|
||||
“《家天下》記者天下行”系列述評之三
限購是一把“雙刃劍”,它叫停了快速上漲的樓價的同時,也堆積起巨量待售的庫存。限購之下,無論是依仗美麗海景攬客的三亞、青島,還是憑藉“人間天堂”西湖誘人的杭州,對當地房企而言,再美的景觀也難敵一紙限購令“趕客”。即使在限購解除以後,高庫存依然是這些擁有天然資源優勢的城市所面臨的最大難題。
本版述評:上一週,我國東北黑龍江等地都出現了大雪天氣,寒冷來襲對三亞樓市帶來的利好就是大批前往三亞度假的人羣開始陸續進島。“候鳥”南飛,三亞低迷的樓市似乎再次迎來了春天,10月三亞商品房共簽約1143套,環比9月上漲32.29%,同比去年10月上漲12.61%。不過,就是這個依仗“沒有冬天”爲樓市賣點的城市,即使現階段成交有所升溫,但樓價依然處在“地板”上。因爲在限購期間,三亞的樓價掉頭一路下行,最典型的案例是海南最高端項目鳳凰島從13萬元/m2跌到了5萬元/m2才終於“喘定”。
事實上,在全國典型的以天然環境資源爲賣點的城市中,曾經一路高歌猛進的樓價隨着限購政策的出臺,轉而進入下行通道的遠不止三亞一城。從2010年限購開始這四年來,以“人間天堂”著稱的杭州市區商品房的成交均價不斷朝下走。到了今年上半年,杭州住宅的成交均價跌到了15000元左右/m2,“樓價重回4年前”。
至於有着蜿蜒曲折的海岸線且被譽爲“山東名片”的青島,雖然沒有出現三亞那種樓價大跌的走勢,整體均價從2011年的1月限購令執行開始,到今年9月取消限購,都只是一直在“9字頭”徘徊。
上述三個具有環境資源的城市雖然房價走勢不一,不過,對房企而言,面臨的困境卻並無區別,全部苦於去庫存的速度慢。在青島,截至今年7月,存量房面積已達2293萬平方米,庫存消化週期高達24個月,去化壓力及市場風險明顯。三亞的存量同樣不樂觀,截至今年上半年,三亞擁有的存量房達130萬平方米,中小戶型產品需要2年左右的去化週期。而杭州,即使在8月限購鬆了綁,9月庫存仍高達14萬套,遠超2008年8萬套的歷史最高水平。
業界人士認爲,限購是一把“雙刃劍”,它叫停了快速上漲的樓價,同時也堆積起巨量待售的庫存。限購之下,無論是依仗一線海景攬客的三亞、青島,還是憑藉“人間天堂”誘人的杭州,這三大以天然資源優勢吸引買家的城市,如今都面臨着怎樣去庫存的難題,而這又是當下亟須解決的問題。
記者在採訪中發現,即使同樣都是具有天然資源的城市,但具體到每個城市也都還有自身的特點,因此,所吸引的買家羣也不盡相同,在限購形勢下其走向也就大相徑庭。
三亞最大的特色是我國唯一沒有冬天的地方,適合寒冷地區的居民過冬和養老居住。所以,到三亞買樓度假和過冬一直是東北與華北人的理想選擇。
三亞購房者中85%來自島外,這部分購房者大都非“剛需”,在內地部分城市出現降價苗頭之際,這部分人在三亞購房開始變得謹慎,持觀望態度。三亞的成交也因這部分買家的承接力不足而一度狂瀉不已。
三亞樓市成交的回落也在於其本地消費力的不足。一方面是樓市成交下滑導致了經濟的放緩,另一方面則是高昂的房價所帶來的降價壓力,這纔是三亞樓市的短板所在。
至於同樣也是擁有天然海景資源的青島,它與三亞的度假功能最大的不同是它能吸引更多的追求居住舒適度的長住客,而且這一點在市民的心中也早已根深蒂固。當然,就青島而言,副省級城市的凝聚力也不容小覷。
像青島這樣發達的二線城市,對周邊人口也有很強的吸引力,人口規模的擴張直接關係到購房需求的增長,而這種大的趨勢在十年之內是無法逆轉的。這也是青島樓市在限購期間成交量仍基本“維穩”的關鍵。
而同樣以天然資源環境吸引買家的杭州,在接近四年的限購期內,其樓市更是受到了重創,不僅量劇減,價也大跌。與其他二三線城市不同,杭州作爲浙江的省會城市,曾經集中了大量熱衷在杭州置業的浙商到此置業投資,保守估計外來的投資型買家比例不低於30%。
杭州樓市量價齊跌主要體現在兩大方面,一是當地的買家羣體從以往的樂觀看市變成了悲觀看市;二是以溫州炒房團爲代表的炒家全部離場。
四年的限購政策不僅是行政手段干預了市場,打擊了樓市的投機者,同時也“一刀切”阻擋了大批“剛需”買家入市。同時,限購之下,杭州的改善型買家因受打擊而停止了入市的步伐,消費者減少了購房需求。再加上個人首套房貸利率上調至基準的1.05倍,也加大了客戶的購房成本。累加效應的顯現,導致更多有改善型需求的杭州本地人和“剛性”需求的外地人口無法入市,在很大程度上造成了杭州樓市量價齊跌。
專題撰文:記者王荔珏
前景展望
成交開始回升不宜盲目漲價
隨着限購的局部放開以及限貸的鬆綁,具有天然環境資源優勢的城市樓市走向將面臨着新一輪的契機與挑戰。
對三亞來講,雖然限購政策沒解禁,但暗中的“外地居民購房已基本不受限制”的操作方式其實早在2011年已有之,所以說,當下的三亞面臨的已不是那些“東北軍團”想買沒“指標”的問題,而是如何給予想入市者一個樓價不再下跌的理由和信心。同時,控制新增供應、加大去庫存、穩住現在的“地板價”,或者纔是三亞樓市起死回生的妙方。
至於青島,除了市場一直存在的剛性需求和改善型需求有助於化解供大於求的矛盾之外,新增人口帶來的紅利也將利好青島樓市。山東省將在濟南、青島等城市制定實施“積分入戶”等差別化的落戶政策,全面推行居住證制度。由此,被“落戶難”絆住腳步的“青漂”一族有望迎來新的曙光。這對樓市而言,無疑也增添了一批新的購買力。
至於已經被炒樓團徹底拋棄的杭州,成交量已經開始向上攀升。10月底,杭州又出臺了刺激樓市的“杭八條”,其用意更多是爲了鼓勵市場恢復信心。繼“金九”杭州樓市成交超9000套後,“銀十”成交再創新高,整個10月,杭州市區新建商品房成交12832套,創近5年同期最高,也創杭州樓市自2009年7月以來的最高月成交量。但由於庫存高企,短期內並不會帶來房價的大幅上漲。