開發企業紛紛在周邊“造城開發”的時候，市中心也在進行着老城區改造，但是部分老城區因爲地處黃金位置，而且拆遷面積不大，所以最終形成了鑽石地塊——面積小、價格高。往年濟南有很多項目都處在鑽石地塊上，雖然價格較高，但仍然吸引了很多市民購買。在今年市場下滑的大背景下，鑽石地塊的項目也沒有以往的那般高調，有不少購房者的購房意向也發生了轉移，加上政策的禁錮，今年高端市場已經不復往日的風光了。本刊記者馬妍張陽陽

　　鑽石雖然小巧，但是其價格卻比較昂貴，雖然是個奢侈品，但依然收到了人們的喜愛。如同鑽石一般，省城也存在着和鑽石概念相類似的地塊，雖然面積小、售價高，但依然得到了很多人的關注。

　　在濟南，屬於鑽石地塊的項目確實不少，比如說誠基中心、卓越SOHO、萬豪國際、文華園、金光建康城等。它們都位於濟南傳統的老城區，而且都是面積小、單價高的項目。通過對項目的走訪記者發現，在面對較小面積的地時，開發商大多選擇將其建成爲公寓或者塔式住宅樓。一位業內人士對記者說：“純住宅項目對樓間距和容積率都有要求，如果要是按照那個標準來說，能建的樓座數量就會偏少，但是公寓一類的產品約束就沒有那麼多。而且因爲地塊是位於市中心，所以開發商拍地的時候地價就已經很高了，要想收回成本只能按照這種方式進行開發，而且銷售單價每平米通常都在萬元以上，面積小、總價低，即使單價比較高的話也不會太影響此類產品銷售。如果不按照這種方式銷售，開發商利潤會非常低，甚至不賺錢，開發企業也就不會再對市中區的小地塊產生興趣。”

　　鑽石地段的產品曾是開發企業企圖撈快錢的一個有效手段，歷山路上一個小區佔地面積僅有3萬多平，容積率達到3.5，銷售均價在1.5萬左右，基本沒有綠化，這種類型的房子在最初銷售時竟然也一房難求。較好的位置、可讀名牌小學成了項目提高身價的砝碼，此項目在當年銷售時可謂一房難求。但是今年以來，這種情況卻難以再現，無論是經十路、陽光新路、經一路等地段這種撈快錢式的營銷方式已經不再奏效。

　　產品的滯銷，讓開發商不敢再輕易的用高價來搏地，即使是以往趨之若鶩的香餑餑地塊，現在也鮮有出手。看到市場同類產品遇冷的境地，更多的開發商希望握緊手中資金，等待市場好轉時再做籌謀。撈快錢的階段已過，香餑餑也難啃了。

　　進入到2014年，濟南的樓市一路下滑，銷售單價也隨行就市的進行了調整。市民的購房意願減弱、市場的投資力量幾近消失，市中區的高單價公寓成了雞肋產品。記者在售樓處採訪了一位前來看房的市民，他表示因爲市中心的房子位置固然是好，但是居住條件卻並不盡如意人意，居住密度大就導致了停車空間小，每天停車就是個頭疼的問題。而且來往車輛較多、空氣污染和汽車噪音都不會少，很難保證居住質量。因爲地段較小，小區綠化基本沒有，基於上面的原因，在購房時不會再去關注此類房產。

　　懷有同樣想法的市民不在少數，因爲市場的主要購買力依然是剛需，所以此類產品的銷售一度達到了冰點。翻閱今年的市場數據可以看出，除去別墅產品，市場中銷售不佳的爲商業和公寓產品，投資客的減少讓商業項目難有起色。即使是優質地段，也難以俘獲購房者的心。

　　記者發現優質地塊帶來的並不一定是優質的產品，很多應該成爲精品的項目卻被做成了快消品，位於和平路上的原城建學院地塊，被建造成了幾棟公寓，僅有小部分沿街地塊和底部樓層被設計成了商鋪，並且其樓棟比較密集，記者查詢資料發現，該地塊僅有10多萬平米的土地面積，按照一般的住宅樓規劃，預計可以修建10棟左右的高層建築，但是該樓盤卻修建了30多棟公寓建築，其樓盤密集度可見一斑。

　　樓棟密集意味着可售房源增多，記者發現，該樓盤戶型多爲50平米以下的小型公寓，在濟南住宅與房地產信息網上，顯示該樓盤可售房源套數多大16000多套，如果刨除1：1的地下室和車位，也有5000套以上的公寓。該樓盤從2008年拿到首個預售許可證到現在，每平米銷售均價一直保持在6000元-8000元之間，售價比起同區位其他項目低出近一半，該房企打造“快銷品”的策略不言而喻。

　　除此之外，位於上述樓盤對面的一項目也在近期開建，記者發現，該地塊同樣較小，僅有6000多平米的土地面積，雖然土地爲住宅屬性，但其建設方還是把房屋建造成了“公寓”樣式，塔式樓加小戶型的設計，讓這小小的地塊上誕生近500套房子。

　　相比房子而言，這些項目的沿街底商實際的經營狀況也不容樂觀。和平路上的一個公寓項目，底商空置率在60%左右，即使是在經營中的店鋪，其經營者的更換速度也比較快，很難有能持續經營的店鋪。在商鋪銷售初期，很多投資者因爲看中市中心地段、預估會有較高的回報率，所以紛紛在此投資。但是經過多年之後，小區的沿街商鋪和商業體項目依然未能做熱，讓很多投資者大呼賠錢。通過市場的檢驗可以得出，並不是地段好，產品就一定暢銷，不符合市場需求的產品，即使穿着“龍袍”終究也不會被認可。