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憑借總價低、過渡性強、居住成本低、宜投資等眾多優勢,拎包入住的精裝小戶型近年來備受市場青睞,對於剛走上社會的年輕置業群體而言,省事省時總價低的小戶型,無疑是置業的首選。從近幾年的統計數據上來看,無論從成交量、市場份額、成交均價等指標都能看出,中小戶型的市場迎合程度較好,90平米以下的小戶型都是成交的主力軍。業內指出,在自住需求主導的市場中,未來小戶型依然會是市場的焦點。
針對購房者的置業需求,本期本刊特意推薦了8個拎包入住的小戶型供購房者參考,這些精裝小戶型分散在北京的各個區域,諸如海淀、朝陽、通州、門頭溝等,您可以通過自己工作的地點和購買能力選擇心儀的產品。
京華時報記者桂瑰
小戶型成交佔主流
上海易居房地產研究院的報告顯示,2013年小戶型、中小戶型、中大戶型和大戶型四類商品住宅成交面積分別為6344、10876、2481和1637萬平方米,相比2012年分別增長了18.8%、23.0%、21.6%和18.1%。從比例上來看,中小戶型佔四類房源成交量的51.0%份額。而在2010年-2012年,該比例分別為47.5%、47.2%和50.2%,這表明中小戶型的成交量佔比總體上在上昇。佔據半壁江山的特點說明其是市場的主流產品,同比增幅數據也進一步印證了這樣的判斷。
另外,根據亞豪機構的統計數據,截止10月27日,2014年北京商品住宅中單套面積低於90平米的住宅產品佔到成交總量的54.8%。從近兩年的數據來看,中小戶型成交依然是市場的主流,此類產品不僅是購房者的首選產品,同時也是房企比較樂於開發的產品類型。
眾多優勢吸引購房者
小戶型的優勢也是比較突出的,首先,無論是自住還是投資,小戶型相對於大戶型來說,其最大的特點及優點就是總價低。如果是通過銀行按揭方式獲得,那麼其首付和月供也相對較低。這對於大多數購房者來說,應該還是可以承受的。其次,對於大多數自住型購房者來說,尤其是對於單身貴族或是剛結婚不久的小夫妻而言,想要一次性購置3室甚至4室這種可供全家人居住的大面積戶型難度是比較大的。無論是考慮經濟因素還是行業發展的必然,大多數人會傾向於選擇小戶型,等到財富積攢到一定程度再考慮二次置業,改善居住環境。因此小戶型可以作為一個過渡性產品,在若乾年後,有了更大、更舒適的房子,小戶型可以租或售,『滾動置業』的美好設想可以在小戶型這個載體上比較輕松地實現。可租可售可自住,所以說它的過渡性是非常強的。第三,正是由於其可租可售可自住的靈活屬性,小戶型也成為投資客非常喜歡的投資產品,其投資門檻相對不高。通過選擇地段和裝修標准,可以實現用月租償還月供賺取長期穩定的收益,或者伺機出售,迅速回籠資金。另外,小戶型的居住成本相對較低,入住以後,各項按照面積均攤的費用也相對較低,經濟實惠。可以說,小戶型完全讓置業者擺脫購買能力有限的束縛,成為高品味、時尚人群的個性選擇,選擇小戶型可以帶來便利的生活環境,相同的環境、較低的總價凸現其高性價比。
□項目推薦
琨御府·玲瓏閣
區域:海淀
主力戶型:37B90平米
裝修狀況:精裝修
項目特色:不限購
房價:待定
物業類別:其他、公建
建築類別:塔樓、小高層
開盤時間:一期開盤時間待定
交房時間:預計2016年12月下旬一期入住
物業地址:海會匯處西北角,昆玉河岸西側
交通狀況:臨近地鐵6、10號線慈壽寺站下車即到
【點評】
琨御府·玲瓏閣最大的優勢是它的地段,項目位於北京市海淀區西三、四環之間,藍靛廠南路與玲瓏路交會處西北角。這樣的地段決定了其交通非常便利,地鐵6號線與10號線換乘站慈壽寺站下車
即是,項目出發,10分鍾直抵金融街。對於依賴公共交通出行的上班族來說,該項目是比較合適的選擇。同時,項目周邊還有28座名校學府、26所重點醫院、18個城市休閑公園,配套醇熟。
首城雙景
區域:朝陽
裝修狀況:精裝修
戶型:面積56B102平米
項目特色:不限購
現房房價:均價49000元/平方米
物業類別:綜合體
物業地址:朝陽廣渠路36號(雙井橋東600米)
交通狀況:距離地鐵10號線雙井站約600米,7號線(雙井站)、14號線(在建)大望路站將環繞周邊。
首城雙景作為首城國際的商業地塊,位於東三環雙井橋東600米,距西大望路600米,緊鄰廣渠路,與兩廣大街相連,距東四環1.5公裡,軌道、道路、公共三大交通體系發達,已開通的地鐵十號線雙井站距本項目步行5分鍾。項目采取精裝修交房,免去了業主裝修的煩惱,樓內具備24小時熱水、中央空調、彩色可視對講、公共部分帶閉路電視監控系統、門禁系統、消防系統、公寓裡面帶新風換氣機、中水系統等智能化設施。
【點評】
龍湖長城源著
區域:密雲
主力戶型:40平米一居、80平米兩居躍層洋房和70B110平米疊院
裝修狀況:精裝修
房價:最低價80萬元/套項目
特色:度假景觀居所
物業類別:普通住宅
開盤時間:10月17日二期10棟樓開盤
交房時間:預計2016年10月31日全部入住
售樓地址:密雲司馬臺長城古北水鎮旁龍湖長城源著體驗館
交通狀況:東直門乘公交980至密雲,換乘38路可達古北水鎮。
【點評】
和其他拎包入住的小戶型不同,龍湖長城源著更適合於喜歡休閑度假的置業者,該項目坐落於北京市密雲縣古北口鎮古北水鎮國際度假區之內,是龍湖地產傾力打造的休閑度假產品,枕臥司馬臺長城腳,與古北水鎮比鄰而居,展開世界遺產下的度假長卷,將『長城之最』、『全球最不容錯過的25處風景之首』悉數收藏,盡覽百年北方民國建築的古朴,和千年江南烏鎮的溫婉。
泰禾·1號街區
區域:通州
戶型:在售戶型面積為40B80平米
裝修狀況:全裝修
項目特色:自由購,送電器,LOFT產品買一層送一層
房價:均價30000元/平方米
物業類別:其他、SOHO
開盤時間:2014年6月28日二期開盤
交房時間:預計2016年內入住二期
物業地址:通州東五環京津高速通黃路出口2A方向南行800米
交通狀況:北臨京津高速,南接京滬高速,距離東五環,約4公裡,距離國貿約19公裡,臨近通馬路,連接項目與通州新城,臨近地鐵亦莊線次渠站下車1000米即到;臨近通12路車東石村站,下車即到。
【點評】
位於東南五環外的泰禾·1號街區是在國貿以及北京東南部工作的購房者的首選產品之一,項目北臨京津高速,南接京滬高速,距離東五環約4公裡,距離國貿約19公裡,20分鍾車程可達,同時,臨近地鐵亦莊線次渠站或亦莊火車站下車1000米即到。據記者了解,該項目為LOFT產品買一層送一層,可利用面積比較大,戶型也比較時尚,再加上價格優勢明顯,該項目獲得了不少年輕置業群體的青睞。
西長安壹號
區域:門頭溝
戶型面積:37B80平米
裝修狀況:精裝修項目特色:4.2米層高的LOFT產品
房價:最低價130萬元/套
物業類別:公寓
開盤時間:預計2014年11月開盤一期
交房時間:預計2016年底入住一期
售樓地址:臨時售樓處:1.金源燕莎MALL一層A02區2.新中關村購物中心M層
物業地址:門頭溝長安街西延線與濱河路南延交會處
交通狀況:地鐵1號線,輕軌S1號線。石龍路、上岸村站下車即到;周邊公交車977路車馮村站下車即到。
【點評】
對於在北京西部工作的人來說,由品牌房企融創中國、住總集團、駿洋地產聯手開發的西長安壹號是非常不錯的置業項目,該項目也是精裝修產品,精裝標准為5000元/平方米,是4.2米層高的LOFT產品。同時,項目的交通便捷,位於門頭溝新城WSD核心位置,緊鄰長安街西延線,周邊規劃有西長安街延線上的十二座地標建築,阜石路、蓮石路及長安街西延線快速鏈接城區各條環線,地鐵S1號線不足百米快速換乘。
朝北8080
區域:朝陽北路延長線
戶型:二期5、13、11號樓即將加推價格、戶型待定。一期3、8、12號樓在售,戶型面積47B107平米(47平、48平、107平)
裝修狀況:精裝修項目特色:不限購房價:最低價86萬元/套
物業類別:其他、商業辦公
開盤時間:二期5、13、11#即將加推
交房時間:一期預計2016年上半年交房
物業地址:朝陽地鐵6號線物資學院站,過鄧家窯大橋第一個路口左轉直行右側即到
交通狀況:項目位於朝陽北路延長線,周邊擁有密集的公路路網,緊鄰地鐵6號線物資學院站。
【點評】
朝北8080是朝陽北路延長線上為年輕人打造的高品質標杆樓盤,項目緊鄰地鐵6號線物資學院站,周邊擁有密集公路路網,交通便捷。項目的主力戶型為全精裝47B107平米,格局方正,設計緊湊實用。周邊配套大型商業、雙語幼兒園、超市、醫院、公園等配套齊全,生活便利。值得一提的是,項目還做到區域內僅有的低密七層帶電梯微公館,超高得房率。
合生·摩爾公館
區域:通州
項目特色:不限購
裝修狀況:精裝修主力戶型:55平米、85平米
房價:待定
開盤時間:一期預
計2014年11月2日開盤
交房時間:一期預計2014年10月30日入住
售樓地址:通州區馬駒橋1號橋向南800米合生世界村龍
庭會所1層
物業地址:通州中關村科技園區金橋科技產業基地環科中路甲3號
交通狀況:地鐵亦莊線同濟南站下車
【點評】
合生摩爾公館預計今年年11月2日一期開盤,目前的價格尚不確定,但購房者可分期付首付,首付僅需10%,且項目是精裝現房不限購的LOFT,層高4.2米,5.6米超大面寬,10月即可入住。另外,項目的精裝修中還配置有多聯機空調,小區內部配套游泳館、健身房、永輝超市等即將開業,生活配套較為齊全。
首開萬科臺湖新城·V公館
區域:通州
項目特色:科技住宅,不限購
裝修狀況:精裝修
戶型:面積40B60平米
房價:最低價21000元/平方米
物業類別:SOHO
物業地址:通州東五環化工橋向京津高速第一出口通馬路向南500米路東
交通狀況:首開萬科臺湖新城·V公館項目擁有京津高速、京滬高速、京沈高速三線貫通,高速路與城市快軌立體交通網絡。
【點評】
首開萬科臺湖新城·V公館項目由首開、萬科兩大房地產企業巨頭首次聯袂,在東五環旁打造的一個約60萬平米體量的大型綜合體項目。項目總容積率僅約2.5,綠化率約為30%,是東五環旁稀缺的低密宜居生態大盤。項目西距國貿約18公裡,北距首都機場約30公裡,南至首都二機場約22公裡。另外,該區域還屬於環渤海高端總部基地的門戶位置,環渤海高端總部基地地處北京五環、六環之間,擇址區域高地,區域昇值潛力不可預估。
-置業建議
偉業我愛我家副總裁胡景暉
首先看屬性
目前市面上常見的精裝小戶型房屋,主要包括兩類,一類是商住兩用的公寓如LOFT等,不限購;一類是小戶型的公寓式住宅。
對於買房人來說,必須首先考慮房屋的土地屬性,是否限購。對於北京這樣限購短期內不太可能放松或取消限購的城市來說,現有的兩次置業機會都是非常寶貴的。在決定購買即買即住的精裝小戶型時,要考慮長遠,未來是否需要再改善,戶型是否在改善時方便出售或出租,對於周邊的交通、醫療、教育等相關配套也應該有細致的判斷。對於商住兩用的公寓來說,需要注意其項目的設計格局。有些商住兩用房的商業和住宅部分是聯通或者緊鄰的,購買此類小戶型房屋,有時易使正常的生活因『商』而受到影響,同時,物業公用部分的費用和維修費等都要與『商』平攤,這本身就是損害了業主的權益。商住混合對追求高舒適度的純居住業主來說,有些設計格局會帶來一些不安全因素。對於想長期居住的業主來說,購買商改住的精裝公寓需要注意相關收費的標准不同。如電費按照工業用電收取,水費按商業標准收取等,物業費用也通常高於普通的住宅項目。另外由於此類房屋土地使用年限多則50年,少則40年,在業主打算出售轉賣時,往往會存在土地剩餘年限較短的問題,造成出售相對困難。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進
打探清楚再購房
小戶型之所以受青睞,在於受政策調控以及房價居高不下等因素的影響。主要針對剛需購房者,尤其是限購限貸政策下部分購房群體。其面積不大、五髒俱全的類型,受到了年輕群體的青睞。購置此類住房,應該打探清楚,比如能否落戶、子女就近入學是否能保障等。同時,由於此類物業把精裝修等工作都已完成,對於一些希望追求個性化裝修的人來說,可能難度也比較大。雖然不用花精力在精裝修上,但也缺少了個性化的設計。對於一些配套的物業,比如車庫等,是否也具備,需要打探清楚。而且此類物業部分群體是投資目的的,那麼可能缺乏鄰裡社區的感覺。而周邊的商業氛圍等是否如售樓人員所說的一樣,也不能過分聽信。如果沒有提前預算,可能最後支付的成本會高於預期,入住的便利程度也會打折扣。另外,一些精裝修小戶型會同時捆綁此類物業周邊沿街商鋪的認購,即實現售後返租的模式。對於一些購置小戶型的業主來說,可能會因為還有部分閑置資金,從而購置。
亞豪機構市場總監郭毅
精挑細選小戶型
對於購買者來說,選擇精裝小戶型產品首先要關注物業類型,因為目前市場當中這類產品較為稀缺,且多為40年或50年產權的商業立項,因此購房者要按自身需求首先甄別普宅和商住項目;其次從地理位置來看宜選擇地鐵盤,因為會選擇精裝小戶型的置業群體多為首次置業或投資客群,無論是生活的便利性還是未來昇值預期,地鐵盤都是不錯的選擇;另外選擇精裝類產品還需關注質量問題,近年來關於精裝房質量問題的報道層出不窮,因此購房者在做選擇時盡量選擇口碑較好,有較多精裝經驗的開發商所開發項目。