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江門樓市改善型需求10月有較大幅度增加。梁慧君攝
今年的『金九』成色不足,但『銀十』卻強勢『上位』,『金九銀十』變『銀九金十』。近日,江門市住建局公布了10月份主城區房地產市場數據。根據數據顯示,十月份市場供應量環比繼續下降,成交量環比大增,成交套數為1293套,再創今年高峰。而『銀十』取得佳績很大程度上是得益於房貸新政以及公積金新政等利好政策的影響。而業內人士認為,經過10月份的衝量高峰,接下來的11月份成交恐怕會有所回落。
供應繼續放緩房價趨穩
面對依然高企不下的庫存,10月份,江門樓市供應持續放緩,市場供應量環比繼續下降,回落至今年的月均水平。據江門住建局公布數據顯示,10月蓬江、江海區商品房批准預售項目共9個,包括海逸城邦、財富海景花園、凱城一品、月瓏灣豪庭、駿景灣品峰、保利大都會、江海碧桂園、鳳山水岸、萊茵華庭,其中僅有外海財富海景是全新項目。批准預售面積共15.23萬平方米,環比減少25.3%,同比增長20.0%;其中住宅面積14.72萬平方米,共1393套,套數環比減少25.2%,同比增長247.4%。1—10月商品房累計批准預售面積165.07萬平方米,同比增加21.4%;住宅累計批准預售13472套,同比增加40.2%。心碼工作室稱,前10個月的住宅供應總量已超去年全年。截至10月底市場待售的商品住宅共約13500套。環比持平,同比增加70.9%。
供應區域仍然集中在北新區、濱江新區以及江海區。據心碼工作室統計,北新區佔49%、濱江新區佔27%,江海區佔24%。而戶型面積90平方米以下,90—144平方米,144平方米以上的套數比例約為3:6:1。
而江門主城區新建商品住宅網簽均價為6311元,與9月份均價6118元相比,上漲了3.2%,同比則下降10.6%。1—10月新建商品住宅網簽均價6523元,同比上漲1.5%。10月份的房價雖然環比有所上漲,但漲幅較小,總體來說還是較為穩定。元子地產總經理譚華駒認為,現階段的價格較為穩定,未來一兩個月內房價不會有大幅度的上昇,總體來說較為平穩,因為市場庫存量較大,需要一定的消化時間,房價下跌的可能性不大,但會有一個緩慢的回昇過程。
新政刺激促使成交大增
在政策利好的情況下,十月樓市成為今年地產行業與購房者的關注焦點,十月份,全國大部分地區樓市都取得不俗的成績,據中國指數研究院數據顯示,10月份42城市主要城市成交量達2416萬平方米,環比上月增長12.6%,創年內最高水平,不過較去年同期仍有所下降。而在江門,雖然『十一』黃金周樓市交易慘淡,但這絲毫不影響後市成交暴漲,十月份江門樓市最終不負眾望,創下今年成交最高峰。
據了解,在黃金周期間,江門樓市平淡,其中新建商品住宅成交量僅114套,成交面積為11864.12平方米,同比下降51%,均價為5998.87元每平方米,同比下降21%。對此,有分析人士認為新政出臺,對於江門樓市來說需要一個消化的過程,大部分消費者還持有觀望情緒,黃金周看房的人自然多於買房的人。而且,長假期間更多的市民選擇外出旅游,即使各大樓盤都使出『渾身解數』攬客,但也不得不面對人氣相應減少的事實。新政甫出臺,在江門樓市未能立竿見影,在黃金周這個重要節點收成慘淡,這也曾使業內對於樓市能否在『銀十』有所突破表示疑慮,但後市最終奮起直追,成交量不斷攀昇。心碼工作室亦表示『十月份樓市成交量回暖的速度略超預期。』
據江門住建局數據顯示,10月蓬江、江海區新建商品房網簽面積16.02萬平方米,其中住宅面積13.96萬平方米,環比增長40.3%,同比減少29.8%;住宅網簽套數1293套,環比增長32.6%,同比減少25.5%。據心碼工作室統計,10月市場成交量環比大幅度增加,比上月增加了318套,雖然比去年同期要低,但卻是近12個月以來的成交最高值。
然而十月份樓市之所以能夠交出一份漂亮的成績單,不得不歸功於房貸新政以及公積金新政的出臺。這兩大政策無疑釋放了置業者的購房需求,尤其是改善型置業者,增強了市場的購買信心。譚華駒認為,十月份樓市取得的好成績是預期中的事,成交量創下今年新高峰,均價比前幾個月微漲,政策上的利好,市場反應較為熱烈,市場購買信心已經有所恢復。
除卻政策利好因素外,開發商打『價格牌』也是一個重要因素。據心碼工作室監測,十月份,濱港御城擠掉實力樓盤保利大都會、江海碧桂園、海逸城邦,以月銷售154套房登上銷售排行榜的冠軍寶座,而其上月僅排在第17名,濱港御城無疑成為10月最大『黑馬』,亞軍則是海逸城邦,季軍是保利大都會,上個月銷售冠軍江海碧桂園只能屈居第四。心碼工作室分析道:『濱港御城的成功證明了現階段,項目以價換量的決心和勇氣在很大程度上決定了它的市場份額。』據悉,在銷售排行榜的十七個可比重點樓盤中成交均價環比四個上漲,四個持平,九個下降。
改善型需求或將大幅增加
據心碼工作室的統計數據顯示,在成交的商品住宅中,北新區的套數比例為42%,江海區和濱江棠下分別佔25%和20%。其中120—144平方米的中等偏大戶型的比例增加至20%。從上述的統計數據看出,十月份樓市改善型需求大幅度增加,表明房貸新政中,認貸不認房等明顯傾向於改善型置業者的政策調整已經有所奏效。譚華駒表示,在接下來的時間裡市場會以改善型需求為主,因為房貸新政『認貸不認房』就是在變相刺激改善型需求。原來持有一套或者二套房的置業者也會選擇出售現有部分物業或者想辦法還清貸款,再買一套新房,以改善現有居住條件。他還提到,未來二手房市場也會因此而回暖,一掃前兩月頹勢,極有可能出現量價齊昇的局面。
據了解,目前市場上一些改善型項目亦紛紛活躍起來,不少豪宅也玩起了價格戰。如老城區的珠江帝景灣將剩餘的少量產品以『7』字頭起帶豪裝的優惠推售,江門首個萬元盤東湖花園日前也首度推出8600元每平方米的一口價單位,並傳出『推出當晚已全被訂購』的捷報。另外,也有部分改善樓盤繼續推出新貨,並舉辦各種活動積攢人氣,如星匯名庭在11月初推出126、138、158平方米的大戶型產品,並打出認籌一萬抵三萬的優惠,同時還將舉辦中國好聲音演唱會。主打豪宅的純新大盤方直瓏湖灣預計在11月22日開盤,開盤前期還邀請世界級投資大師羅傑斯前來演講造勢。
而對於年末樓市的走勢,譚華駒直言11月份的成交量不會像10月份這麼高,『因為10月份銷量衝高後,11月、12月成交量就會有所回落,與今年大多數月份成交量相差不大,大概1000套左右,算是回歸正常軌道。而且結合年底銀行貸款收緊這方面來看,接下來的成交高峰期可能會在明年一月份出現。』
心碼工作室則研判,政策效力的持續會使市場的熱度保持一定的慣性,11月成交量穩中小幅回落的可能性較大,預計11月市場新增供應仍將與成交量保持大致平衡,房價有望從趨勢性下降逐步轉為結構性波動,但整體平穩。單純靠政策拉昇成交量會在短期內見效,但也會透支未來的需求。長遠來看政府更應推動城鎮化建設、打造具有競爭力的核心產業、增加就業人口、提高居民收入等,夯實房地產發展的基礎。●記者梁慧君