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[摘要]一線城市和富庶地區的房價,還將繼續上行,因為它可以將房產稅轉嫁到房租上去,而那些落後的、競爭力弱的地區,房價將不可挽回地一路下跌,直到跌無可跌。
資料來源:國家統計局
征收房地產稅在廣東,已隱約有了時間表,不久的未來,來自房地產領域的稅收,將在縣市級的總體稅收中佔有較大比重,成為主體稅種。關於該稅種推出的預期,無疑將對房價的漲跌產生較大影響,也成為投資者決策時必須考慮的一個重要因素。
據媒體報道,在中央《深化財稅體制改革總體方案》推出近5個月後,近期多省份相繼出臺實施文件,其中廣東省的《深化財稅體制改革率先基本建立現代財政制度總體方案》也於11月初推出,方案中明確表示,要使房地產稅等財產行為稅,成為縣(市)級主體稅種。而從給出的時間表來看,『2016年基本完成深化財稅體制改革的重點工作和主要任務,2020年基本建立現代財稅制度』。雖然被很多人認為為了救房地產,政府不會推出房地產稅,但現在看來,很可能離真正的實施並不太遙遠,甚至到明年就有可能形成明確的預期,並對房價產生切實的影響。
關於房地產稅,坊間議論極多,有一種說法,將房地產稅形容成政府對房地產業的『一魚多吃』,這個說法有些刻薄。其實,房地產稅要看怎麼設計,一般說來,房產稅包括一般財產型稅收,其主要目的有二:
一是縮小貧富差距,拉近社會貧富鴻溝。比如,按照以前網上流傳的房地產稅版本,人均80平米不征稅,80平米以上纔征稅,那麼,對於擁有自住型住房的廣大老百姓來說,多數不用交這個稅,如果你面臨著被課以房產稅,那麼恭喜你,你可能屬於被均的富人之列。財產型稅用以均貧富最極端的案例,是北歐等一些國家征收高額的遺產稅。我國的遺產稅會不會征收?我認為,肯定會。從我國的社會主義性質來看,未來征收高額遺產稅的可能性較大,但什麼時候開征,征收的稅率有多高,也要看具體國情,以及經濟發展的具體階段而定。
二是促進財產擁有人加強財產管理,提高財產的使用效率。一個人擁有財產,如果將其廢棄不用,那對全社會來說,是資源的巨大浪費,這種現象是必須要阻止的。比如,前天媒體曝出河北某科長家裡搜出1億元現金,先不說這些錢的歸屬,光這1億元現金沈淀在貪官家裡,不能加入全社會的資源配置,相當於一筆本來可以創造出增量財富的資源,白白地浪費了。具體到房地產來說,我們已經知道了很多房叔房姐什麼的,估計還有很多房爺房奶還沒報出來,這些人享受著公務員良好的福利,可能家裡各種財產也不少,但仍然這裡那裡有房子閑著。對他們來說,即使這些房子永遠空置下去,也影響不到生活。但對全社會來說,一邊是房子空著,一邊還得蓋新房給另一些人住,這就是社會資源有效配置不夠。當然這還只是特例,浪費更為巨大的是投機炒房,囤著房子推高房價,傳導出錯誤的房地產供需信息。過去幾年,相當比例的財富都在房地產領域,一旦泡沫破滅,帶來的損失無法估量。開征房地產稅,增加囤房成本,對於抑制房地產泡沫,極有好處。
基於上述理由,房地產稅的開征,是沒有懸念的。當然,更為主要的,是地方政府缺錢花,需要稅源,『房地產稅等財產行為稅』,剛好可以成為縣(市)級主體稅種,而從時間上看,很可能就在『財稅改革重點工作基本完成』的2016年實施,再遲也不會太久。如果這個判斷成立,那麼到明年,房地產稅對於那些做房地產投資的人來說,將是買房最重要的考量因素。
特別需要提醒一句的是,本輪財稅改革本身也會對未來的房價產生重要影響。很多人可能不知道,本輪財稅改革的一大目的,就是要改變地方政府行為。以前地方政府主要是生產型的,要做大GDP,纔能做大稅收,地方政府纔有錢花。但在未來,地方政府的稅收,更多地可能來自於財產稅和消費稅:你得讓本地老百姓更富庶,讓更多的人來本地消費,你的地方稅收纔上得去,你纔有錢花。基於地方政府行為新的博弈方式,估計在房地產稅開征以後,全國房價的結構性分化會更加劇烈。一線城市和富庶地區的房價,還將繼續上行,因為它可以將房產稅轉嫁到房租上去,而那些落後的、競爭力弱的地區,房價將不可挽回地一路下跌,直到跌無可跌。