|
||||
央行『9·30房貸新政』鼓勵發行MBS(房貸證券化)引發又一輪『10萬億』救市遐想,有人稱之為中國版『兩房』開閘,可事實上,『兩房』的建立遙遙無期,商業銀行的MBS發行都尚待時日。
不僅如此,還收獲不少業內人士關於房地產金融泡沫的風險警告。不少銀行業人士坦言,由於國內缺乏做大MBS的相應市場機制,目前銀行發行MBS只能停留在小規模的嘗試階段,如要借此實現增加住房貸款發放的功能,則須後續相關機制的建立以及更多實際利好政策出臺。
1
對市場的刺激想象大於現實
9月30日,央行、銀監會聯合發文放松了與自住需求密切相關的房貸政策,並鼓勵銀行通過發行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放。這種結合房地產與金融的產品,立即在金融圈引起熱議,支持者稱MBS解決了商業銀行流動性失衡問題,又給盤活房地產融資市場提供了巨大想象空間。
對個人來說MBS意味著什麼?德邦證券固定收益部業務董事李茂文給記者舉例說,兩年首付30萬元買了一套100萬元的房子,基准利率借貸30年,兩年還款本金6萬元,房屋當前市值150萬元。這時,銀行如果把按揭貸款64萬元打包做成MBS,抵押品充足,發行利率取5%發行,這樣銀行就順利拿回所有貸款本金,騰出貸款額度,並將風險轉移到證券市場,同時每年可以獲得固定息差(房貸利率-MBS利率-發行費用)。
對買房者來說,好處就在於銀行增加了按揭貸款的配置動力,可能獲得更大的貸款空間及貸款優惠。央行9月30日推出救市政策重提首次置業房貸最低7折優惠,在利率高企、融資成本高的今天,7折利率難以達到,對貸款者來說利率的優惠或許最多的小幅回落,但是每年按揭買家或者業主總要為貸款額度奔波,又要排隊等額度放款,如果MBS出臺,相信銀行的可使用貸款空間將更大,惠及新增貸款人士。
而對於投資者而言,其資金有了流向購房者的渠道,MBS會為不同風險偏好的投資者提供相應金融工具。
有業內人士指出。央行最新數據顯示,截至2014年6月底,個人購房貸款餘額10.74萬億元,這是MBS潛在的存量資產,一旦我國MBS啟動,將可以撬動10萬億元『龐大的沈積資產』進入房貸渠道。
交通銀行首席經濟學家連平並不認可這樣的說法。『這種說法太離譜,能不能撬動10萬億元尚不可知,但中國現在根本不需要10萬億的資金,需求究竟有多大值得探討。』連平說,按揭貸款在貸款中比例相當低,只佔到13%-14%,而且,中國房價一直是漲的過程中,銀行並沒有大規模把資產賣出去的需求,還是願意持有一些。『銀行現在對房貸證券化並不是特別急需,當然,也不排除證券化的試點,把產品先做起來,不去大規模地支持,先做做看。』
也有業內分析人士坦言,在吸取美國『兩房銀行』破產教訓後,房貸資產不可能無限度證券化,只有其中的優質房貸資產可以證券化,這一佔比通常不到總量的一半。而對於國內市場而言,目前處於MBS的起步階段,國內存量房貸資產最多有10%,也就是1萬億元可以進行證券化。
2
市場制約短期大規模擴張
MBS在中國並不是一個新鮮事物,2005年,國家開發銀行和中國建設銀行曾作為試點單位,被批准分別進行信貸資產證券化(ABS)和住房抵押貸款證券化(MBS)的試點。但僅由中國建設銀行分別於2005年12月和2007年12月在全國銀行間債券市場發行過兩期RMBS(銀行資產證券化)。2008年後,由於監管部門對美國次貸危機教訓心存擔懮,於是,包括MBS在內的資產證券化試點陷入停滯狀態。如今雖然政府再次提出鼓勵發展,但由於配套制度不完善,政策真正落地尚需時日。
『市場和技術性問題可能會制約MBS市場短期的大規模擴張。』李茂文說,這種產品鏈條成功之處在於目前中國市場房地產價格不會大范圍浮動,貸款者還款穩定,風險較低,但問題是利率也不高,目前市場利率風險低、高收益的替代性資產較多,MBS資產可能缺乏吸引力。
『房貸資產支持證券期限較長,如果利率達不到投資者的預期,那就會遇到市場購買力不足的問題。』招商銀行投資顧問李敏也表示,目前銀行發行的一些中短期產品利率大多都能達到5%以上,已經基本可以滿足市場需要,因此RMBS的收益回報只有做得更高纔能找到市場。
收益率低,市場需求不足,銀行推行MBS的積極性似乎不高。有消息稱,交通銀行、招商銀行等正就房貸證券化展開內部調研,但尚無具體時間表。工商銀行、平安銀行等尚未對MBS開展深入研究。廣發銀行則表示,目前並無相關想法和計劃。正如一位股份制銀行投行部負責人所言:『作為我們銀行來說,推動MBS的動力是收益,如果收益達不到,又存在市場風險的話,這類業務很難做大規模。』
多位銀行業分析師強調,MBS之所以沒有在國內發展起來,一方面的原因是政府部門缺乏政策支持,對金融創新產品監管較嚴,因此市場交易活躍度很低,另外一方面則是缺乏做大MBS交易的市場機制、運作模式和金融平臺機構。
『住房貸款資產證券化是個趨勢,雖然在政策層面上央行及銀監會願意推動,但其市場機制、運作模式還有待建立和完善。』連平認為,要盤活存量市場,需要有配套措施,以解決規模問題。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則表示,如果利率缺乏競爭力就要看官方對政策的指導作用了。『如果政府很希望大規模,就會窗口指導商業銀行特別是國有銀行,鼓勵金融機構去買這樣的產品。美國的房利美、房地美(俗稱「兩房」)就有很強的國營性質,他們發行的住房抵押貸款信用僅次於美國國債。』楊紅旭說,即使利潤不高,如果擔保的覆蓋面大,風險足夠低,銀行還是願意去買。
至於很多人提出的中國式『兩房』,楊紅旭說,可能會有類似的機構出現,但目前沒有具體消息。『美國的「兩房」主要是靠政府支持,中國會不會出現這樣的情況還不得而知。』