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導讀:雖然今年以來從地方政府放松限購出臺措施刺激樓市,到中央銀行松綁信貸和中央政府維穩樓市的政府取態來看,房地產宏觀政策的托底明顯。然而,目前房地產市場特征與過往有所不同,單純寄希望於政策救市的歷史或難重演。
在央行『930』信貸政策滿月之際,2014年10月29日李克強總理主持召開的國務院常務會議要求重點推進六大領域消費,其中包括穩定住房消費,加強保障房建設,放寬提取公積金支付房租條件。在這樣一次大規模救市背景下,包括北京在內的各地樓市先後都出現了回暖跡象。
單純寄望政策救市歷史或難重演
與2008年金融危機引發的樓市下跌相比,本輪樓市無論是調整時間還是下跌幅度均不及2008年。當時中原二手住宅價格指數下行周期達到9個月,六大城市跌幅在7.5%至12.7%,而此次始於今年5月的指數下行經歷了5個月時間,六大城市跌幅僅在0.9%~6.3%。價格調整有限,自然也不利於反彈勢頭的確立。
此外,兩次房地產救市的大背景也迥異。2008年,在政策全面放松的情況下,各路資金湧入樓市,投資性需求異常活躍。而當下,無論是資金還是投資性需求進入樓市的外圍因素影響較多。本屆政府持續推進的反腐工作,對房地產市場尤其是高端產品領域衝擊明顯。不動產登記工作的穩步展開,以及房地產稅立法進而全面開征房產稅的預期,影響市場投資需求。最後,隨著居民金融理財渠道的不斷拓寬,房地產價格漲幅收窄、流動變現能力較差的局限性凸顯,也對資金的湧入帶來較大分流影響。
中原集團研究中心張海清認為,雖然今年以來從地方政府放松限購出臺措施刺激樓市,到中央銀行松綁信貸和中央政府維穩樓市的政府取態來看,房地產宏觀政策的托底明顯。然而,目前房地產市場特征與過往有所不同,單純寄希望於政策救市的歷史或難重演。加之,宏觀政策的取態也有差異,將使得本輪各類救市政策能否真正奏效有待觀察。
土地市場率先響應新政
實際情況是怎麼樣呢?新政一個月,市場並沒有出現暴漲的局面,但回暖卻是實實在在的,最明顯的是土地市場。根據統計,其間一線城市土地成交22宗,合計成交規劃建築面積234.96萬平方米。雖然因為長假影響,成交面積低於9月,但成交均價則創造了最近半年的最高點。
22宗土地成交樓面價達到了9787.5元每平方米,這也是僅次於2014年1月份的高點,住宅地塊成交7宗,合計簽約114萬平方米,住宅成交樓面價達到了15172元每平方米,其中溢價率也達到了36%,雖然成交總量約為供應量影響出現下調,但整體看溢價率有所上行,土地市場在10月份有復蘇的變化。10月以來,20大標杆房企中,萬科、保利、首開分別拿地,從目前市場趨勢看,土地市場依然將低位運行,但抄底的企業將有所增加。
在樓市方面,根據中原地產市場研究部統計數據顯示:新政首月40個重點城市新建住宅成交面積較9月同期增長9%,其中各線城市均有所回昇,一線城市表現最為突出,增幅達到23%。因為網簽數據滯後,實際市場的表現遠遠超過數據體現出來的上漲。