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華景新城一套91平方米的物業,且可改善居住環境,總價225萬元。
首付減負,月供減量,二次置業者借央行房貸新政輕松置業
從首付七成變首付三成;從利率上浮30%到按基准利率計算,9月30日出臺的央行房貸新政成為二手樓市逆轉的關鍵因素,地產人士認為『銀十』可期。在這一大波『跑步入市』的改善型置業者當中,有學位房買家,有為父母改善居住買電梯房,有『小換大』的自住型買家。以往樓市只有『獨沽一味』的首次置業者,如今各種各樣住房需求的二次置業者蜂擁而至,終於為二手樓市交投重新注入活力。記者從各大中介行以及按揭公司了解了多個10月份因房貸新政入市的置業個案,相信未來數月類似的改善型置業潮將湧現,現在正在看房的人士說不定在年底就成業主了,或許讀者可以從這些『跑步入市』的置業故事中獲得一些有用的參考信息。
文/圖:記者李鳳荷
換房客
青睞300萬~500萬物業
據合富置業芳滿分行主管高海濤表示,最近要求看房的客人呈現增加的趨勢,也有部分買家依然選擇觀望。10月上半月,有購房意欲的買家比較活躍,諮詢的買家比房貸新政出臺前增加了將近一倍,買家都以改善型需求為主。他們比較關注面積為90~170平方米的三房、四房單位,總價集中在250萬~400萬元左右。
合富置業富力現代第一分行主管餘昌勝表示,房貸新政利好是換房客增多的主要原因,加上近期放松限購的吹風也有些影響。換房客買房積極性會比之前要高,選擇二、三、四房戶型的換房客都有,總價都在200萬元以上,73~140平方米。
合富置業錦城二分行主管黎湛表示,現時東風東板塊的換房客積極性比之前有所提高,很大原因是與房貸松綁政策的利好有關。該板塊大多數購房買家都是改善型買家,自新政出臺後,改善型買家的看房量明顯增大了。黎湛表示,該板塊的換房客多數因為學位房而購房,近期樓梯樓的成交有所下降,電梯樓成交較多。現時換房客一般會選擇總價約400萬~500萬元,面積約90~100平方米的三房電梯樓單位為主。
合富置業東湖二分行主管陳東昇表示,自從央行出臺關於房貸新政以及陸續有銀行出臺細則後,很多換房客看好後市,加上10月份是傳統的置業旺季,所以換房客入市信心增加不少。陳東昇表示,目前,大沙頭和東湖片區的換房客會把手頭上的樓梯樓置換為電梯樓,也有部分客戶為父母購置物業,改善居住環境。打算購置電梯房的換房客,一般會選擇總價段是220萬~300萬元的三房單位,面積大約80~110平方米單位。
置業案例一:買家還清貸款即入市買學位房
中原地產水蔭路分行高級營業經理鍾志明介紹,近期分行成交了一套嘉誠國際公寓,買家因銀行首套房認定松動而加快了入市的步伐。據了解,該套嘉誠國際公寓是面積約37平方米的單間,帶水蔭路小學學位,業主是在2007年左右一手購入,當時購入價約1.1萬元/m2,購入後一直用於出租,這種戶型的租金約3000元/月,由於有資金周轉需要所以放盤,初始放盤價約118萬元,後由於急賣,降價至108.5萬元成交。
而買家購房預算在100萬元左右,且購入該套單間前已有一套住宅在供,但在上個月時已還清貸款。正是由於銀行對首套房認定的放松,因此,買家看房約兩三個月,最終決定入手這套嘉誠國際公寓的單間。
置業案例二:看房兩天即入手文德路學位房
中原地產文明路分行高級營業經理陳海虎介紹,近期分行成交了一套仰忠街樓梯樓低層三房單位,買家是二次置業,購房打算用於自住,該套三房面積約75平方米,總價約210萬元,折合單價約2.8萬元/m2。
買家購房預算約210萬元,且看中該套單位帶文德路小學學位,較符合買家要求,由於銀行首套房認定政策調整,使買家在買二套住房的首付壓力減輕,因此,促使買家提前還清首套住房貸款,購入該三房單位,買家看房僅兩天左右,最終順利首付三成,按揭購房。
置業案例三:『小換大』總價405萬首付僅三成
中原地產先烈中路分行高級營業經理朱澄鋒表示,近期分行成交的一套凱城華庭電梯三房,面積約120平方米,總價405萬元,折合單價約3.4萬元/m2。由於銀行首套房認定松動,買家最終買到自己的心儀單位。買家原來已有一套住宅,出於改善居住環境的需要想再次置業,看房時間約有半年。
最近,銀行對首套房認定的調整,使不少買家有機會再次享受到首付三成的優惠,無論是在減輕資金壓力方面,還是增加樓市信心方面,都加快了買家入市的步伐。而這位買家在還清了第一套房的貸款後,得益於首付壓力的減少,最終選擇到了這套面積120平方米的心水三房。
按揭案例一:首付減輕利息減少
億達按揭業務三部總監肖婉婷介紹,客戶本來擁有1套90平方米的物業,該物業已結清在銀行的貸款,因為要改善居住,現需要購買一套120平方米的物業,以便一家人居住,成交總價300萬元。審批過程中,只需提供原貸款合同,結清證明,原物業的查冊表審批,最終批復了七成貸款210萬元,利率為基准利率。若按照舊政策,此客戶只能申請辦理三成的按揭貸款,利率按基准上浮1.1倍執行。
按揭案例二:
結清貸款『三套房貸』也可首付三成
億達按揭肖婉婷介紹,客戶本來擁有1套市區物業,該物業纔30平方米,已結清在銀行的貸款並賣掉。以他當時的經濟能力買不起市區房,就在增城碧桂園買了一套物業,第二套貸款最近剛結清。經過考慮,想孩子入讀一些好學校,就在華景新城新購一套91平方米的物業,且可改善居住環境,總價225萬元。按原來政策,業主已有兩次貸款記錄,這次買房算第三套房貸,此客戶只可做某銀行商貸,該產品要基准利率上浮1.3倍,但新政後,不但可借七成,還可享受基准利率。
按揭貼士:如何申請提前還貸?
中原地產匯瀚按揭高級業務經理莫靜表示,結清貸款可算首套房貸,因此近來多了不少提前還貸的客人。按照程序,按揭客戶需向銀行提出提前還貸申請,一般來說開始供樓6個月後可部分還貸;供樓1年後可全部還貸。銀行收到客戶的提前還貸申請後會進行審核,通過後將通知客戶准備提前還貸的扣款。提前還貸的扣款時間與客戶提出申請的時間一般相隔1個月左右,有的銀行在批准還貸申請時會明確告訴按揭人士扣款時間,有的則是模糊處理,叫客戶等電話通知。
目前正在還貸的客戶中不少享有利率7折優惠,如今首套房貸款大部分是基准利率,少部分可打9.5折利率優惠。
億達按揭肖婉婷建議按揭買家,人行的征信系統需要一定的時間纔能更新信息系統,所以必須以結清證明為依據;為能挑選到更適合客戶的貸款產品,建議辦理時諮詢專業的按揭機構;央行房貸新政為限貸松綁,但目前廣州市中心區域仍受限購政策影響,持有兩套房屋的本地家庭不可新購房屋,多套房業主仍需要通過賣出房屋纔可以騰出名額購房。