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柏可林攝
『救市』的步伐似乎越來越近。繼全國41個限購城市正式取消或變相放松限購後,央行正式放松了『二套房貸』政策,讓業界再次燃起國內房地產回暖的希望。那麼,未來樓市是繼續走向泡沫破裂的深淵,還是會在更強大的政策刺激下反轉
國慶節前,央行正式釋放『松貸』信號,這令黃金周期間的樓市表現備受關注。然而,一邊是對樓市『回暖』美好期待,另一邊的現實則是全國100個城市(新建)住宅環比上月下跌0.92%。
與此同時,9月庫存再創近5年歷史新高。根據上海易居房地產研究院最新發布的《9月份新建商品住宅庫存報告》,截至9月底,易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28013萬平方米,環比增長4.0%,同比增長23.8%。
『房地產拿地撿錢的野蠻發展模式已經成為了過去。』正略諮詢董事長陳叡在接受《國際金融報》記者采訪時指出。
談到目前的國內樓市現狀,陳叡認為,『政策松綁』並不會讓國內房價出現如之前那樣的飛速增長,相反,各地樓市會進入一個調整期。
值得注意的是,由於房地產行業環境的日趨嚴峻,不少房地產企業陷入資金危機,甩掉『房地產包袱』成為越來越多公司的共同選擇。據粗略統計,已有105家上市公司宣布退出房地產業務。
『用傳統方式來運作房地產開發的難度已越來越大,中國房地產需要經歷陣痛後的調整轉型。』國內一家房地產公司相關負責人告訴記者,『靠政策松綁來救市是行不通的。』
從松綁到刺激
早在今年6月,國內樓市政策松綁的序幕就已拉開。
6月26日,呼和浩特發布限購松綁通知,居民購買商品住房(含二手住房)在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時,不再要求提供住房套數查詢證明。呼和浩特成為此輪全國首個正式發文確定放開限購的城市。
經記者梳理後發現,呼和浩特拉開第一輪救市序幕後,多個城市緊隨其後,掀起一輪救市潮。目前,全國46個限購城市中,只有北京、上海、廣州和深圳4個一線城市以及二線城市三亞仍在堅守限購。
時隔兩個多月,以『限貸松綁』為主的救市政策出現。9月23日,青島規定出售惟一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款後,再次申請住房貸款的,按首套房貸認定。
9月30日,央行發布《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。央行重申貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基准利率的0.7倍。
歷時4年多之後,限購政策已經從絕大多數城市消失。至今已有兩輪『救市潮』,從政策性松綁到政策性刺激,各地『救市』尺度也越來越大。
在上海易居房地產研究院研究員嚴躍進看來,如果說第一輪救市的特征是政策性松綁,那麼第二輪救市的特征是刺激。
『第二輪救市政策主要特征為各省級部門出臺的地方救市細則,主要內容基本為增加購房補貼、降低公積金利用難度,更側重通過財政、稅費補貼等形式對樓市進行刺激。』中原地產首席分析師張大偉指出。
中投顧問房地產行業研究員殷旭飛則表示,國家進行樓市政策松綁主要是因為樓市承壓明顯,成交量明顯下滑,房地產投資增速持續下降。
『加上宏觀經濟不景氣,需要讓房地產作出應有的貢獻。在國慶前夕出臺政策,七天假期可以讓人們有足夠的時間來消化政策,節日也轉移了焦點和視線,不至於遭受輿論的巨大壓力。』殷旭飛說。
也有媒體觀點指出,現今取消限貸這關鍵一條,市場既有突兀之感,亦在意料之內。所謂『突兀』,在於此前大半年中,除北京、上海、廣州、深圳四城市外,其他實行限購的城市,限購政策已陸續取消。隨著此次限貸政策再作全覆蓋式的取消,意味著實施已近4年的『雙限』政策近乎於全面退市。
所謂『意料之內』,在於從此前擠牙膏式的取消限購,到這回一次性取消限貸,說明在拉動經濟增長中權重很大的國內樓市,的確已經成為當下『穩增長』的一個明顯拖累。
一位房地產專家指出,由於國內樓市低迷不但直接影響投資,影響各項稅收,影響到相關產業鏈的發展,還因樓盤賣不動而波及到了地方政府『賣地財政』的年度盤子相應萎縮。從漸進式取消限購到一次性取消限貸,政策之大變,確實有無從掩飾的穩增長考慮隱含其中。
市場意外『理性』
樓市政策的松綁,讓外界對國內房地產行業的走向極為關注。有觀點認為,這是國內樓市開始回溫的信號。只是,各地政策陸續松綁以來,房價的表現卻不是那麼樂觀。
根據中國房地產指數研究院發布的9月百城價格指數,全國100個城市(新建)住宅環比上月下跌0.92%。這已經是今年連續5個月下跌,跌幅擴大0.33個百分點。
具體來看,9月,住宅價格環比下跌的城市個數為79個,較上月增加5個。跌幅居前十的依次是桂林、菏澤、三亞、張家港、柳州、吉林、紹興、常州、杭州、海口。其中,桂林以跌幅3%居首,柳州跌幅在2.1%至3%之間,南寧跌幅則為0.3%。
記者走訪上海房地產市場時發現,央行『松貸』政策出臺之後,房地產市場交易並沒有預期中的火爆。
『國慶期間,我們樓盤已經開展了不少優惠促銷活動,來看房的人很多,但真正買房的人卻很少。』上海一家樓盤的售樓小姐小李對記者抱怨,『根本沒有「金九銀十」的氣氛。』
『從近期的交易量看來,政策松綁似乎對房地產市場沒有造成太大的波動。』我愛我家上海門店的房地產經紀人小陳告訴記者。
不只是上海,各地的地產市場似乎都保持了意想不到的『理性』,這不免讓人感到困惑。有專家認為,最根本的原因是,房地產市場依舊庫存高企。
數據顯示,截至9月底,一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬平方米、20167萬平方米和4052萬平方米,環比分別增長8.8%、3.5%和2.2%,同比分別增長39.6%、21.8%和21.1%。
『如此高的庫存,靠松綁政策怎麼可能一下解決掉呢?』國內房地產投資商李玲對記者坦言,如今國內的總體經濟環境、貨幣信貸環境,都沒有辦法促進住宅的需求,需求無法上漲,庫存就消耗不掉。
有房地產分析師指出,過去一段時間,無論是一線城市,還是二、三線城市都實行了不同程度的各種各樣的限購,這樣在一定程度上抑制了需求。『而在供給這方面,過去幾年是房地產投資的爆發時期,各種投資蓋樓,各種拿地,加上房地產投資建設周期比較長,比較難以快速調整,所以形成目前比較高的庫存。』該分析師說。
『所以,想要房地產回暖,靠政策松綁顯然是不行的。』陳叡對記者指出,『房地產市場的交易量靠的是市場,是供需關系,顯然我們還處於平衡這樣關系的調整階段。』
房企急於甩包袱
值得一提的是,由於房地產行業環境的日趨嚴峻,讓不少跨界撿錢、原本只想『分一杯羹』的外行企業陷入資金危機,房地產業務出現虧損,甩掉『房地產包袱』成為越來越多公司的共同選擇。
就在今年8月底,重慶資本巨頭隆鑫集團旗下隆鑫地產被曝多個項目陷入停工狀態,或將轉手重慶新城開發建設有限公司,全面退出地產業務。而此前的7月份,南京新百發布公告稱,今後將集中精力突出主業,逐步退出房地產業務。
進入9月份以來,上海聯合產權交易所掛牌的產權項目中,涉及房地產業的項目共計6項。其中包括光明食品集團旗下桐廬飄鷹置業有限公司51%股權、國家電網公司下屬北京華中園房地產開發有限公司50%股權、中國電子信息產業集團有限公司下屬濰坊科信房地產開發有限公司100%股權、上海中虹(集團)有限公司旗下鎮江虹孚置業有限公司100%股權以及21929萬元債權等。
『從我們的監測數據來看,從今年年初至今,房地產行業的規模股權交易確實有所增加,同比去年增加了至少兩成,涉及資金超過百億元。』北京產權交易所一位負責人在接受媒體采訪時明確表示。
Wind資訊統計顯示,在A股2000多家上市公司中,除了房地產與建築業外,2005年至2012年,主營收入構成中明確顯示涉及房地產業務的公司共計238家,而到了2012年年報中,這一數值降到了133家。8年間,有105家,約44.1%的涉房上市企業選擇了『脫離房地產』。
『這纔剛剛開始,後續有可能還會增加。』張大偉預計,『之前房地產非主營業務的企業,進入房地產行業的數量太多了。現在黃金十年過去了,房地產暴利結束,對企業經營的要求越來越高,那些主營業務非房地產的企業精力也有限,可能會發現這個行業越來越難做,離開房地產行業會越來越多。』
張大偉分析,『從資金成本上來說,很多主營業務不錯的企業目前都面臨著一些資金問題,所以它們只能退出房地產行業,因為房地產行業轉移資產相對來講容易一些。另外一個原因就是跟房地產業整個利潤的下滑有關系,現在房地產業的平均利潤在下滑,特別是對於那些主營業務是房地產的企業來說,它們本身的利潤率就是低於行業平均線的,在目前這種情況下,更面臨著利潤收縮的問題,所以只能「棄房」。』
正如陳叡所說的那樣,拿地撿錢的時代已經過去,靠野蠻粗暴圈地的房地產營銷模式也顯然走不通。『房地產行業優勝劣汰,肯定會導致一些企業離開這個市場。之前的中國房地產市場本身存在很多問題,魚龍混雜,如今這正是一個自我淨化的過程。』陳叡說。
海外資金難回流
對比國內房地產市場低迷,房企退市的『慘淡』情形,海外房地產投資卻依舊熱度不減。
近日,希爾頓集團以19.5億美元將標志性的紐約華爾道夫酒店出售給一家神秘的中國保險公司。
『如今,中國企業投資海外房產的趨勢已經進入了白熱化的階段。』國內一家房地產負責人告訴記者。
房地產服務公司高力國際的研究報告表明,中國內地對境外的房地產投資已經從2008年的不到7000萬美元激增至2013年的160億美元。
目前,中國投資者已成為紐約、倫敦和澳大利亞房地產的最大外國買主。根據標准普爾資本智商的數據,全球營收最高的10家上市房地產開發商中,有7家是中國內地企業。去年,中國最大住宅樓開發商萬科的銷售額達到204億美元,是美國最大同類公司萊納的將近3倍。
對中國買家來說,如此大規模投資海外房產背後的根本原因則是:國內房地產政策收緊和變化。此前政策的收緊讓諸多投資者都將眼光放在了相對穩定且性價比極高的海外地產投資市場。
那麼,國內樓市政策的松綁是否會讓一些投資眼光逐步回到國內市場?
『海外投資不會因此回流。』殷旭飛表示,因為出海淘金的房企大多資金、規模水平高,看重國外市場,並想通過國外市場來分散國內市場風險,短期內不會改變既定的發展戰略。
『准確地說,海外投資是一種趨勢,而不能看作單純的投資行為。』陳叡對記者分析,雖然房企出海投資有國內市場緊縮的原因,可是在房企已經適應了國外的投資模式、投資風險之後,短期內不會將投資目光放回國內。
倫敦房地產商Christian Fox在接受《國際金融報》記者采訪時指出,中國不少『出海』企業的目標是擺脫近乎單一的營銷模式,建立可持續的重收入輕資產的商業模式——比如購買一些增值較快的地產,這樣對於中國地產企業的發展將有非常積極的作用。
不過,在Christian看來,達成目標的道路卻令人擔懮。因為完成任何此類全面轉型都需要有時間、金錢和承擔風險的意願,中國樓市變化會讓這些地產商們壓力加劇。
『當然,在某些程度上,這也是中國房企開始走向成熟的表現。』Christian說。
求穩是當前目標
那麼,國內樓市在政策松綁後,未來會有怎樣的變動?
在殷旭飛看來,央行提出放松限貸政策,起到了提振樓市信心的作用,有望促使持幣觀望者積極入市購房,所謂買漲不買跌,追漲的氣氛調動了起來,將極大利好樓市發展。
『各商業銀行實際給出的信貸優惠利率將在很大程度上影響樓市復蘇情況。』殷旭飛認為。
殷旭飛告訴記者,實際上,政策松綁後,一些二線城市房價明顯開始回調和上漲。『國內房地產投資市場有望回暖,但短期內市場並不會體現得非常明顯。因為不少投資者仍然在觀望,動作較為保守,加上前期去庫存化水平受限,短期內拿地積極性不高。』殷旭飛指出。
一位房地產專家認為,從現在直至2016年初,國內新宅潛在供應量將始終對房地產價格形成較為明顯的抑制。『樓市反彈的實際結果依然要看後續信貸釋放情況,如果再出現一兩次定向或者全面的降低存款准備金率等政策,樓市恐會出現更大幅度反彈。』該專家指出。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則對媒體表示,出於購房者自身資金實力受限、銀行自行把握貸款利率下限等因素,市場各方也不應過於樂觀,對於樓市成交、『去庫存』的實際效果,仍然有待市場觀察。
『從我們監測的21個松綁城市來看,只有1個城市價格反彈。』戴德梁行廣州公司總經理黎慶文說。
中國房地產協會市場委員會副秘書長、億翰智庫董事長陳嘯天也對外表示,從短期來看,房價下行趨勢仍未改變。11月至12月,住宅價格整體還會往下走。但從行業周期的角度來看,明年下半年房價可能出現上行。
也有評論員指出,『2010年至2015年是中國人口結構以及城鎮化的拐點發生的密集期,勞動力人口、城鎮人口及婚齡人口的變化共同促成國內房地產在長周期上出現向下拐點。』
『在我看來,房價現在的發展趨勢是穩定增長。「求穩」是國家目前的目標,而房價的波動也不會依靠政策,關鍵還是要靠市場。』陳叡指出,『總而言之,政策的刺激是輔助的,未來如何還要看中國樓市和房企的自我調整。』陳叡說。