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惠州老住宅小區加建電梯申請流程圖
圖表:賀婧宜
圓通橋大廈加裝的電梯今年6月已經完工。南方日報記者王昌輝攝
上世紀80年代,在下浦、南壇、麥地、龍豐等老城區迅速建起了一批小高層住宅。然而至今,小區變得老舊,尤其是居住其中的住戶逐漸步入老年,沒有電梯的建築對小區居民造成的不便逐步凸顯。
老舊小區加裝電梯的需求日益明顯。針對這一情況,2012年7月,惠州市政府出臺《惠州市區中心區既有住宅加建電梯管理辦法》(下稱『辦法』),對惠州老舊小區加建電梯的注意事項及申請流程做出了細化規定。
然而,據市住建局相關部門統計,自《辦法》實施以來,惠州共有11個老舊小區成功申請加建電梯。然而,這相對於惠州接近200棟的老舊住宅總量來說比例甚小。
對此,惠州市住建局直屬規劃分局副局長黎明介紹,盡管老舊住宅加建電梯的需求越來越大,但真正加建並不容易。由於加建電梯涉及使用公共通道、產權等問題,且需要全部業主同意,操作難度較大。
10月,位於河南岸的金城花園社區12棟C單元高層業主提出加裝電梯申請引起廣泛關注,最後在小區其他業主激烈反對的情況下遭到主管部門否決。
實際上,在惠州已經成功加建電梯的小區中或許能夠得到啟示。圓通橋大廈業主黃先生告訴記者,高低層業主擱置爭議共同協商,根據樓層高低決定資金支出比例,最後成功加建方便了小區業主。在下浦氣象局宿捨,居民劉阿姨直言年輕時都在一個單位工作,現在年紀大了希望加建電梯大家都很理解,在面對小區加裝電梯等事情時,已經不再是高低層業主間的利益之爭,而是鄰裡間的相互理解和相互幫助。
加裝需求大
近200棟老舊住宅符合加裝標准
隨著社會的發展和居住習慣的改變,集中興建於上世紀末與本世紀初的單位宿捨樓和小高層社區,由於首批置業市民的年齡漸老,沒有安裝電梯導致的生活不便問題逐步顯現出來。
老舊住宅樓加建電梯成為社區業主的迫切需求,尤其是年老的居民,上下樓梯成為生活的沈重負擔。南方日報記者走訪發現,在下浦、南壇、麥地等老城區廣泛分布的原政府宿捨樓和居民住宅,很多都是7層、9層的樓梯樓。
根據住建部最新發布的《工程建設標准強制性條文》有關房屋建築設置電梯安裝的強制性標准,七層及以上住宅或住房入口樓面距室外設計地面的高度超過16米以上的住宅,必須設置電梯。
按照此規定,現在廣泛分布在老城區的住宅樓大部分已經超過了現行設置電梯的層高標准。據南方日報記者不完全統計,在下浦、麥地、南壇、龍豐、下角等老城區集中分布的住宅樓接近200棟。惠州市既有住宅加建電梯的需求廣泛存在。
針對不時出現業主希望能加裝電梯的情況,惠州政府於2012年7月出臺的《辦法》給予了規范,該項管理辦法對於如何辦理申請的流程、如何自己籌措等事項都做出了具體細化。
在該管理辦法實施後,據市住建局直屬分局相關統計,截至目前,惠州僅有11個老社區順利加建電梯。然而,這對於目前廣泛分布於惠州城區各個區域的近200棟既有小高層住宅而言,申請辦理的比例還太少。
操作難度大
業主間眾口難調致加建難以成行
在受訪中,市住建局直屬分局副局長黎明透露,對於既有住宅加裝電梯的申請,住建規劃部門一直都是持歡迎和支持的態度。只要業主們一致提出申請,並且符合加裝電梯的相關規定,規劃分局是全力支持的。
然而實際上,由於涉及使用公共通道、產權等問題,且需要全部業主同意,要想加建電梯並不容易。
近期引起廣泛關注的『金城花園加裝電梯事件』就突顯了加裝電梯只是個看上去很美的願望。
今年6月左右,金城花園12棟C單元6樓某業主(受訪者要求匿名)就開始著手加裝電梯的事情。據介紹,由於該戶業主家中老人年紀較大,身體虛弱,每日出門上下六樓已經成為很大負擔。
10月,住建局受理申請,並於10月1日發布『關於惠沙堤二路48號中鍇金城花園12棟住宅樓C座加建電梯的公示』,審議在該住宅樓樓梯北側加建電梯。然而這受到相關利益業主的激烈反對。反對加建電梯業主指出,加建電梯破壞小區整體外觀,降低小區價值,阻塞消防通道和采光等,損害公共利益。
近日,南方日報記者走訪該樓棟發現,2005年纔正式起售的金城花園小區,內部園林和泳池等休閑設施完好,加建電梯必然破壞社區的整體結構。對此小區物業經理肖先生介紹,物業公司對於業主加建電梯的要求不反對也不支持,只要業主之間能夠協調通過,物業並不會過多乾涉。
據物業公司透露的最新消息,目前該社區加裝電梯的申請已經被否決,主管部門在審議業主之間的意見之後並未予以通過。肖先生介紹,反對加建的聲音並不局限於加建樓棟的低層業主,小區其他樓棟的業主也紛紛反對。
對此,多次接受老舊住宅小區業主諮詢的遠大電梯公司朱姓設計師介紹,在原有小區內加裝電梯不可避免會破壞原有小區的整體設計,從這個角度上講,申請加裝電梯往往只是某一棟或某單元的事情,小區內其他樓棟的業主難免有意見。
實際上,根據《辦法》規定,既有住宅加裝電梯需要全體業主同意。使得即便加建只涉及單個樓棟業主,由於高層和低層業主意見不統一,以及在加建電梯所需費用的分配上難以達成一致往往也難以成行。
成功怎復制
鄰裡相互理解協商應對或是出路
對於老舊住宅加建電梯難以成行,《辦法》中的相關規定成了市民吐槽的焦點。對此,黎明介紹,規定中要求全部業主同意纔能加建,盡管看起來顯得苛刻,但只有這樣纔可能避免紛爭。
黎明介紹,此前在廣州曾推行過『2/3業主同意』就可加裝電梯,但在實施過程中,不同意加建的業主阻撓工程,甚至發生肢體衝突事件,對於事情的解決更加不利。『目前惠州還是傾向於業主之間提前溝通,鼓勵業主在資金分攤方面可以更加靈活,多考慮低層住戶的利益。』黎明表示。
實際上,從2012年發布《辦法》以來,惠州已經成功在下埔桃園閣小區、南壇圓通橋大廈、市氣象局宿捨樓、市地稅局職工宿捨樓等11個小區成功實施了電梯加裝工程。
記者走訪圓通橋大廈發現,今年6月加裝的電梯已經成為住戶上下樓的倚仗。住在8樓的黃先生介紹,圓通橋大廈之所以加建成功,是由於整個大廈朝圓通橋一面為沿街商鋪,1—3層沒有業主居住,4—8層每層三戶,一共只涉及15戶業主,且住戶都有使用需求,爭議的分歧並不大。
然而,黃先生也指出在資金分配上大家協商了很久。最後大家一致同意按樓層的高低區分,4樓每平方米分攤212元,每上一層每平方米增加30元。黃先生介紹,由於其居住的8樓、9樓是復式,又是頂樓,在共計56萬元的加裝電梯工程中,他一戶就支出接近8萬元。
位於下浦的氣象局宿捨也成功加裝了電梯。2棟業主劉阿姨介紹,小區裡的業主基本上都是以前單位的同事,大家都很熟絡,現在年紀大了,行動不方便。一家提出加裝電梯,大部分家庭都會支持,鄰裡之間相互理解和相互幫助。
對此,市住建局相關負責人也表示,實際上這也給後期需要申請加裝電梯的小區提供參考,住在同一個小區或同一個單元應該多加強溝通,鄰裡之間多理解,在面對小區加裝電梯等事情時,避免淪為高低層業主之間的利益之爭。
從爬樓梯到乘電梯
黃伯幸福的退休生活
-特寫
薄暮時分,圓通橋旁圓通橋大廈,家住8樓的黃伯從一樓走上一段臺階,走入電梯。大約半分鍾後,他步出電梯,便來到7樓與8樓之間的樓道。和半年之前步行上樓的氣喘吁吁相比,黃伯雖然背著單肩包,依舊一臉輕松。
從2樓到8樓,這段約20米的垂直距離,由人力的緩緩步行到電力的迅捷電梯,加建工程前後歷時4年,花費約56.5萬元,對於這裡的居民可謂一項大工程。如今的黃伯,每次回家不僅輕松,還很欣慰,甚至有些自豪。
2004年,黃伯買下第8層的一套復式住房,不過沒有電梯的狀況讓他擔心,自己日漸年邁的雙腿能否經得起上下折騰。2007年,圓通橋大廈A座的居民協商一致,很快加裝了電梯,這讓黃伯的擔心似乎有些多餘。然而,情況並未如他所願。
此後三年,黃伯所在樓道的居民圍繞是否加建,以及如何分擔費用,爭執難定,加建電梯一事一直擱置。2010年,已經退休的黃伯眼看加建時間遙遙無期,決定先行搬入。其餘十多戶得知黃伯的到來,因為此前均未與他產生衝突,因此都對他擔任加建項目的協調人持支持或默認態度。
相比金城花園等小區因底層居民反對而難以審批,圓通大廈有著天然的優勢:最下面三層均為面街商鋪,既不會使用電梯,也不受加建電梯的影響,最底層住戶所在的4層,同樣有加建需求。
經過協商,居民一致同意加建費用的分攤方式為:從4樓開始,每平方米分攤212元,每高一層每平方米增加30元,以此類推。此外,一梯三戶中的兩戶位於加建電梯兩側,廚房窗戶被擋住一半,而且還會受到噪音困擾,因此另一戶不受影響的每平方米還要再加5元。如此一來,位於8樓房屋面積200多平方米的黃伯,共需交納7萬多元,是所有住戶中最多的。
解決了居民的意見衝突,申請加建之路仍比預想的要難。『原來是想建在門口,但是沒有批准,後來希望在已有樓梯後面,另外修建消防通道,結果也沒批准,最後只能采取折中方案,在一樓與二樓之間的樓梯平臺上加建。』
2014年春節後,加建工程終於開工,6月便完工。不過,事情並未就此徹底完結。按照協議,約56.5萬元的工程款分4次支付,開工前交30%,開工中交40%,完工時交付25%,最後的5%尾款將在完工一年的保修期後交付。然而,4樓的住戶,至今尚未交齊第三期25%中應承擔的費用。
電梯空間不過兩平方米左右,顯得很逼仄,電梯也並非從一樓直通家門口。但這些瑕疵,黃伯並不在意。站在自家8樓的窗口,聽聽小曲,看看西湖——這正是他希望的退休生活。
引入第三方參與協商實現多贏
-記者手記
對於老舊小區來說,加建電梯對於低層業主實際意義並不大,納入資金分攤不易,加裝電梯往往還會佔用樓梯間、消防通道等公共空間,且在通風采光問題上存在影響。如此一來,取得全部業主同意就變得難上加難。此外,每個小區、每棟住宅的情況千差萬別,從樓棟的建築設計到住戶的年齡、彼此關系,可謂迥異。因此,設立一個統一的規則並在全市實施,沒有可操作性。
然而,這並不代表加建電梯的工作將全部交由住戶自行處理。老舊小區所在街道辦、社區居委會,既熟悉住戶情況,又與加建實際利益無直接關聯,可以作為各居民之外的協調機構,為居民互相協商建立協調機制,最大限度爭取居民求同存異,實現整體利益的最大化。
雖然情況千差萬別,但協調原則主要有兩條:權責平等和協商一致。如何平衡住戶之間,住戶與公共空間之間的利益,是破解老舊小區加建難的關鍵,如果任由住戶自行協商,很可能事倍功半。作為任意一戶住戶,相關利益和掌握資源均有限,即使提出合理條件,也很難獲得其他住戶滿意。圓通橋大廈的加建之所以得以實現,此前並未參與爭執的新住戶黃伯的加入起了很重要的推動作用,特別是他作為付出費用最多的住戶支持費用分擔方案,很容易得到其他住戶的理解和配合。
圓通橋大廈成功實施的加建工程可以作為成功案例,將其中合理成分有效利用,為其他小區和樓棟加建電梯提供借鑒,甚至可以邀請主要參與者參與協調。
不僅是加建電梯,諸如此類涉及多戶居民和公共利益的問題,並不鮮見。全部依靠居民自行協商,往往存在遇到問題難以繼續,彼此利益訴求差異過大等問題,最終引起糾紛損害的是小區整體利益。如果小區的業主委員會或所在街道辦等在知悉相關情況的前提下,適時介入,作為第三方提供協商平臺和渠道,參與居住環境改善等相關問題的解決,不僅可促進具體問題的解決,而且有利於相關組織在居民中良好形象的建立,有利於其他事項的妥善處理,實現多贏局面。