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2006年5月,匯博美居正式營業。清遠有了第一家現代化大型專業裝飾建材賣場,一時成為商家理想的聚居地及消費者一站式購齊家裝建材的首選場所。南方日報記者曾亮超攝
11月11日,晚上8時半,位於沿老城橋北路白馬州700米繁華路段的沿街店鋪陸續打烊。匯博美居廣場臨街的蘇荷酒吧華燈初上,點亮了這個城市的夜生活。在蘇荷酒吧的周邊,還有眾多酒吧、KTV等娛樂會所。
誰也沒想到,這個曾繁華鼎盛的粵北地區首個建材『航母』正被娛樂、休閑、健康類業態所替代;這個曾被商家看好的成熟建材商圈出租率曾一度高達99%,到如今建材類行業經營面積僅剩下10%。匯博美居如何從輝煌到陷落困境?又將如何轉型?連日來,本報記者對此進行了深入采訪。今期推出家居建材專業賣場轉型之匯博美居樣本之困境篇,下周將推出家居建材專業賣場轉型之匯博美居樣本之轉型篇,敬請讀者垂注。
建材『航母』出租率曾高達99%
於2003年開發的匯博美居廣場是舊城橋北路東便園地段綜合改造工程中的重點項目,也是清遠最早的家居建材『一站式』專業賣場。
2006年5月,匯博美居進入營業階段。從此,清遠有了第一家現代化大型專業裝飾建材賣場,其集合了衛浴、陶瓷、地板、櫥櫃、牆紙、布藝等眾多建材行業的一線品牌。這裡成為商家理想的聚居地及消費者一站式購齊家裝所需的建材首選場所。清遠市百祥經濟發展管理有限公司總經理陳軍回憶,當時場館出租率曾一度高達99%。
『那時匯博美居所有場館幾乎滿租,經營商戶有100多家』。一位在匯博美居物業工作了5年多的員工回憶說。在其引入的商家中,除了清遠主流的建材經銷品牌外,還有喜盈門海鮮酒家、國會娛樂會所、永利88酒吧、壹世界數碼城、中國移動、清遠農信社、平安保險等其它業態補充。
對此,業內人士分析,匯博美居廣場當時高出租率的原因主要有兩個:
一是橋北路是清遠家居建材的發源地,有厚實的商圈基礎和商戶支橕。據統計,2000年後,清遠建材家居行業逐步發展為近千家商戶,總營業面積超過10萬平方米的市場經營規模,其核心集散地仍在橋北路商圈。
二是匯博美居這種精品式商場化經營相比傳統粗放式攤位制更具有競爭優勢。這主要體現在管理和服務上,包括組建專業的經營團隊,引入先進的管理理念,為商家提供經營、宣傳推廣等服務平臺,積極塑造專業市場品牌形象,真正實現『共商共贏』。
當時,該商場組建了清遠市百祥經濟發展管理有限公司負責運營。在經營面積中有超八成物業為自主運營,另兩成主要為臨街鋪,出售後通過返租方式由運營公司統一管理運營。匯博美居廣場的好光景持續到2011年。
5年後商戶撤離現建材出租面積僅佔10%
2011年前後,清遠建材專業市場格局發生變化,匯博美居再也不是清遠唯一的『一站式』家居購物廣場,相繼崛起的濱礦金五菱、美吉特華南裝飾城以更新的設計理念或更龐大的體量改變了清遠家居建材賣場的格局。
2010年,濱礦金五菱國際建材廣場盛大開業,近50個國內外一線品牌進駐,招商率達95%以上。而2012年開業的美吉特華南裝飾城體量龐大,項目規劃總佔地面積約16萬平方米,總建築面積約32萬平方米。
業內人士認為,此前,匯博美居位於橋北路,市場覆蓋新城、舊城及清新,而濱礦金五菱和美吉特華南城的出現則分別切割了清新和新城市場。新出現的賣場在規劃上比匯博美居更完善,包括配備地下停車場、戶外廣場等。但這些都不足於撼動匯博美居多年以來的地位。很多商戶認為,直接觸動他們撤離的是橋北路昇級改造時14個月的封路期。
封路期間,由於交通不便,造成匯博美居人流驟減。此時,正在密鑼緊鼓招商中的美吉特華南裝飾城招商條件誘人。『有商戶算過一筆賬,在匯博美居一年的成本可以在華南裝飾城做三年。』陳軍說,一個新賣場前期市場培育,租金優惠是正常的。與之相比,匯博美居在租金上沒有優勢。
造成商戶撤離的另一個原因是市場大勢急轉直下。『以前連江路商鋪沒有空置的,現在空置了不少,且很多房東都降低了租金,以前要130—140元/平方米,現在100—110元/平方米,在經濟不景氣的大環境下,匯博美居廣場一些臨街鋪業主寧願空置也不願降低出租價格』。連江路一家同時在匯博美居廣場擁有分店的建材負責人李先生深有感觸地說。
陳軍表示,匯博美居一期總面積7萬多平方米,目前尚存經營家居建材行業的僅僅佔總經營面積的10%,約7000平方米。截至目前,大約有70%的家居建材商鋪相繼撤出了匯博。
運營公司降租留客難擋撤離潮
事實上,在封路期及同行競爭加劇時期,匯博美居運營公司也采取了相應措施,包括租金打折、提高服務水平等,希望與商家共渡難關。
然而,運營公司也有其無奈之處。『昂貴的成本下,返租的部分業主不顧是否空置仍要求按合同支付租金,一分不少,相當一部分業主還利用法律武器,讓集團疲於應對。』陳軍稱,小業主對鋪租的堅決不讓步,最終造成了商戶撤離、一些位置較好商鋪的閑置。
另外,場館戶外廣場與新開的一些賣場相比顯得相對局促。橋北路通車後,目前道路兩邊設立柵欄,匯博美居一些場館的出入口也被攔住了。這讓車流、人流出入不便。
隨著大部分商戶的撤離,客流也跟著商戶走了。11月11日,一知名家具品牌負責人告訴記者,該品牌是匯博最早入駐的品牌之一,由於近幾年大環境的變化,以及美吉特華南裝飾城的建成,很多客源都流向了那裡,加之周邊的停車位限制,現在匯博的人氣已經大不如前,沒有客源是主要的原因,現在馬上合同就要到期了,該品牌也在計劃搬遷。
與之相比,更為糾結的是桂花水暖店老板李勇安。作為見證匯博美居誕生的商家之一,一方面是對橋北路深厚的情誼,另一方面是高額的租金成本與慘淡的生意,未來是去或留仍未有定數。
伴隨著建材商家的撤離,這家資深的家居建材一站式賣場也開始被迫『轉型』了。
『其實早在兩年前,銀業集團就已經預料到家居建材市場將面臨的風險和壓力,當時做了一些業態調整,不再以家居建材廣場定位,而是趨向城市綜合體類的商業業態,主要包括餐飲、娛樂、休閑、健康類。』陳軍說。
另外,陳軍也認為,如今家居建材行業無論是專業賣場還是一些比較散的臨街鋪都受到大環境影響,房子賣不動,蛋糕就這麼大,再細分也只是佔額不同而已。同時,家居建材生意有地域性,多少都會有點生意,但即使佔地大品種齊全,服務配套好,有限的收益仍不足以支橕成本。記者黃劍琴韓玫