|
||||
日前,萬達集團高調宣布大手筆投資花都旅游文化地產項目,使得各大旅游地產項目的關注度驟然昇溫。業界普遍認為,與旅游、自然資源結合的旅游地產項目將是未來房地產業的另一個高增長點,面對目前投資門檻相對不高的旅游度假公寓、別墅產品,投資者顯得躍躍欲試。
-新快報記者謝蔓
房地產業和旅游業分別被稱為拉動內需的兩個熱點行業,在房地產開發高速發展後,傳統房地產資金也開始開闢新領域,旅游地產開發一時間如火如荼。
與此同時,市民的住宅消費開始由需求型向舒適型轉移,旅游需求多元化也使旅游地產進入新一輪發展時期,其類型也從單一的酒店、主題公園轉向游樂設施、度假別墅、第二居所等多元化並存的發展形式。
有研究報告預期,2020年,中國將成為世界上第四大旅游客源國,佔世界市場份額8.6%,將至少有20%的中產家庭購置旅游商業經營、度假類不動產物業用於投資理財和休閑度假,按每戶50萬元資產計算,旅游地產私人投資需求規模保守估計將達到40萬億元。其中,2015年我國旅游地產銷售收入將突破2000億元。
旅游地產最早發源於中世紀歐洲世襲貴族的度假城堡,20世紀初旅游地產開始形成一定規模,主要集中在法國南部及地中海沿岸,由於處於歷史文化的交匯點,經濟發展有一定優越性,出現了旅游地產的雛形,開發了大量的濱海別墅,歐洲、北美的貴族、富商蜂擁而至,一時間成為歐洲的度假中心。
目前隨著我國經濟的發展,人們對旅游、休閑的需求越來越大,居住需求也從『城居』走向『郊居』進而到『旅居』的多元化格局,融旅游、休閑、度假、居住為一體的旅游地產,滿足了『在生活中旅游、在旅游中生活』的雙重需求。
廣州是國內最大的旅游人口出發地之一,珠三角地區乃至整個廣東省,旅游資源也十分豐富,周邊城市甚至市郊就能享受豐富的溫泉資源、綠色森林公園及沙灘、海洋,這也是旅游地產開發得天獨厚的條件。
近年來廣州周邊最亮眼的旅游地產開發要數濱海旅游地產,惠州巽寮灣一帶的旅游地產項目方興未艾,陽江海陵島的地產項目也紛紛興起,規模和定位也都趕超前者。
中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示,目前全國的旅游度假地產投資規模已達1萬億到兩萬億元之間,濱海資源是全球度假資源中品質最高的資源,度假最好的去處就是在海岸線。目前中國對海洋的開發也進入了『大覺醒』時代,所以旅游、銷售、住宅全拉到了海岸線上。
廣東在這方面首先發展的是珠三角東岸,然後是珠江口西海岸,這裡最突出的就是海陵島。國內著名房地產市場研究專家趙卓文認為,濱海旅游度假產品是未來購買投資產品的主流方向。從海洋資源看,中國海岸線長,但人口多,人均攤下來沒有多少,海岸這樣的資源是稀缺的。在生活理念達到一個新階段後,濱海旅游休閑度假這種生活方式會帶來新的革命性變化與提昇。
『從買房的角度,我覺得已經進入第三代產品,「上山下海」這兩種方式正是第三代產品的主要內容。』趙卓文表示。
旅游地產發展多元化並存
廣州周邊旅游地產項目豐富
專家攻略
嘉賓:高力國際研究及諮詢部經理游慧玲
目前旅游地產大體可分四類,自然景觀類(海景、山景等)、人文資源類(歷史小鎮、客家文化等)、頂級設施類(迪拜棕櫚島、三亞鳳凰島等)和特殊產業類(澳門賭城、瑞士靜港等)。
投資者購買旅游地產除為了昇值,還可用作度假,可根據自身喜好選擇,平時出租,休閑時度假,滿足自己的旅游需求,又可享受投資收益。
買家考察旅游地產項目,除眼前的景觀和自然資源外,很多時候對於非自己居住地的市場相對陌生,所以投資前應考察其稀缺性、未來規劃和開發商實力等。
『物以稀為貴』,稀缺性涵蓋四類旅游地產,如一線海景、山東的孔子文化、澳門賭城,這些都是稀缺性的。
未來規劃主要看項目及區域的未來昇值潛力,看其是否是重點發展區域,政府是否有獨特的政策支持,如海南島可享免稅等。
即使項目規劃再好,如果開發商實力不夠,也無法兌現,投資者可查詢開發商背景、企業經濟實力、開發經驗及合作伙伴情況等,再作考慮。
目前,為更好保證投資收益,一些項目也會聯手一些運營機構,為業主推出各種包租或共同經營的服務。投資者重點要看這些運營機構的品牌,如果是國際或國內有名的運營機構,不僅可獲得更高的投資回報,還能為項目提昇品牌價值。如果運營機構的品牌一般,則不一定能獲得高於市場的投資回報,但可獲得較為穩定的回報。這取決於投資者的投資偏好,如果不想麻煩,交給運營機構來收租也是一個辦法。
調運攻略
嘉賓:易理調運專家黃韻菱
旅游地產開發一般以天然山水為賣點,很多旅游地產開發地本身就是難得的風水寶地。
廣州花都北部的芙蓉嶂就是罕見的風水龍脈集結地,傳說宋朝風水大師賴布衣路過此地時留下詩一首:『頭頂芙蓉嶂,腳踏土地壇,右有覆船崗,左有鶯蜂竇,鰲魚把水口,獅象守門樓。誰人葬得中,代代王公侯。』
史載洪秀全上溯清第五代祖宗洪公三,從嘉應州(現在梅縣)舉家搬遷花縣落戶,於嘉慶二十年安葬此地。芙蓉嶂山勢龍脈氣勢雄偉,連綿起伏數百裡,龍脈到盡頭橫開九個山頭,這個『九腦芙蓉山』首先應合風水『九五之尊』的皇者風水命數,且青龍白虎位相扶有力,前方明堂又得大江水匯集,實為大富大貴風水格局,但缺點雖有獅山、泉山、鯉魚崗鎖水口,但仍有水口外泄之象,最終導致洪秀全家族敗落。
作為旅游地產項目,承接此地山水旺氣,自然名聲大噪、財源滾滾,缺點是後勁不足,越到後期投資收益越少,按地運算要到2024年踏入『九運』纔能重新大旺。
惠州巽寮灣憑獨有海洋資源,成為惠州旅游地產開發之首。從堪輿學角度說,山管人丁水管財,得海洋之水自然能獲大利,而從水向論,巽寮灣的旅游地產項目皆朝向『西水』,西對應為八卦中的『兌卦』,主先得名後得利。房產類開發宜走細致、浪漫型路線,同時由於水位於八運為『退運水』,所以建議開發或投資容易『出手』的小戶型為主。
南昆山為天然山谷,自然河流穿谷而過,旅游地產項目依山臨水,沿自然肌理分布,總體格局安穩嫻靜,實為宜居首選。但氣場過靜、過穩對商業化旅游地產而言穩定有餘而動力不足,無論開發或投資,必須『穩中求勝』,相對於『大炒大賣』,小投資更以自住為宜。