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距離9月30日央行房貸新政發布已滿一個月,首套房『認貸不認房』政策在不少銀行落地執行,但備受購房者期待的七折利率並未現身,一線城市利率僅止步9折。
盡管如此,房貸新政仍然成為房地產市場的一劑強心針。進入10月,全國樓市普遍出現回暖跡象,其中北、上、廣、深二手房市場明顯反彈。同時,房企『抄底』拿地數量也漸增,土地市場隨之昇溫。
報告稱3成銀行落實新政7折利率未現身
房貸新政出臺一個月內,中國建設銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農業銀行等相繼跟進,宣布開始執行房地產貸款新政。
不過,據融360平臺《2014年中國房貸市場10月報告》顯示,在23個重點城市近400家銀行中,目前僅約3成銀行落實央行新政,即執行首套房『認貸不認房』的認定標准,
房貸新政中最受購房者關注度的『7折扣利率』,在房貸新政落地一個月後並未現身。中新網房產頻道調查發現,截止10月29日,北京、上海、深圳、廣州四大一線城市商業銀行首套房貸利率最低多為9折,且均設置了繳納保證金、抵押房產證、針對特定房源等優惠利率門檻,實際申請難度較大。
而在杭州、南京、天津等二三線城市,商業銀行首套房貸利率最低額甚至更高。多數最低利率在9—9.5折左右,部分仍保持基准利率。
業內人士認為,在商業銀行存貸比考核不放松、房地產行業風險壓力持續、央行堅持流動性定向釋放等多重因素影響下,施行7折房貸利率將使商業銀行虧本。『如果銀行執行7折房貸利率,將做一單賠一單。』某國有銀行支行負責人表示。
樓市普遍回暖多地二手房市場量昇價漲
雖然房貸新政出臺後落地銀行尚不足半數,但上述報告也顯示,相比9月份,10月份房貸環境已大幅寬松。
在此影響下,全國房地產市場已呈現出普遍回暖勢頭。上海易居房地產研究院對20個典型城市進行監測發現,10月前20天新建商品住宅成交面積約671萬平方米,環比增長約12%。一線城市環比增幅較大,10月中旬成交量反彈明顯。
從市場表現看來,房貸新政對二手房市場影響更加突出。以北京為例,據多家二手房機構數據,10月份北京二手房交易量環比上漲了約1倍。杭州、南京等二線城市二手房市場也明顯昇溫。相關數據顯示,在房貸等政策放松後,杭州二手房看房者比之前漲幅達四成以上,且下單速度加快。
另外,因市場轉暖,個別業主甚至漲價出售二手房源。北京一中介公司透露,隨著成交量在短期上漲,二手房價表現出小幅上漲的趨勢,但目前漲幅尚不明顯。
在房貸新政放寬首套房認定標准後,二手房市場購房人群也出現了分化。鏈家地產市場研究部分析員張旭表示,房貸新政下改善型需求客戶佔比加大,而對於剛需來說,並沒有實質上的利好。
一二線土地市場昇溫更多房企入市『抄底』
在房貸新政落地之後,不僅一二手房成交量回昇,之前幾乎凍結的土地市場也暖風漸起,其中,一二線城市昇溫顯著。
中原地產市場研究部統計數據顯示,截止10月27日,一線城市土地成交22宗,平均成交樓面價每平米達到了9787.5元,成為近半年最高點。今年以來,這一成交樓面均價僅次於1月份。同時,平均溢價率達33%,創今年4月以來新高。
較高的成交價背後,是房企拿地熱情的提昇。從9月開始,萬科、遠洋已陸續進入土地市場,而進入10月,保利、首開等更多標杆房企紛紛出手拿地。
中原地產首席分析師張大偉分析稱,信貸政策松綁後,一線樓市出現企穩跡象,房企投資信心得到增強,再次開始進入土地市場。相比三四線城市較大的風險,房企更願意紮堆一線城市,這種情況下,一線城市土地市場競爭依然激烈。
張大偉預測,隨著各類救市政策的出現,四季度更多房地產企業可能進入土地市場,期待在土地市場低位運行時『抄底』。
房貸新政影響下市場如何走?業內說法不一
對於房貸新政影響下未來樓市走向,有觀點認為,前九月走低趨勢將逆轉,四季度樓市會呈現『量增價穩』,也有業內指出,房地產調整將持續更長時間。
素有『任大炮』之稱的華遠地產董事長任志強認為,在救市政策出臺後,樓市最低點已經過去,如果房企再融資松口、房貸優惠等政策落實到位,10月或將逆轉樓市今年前九月走低的趨勢。不過,任志強強調,基於庫存較高,樓市會U型緩慢回昇而不是V型迅猛反彈。
張大偉也表示,房貸新政釋放了大量需求,起碼可以增加30%的可購房人群,這一政策的松綁效果相當於限購松綁影響的5倍以上。他預測,整體4季度依然會是量增價穩的市場形態。
經濟學家李稻葵則認為,房地產市場調整還將持續很長時間,『預計這次房地產調整還需要2年以上,樓市的成交量和成交價格纔能穩定並向上。』