元,但是業主自己可能只要300多萬元,有一定的議價空間。”一名業內人士稱,在看房前需要對同一小區的房價有個基本的瞭解,“可以通過業主羣、論壇,還有熟人多打聽小區同類戶型的價格,多看房、多方比較後得到自己的心理價位,然後再進行議價。”
另外,雖然新開盤定價走高,但是也有部分開發商首次開盤定價低,優惠較大,針對某些羣體客戶的團購還有更大優惠,購房者多關注相關信息,便可從中挑選到性價比高的新房。