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10月的高成交確實讓市場爲之一振,但隨後的樓市供應量卻持續下滑,與此同時,購房者入市的積極性卻維持着熱度。2014上海樓市接近“收官”,購房者的積極入市會否導致房價上漲?置業的“黃金時機”是否已經過去了?
購房者比以往更“乾脆”
11月以來,上海樓市新開盤數量連續兩個週末均處於低位。繼11月1-2日僅有3個住宅樓盤開盤,供應套數下滑超過40%後,上週末(11月8、9日)上海僅有4個住宅樓盤入市。樓市供應經過連續數週的放量,進入了“歇腳”期。
雖然受供應減少影響,近期成交面積有所下滑,但從更能反映需求狀況的成交套數來看,購房者入市積極性不減。
11月第一週(11月3日-11月9日),上海商品住宅的成交套數達到1426套,雖不及10月的平均成交量,但也已經接近除10月外今年周成交量的最高水平。
筆者觀察發現,進入11月,上海各售樓處的看房人數普遍有所提升。其中,不乏已經觀望超過半年的購房者。
“我們已經看了半年房,但看中的幾個樓盤價格都沒有鬆動跡象,”上週末在青浦某樓盤售樓處,帶着家人一同看房的石女士告訴筆者,“最近漲價的傳言越來越多,所以就想抓緊在近期出手,怕錯過了‘行情’。”
除石女士這樣“屏不住了”的需求之外,也有不少購房者表示自己購房的需求並不迫切,但看到了“抄底”的機會,因此決定入市。
“進入11月以來,壓力比之前小了很多。上週五(11月7日)我賣掉的一套房子,買家只考慮了不到2天就決定簽約了。”松江某樓盤售樓員對筆者表示,他所在的項目雖然已去化過半,但近期的看房人數卻依舊不減,並且購房者也比以往更加“乾脆”。
開發商“腰桿硬了”?
購房者之所以選擇在近期入市,普遍是基於“未來房價可能會漲”的判斷。而這種判斷,正不斷被目前市場上的種種跡象印證着。
有數據顯示,上海樓市11月預計優惠樓盤的總數爲135個,這一數字較10月的175個明顯下滑。而與此同時,樓盤的優惠力度也正在減弱,大多都是給出“2萬元抵5萬元”或“3萬元抵10萬元”的優惠。並且,筆者走訪發現,多個曾在10月有大幅折扣的樓盤都悄然取消了優惠舉措。
其中,位於浦江鎮的萬科翡翠別墅曾在10月給出“總價減100萬元”的優惠,售樓處表示目前優惠已經取消,短期內沒有推出新優惠舉措的打算。無獨有偶,位於青浦的南山雨果也取消了“3萬元抵30萬元”的優惠。
9月底房貸新政的出臺在一定程度上改變了購房者的預期,並很大程度上導致了10月樓市的回暖。由此,開發商的“腰桿”似乎也硬了起來,優惠力度減弱的同時,開盤、推盤的動作越來越“大膽”。
位於青浦趙巷的融信鉑灣將於11月15日推出疊加別墅,而該產品的樣板房在11月7日纔剛剛推出。筆者於11月9日來到項目售樓處,看到兩組工人正在對樣板房進行最後的修補工作。對此,項目相關負責人表示,“到開盤當天,疊墅產品的蓄客時間大概剛剛1個月,已經比項目洋房產品的蓄客時間短了很多。但即便是這樣的(推盤)速度,在我們看來還是慢。”
短期漲跌空間均不大
目前,期望在“低位”出手的購房者不在少數。而當下的上海樓市,卻正處於反彈之後的博弈當中——當回暖的趨勢逐漸得到更多人的認同,購房者積極性越來越高之後,人們普遍開始關注最佳購房時機是否已經過去?
對此,上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,雖然近期樓盤的優惠有所收窄,但是購房的時機仍在。因爲雖然市場的預期出現逆轉,但房企目前也不得不爲全年的業績指標做出“跑量”的打算。另外,上海的調控政策執行一向偏嚴,這也爲未來可能的政策“放鬆”提供了空間。因此,購房者目前還應以積極入市爲主要策略。
此外,截至11月9日,上海樓市新建商品住宅的庫存量已達1258萬平方米,市場去化週期仍然在15個月以上。同策諮詢研究部總監張宏偉認爲,當下開發商的信心雖然有所增強,但在庫存和業績的壓力之下,開發商也不會輕易漲價。目前來看,短期內上海市場應該會以“平價跑量”的態勢繼續盤整。
克而瑞信息集團董事長丁祖昱也認爲,從整體市場來看,今後一段時間內,房價的下滑空間不大,但是短期內也基本不可能明顯上漲。