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低首付的廣告牌隨處可見
文/圖羊城晚報記者陳玉霞
國慶後一周,廣州一手住宅網簽量超過1800套,環比劇增四倍多。不過,這個超1800套的周成交量,放在近四年裡卻是最差的成交,同比減少四成多。
專業人士分析認為,9月30日頒布的房貸新政的威力還沒有很好地發揮出來,預計接下來的時間內廣州一手住宅成交量有望獲得持續增長,假如限購政策還有實質性的利好,那麼成交量還會劇增。多位業內專家預判,預計今年年底廣州樓市成交不錯,買家也不用過於擔心樓價快速上漲,因為超930萬平方米的庫存量,仍將是最大的抑制因素。
數據解讀環比增四倍,同比跌四成多
網易房產數據中心的統計顯示,10月8日至15日,廣州一手住宅簽約量為1824套,環比國慶長假472套的網簽量急增四倍多;和9月23日至30日的1403套相比,只是增加了大約三成。
假如放在近四年同樣的時間段來比較,則是最差的成交量。網易數據顯示,2013年10月8日至15日,廣州一手住宅簽約量為3241套;2012年同期為3198套;2011年較差,也有1980套。
『這是今年市場不如去年、前年市場的真實反映,去年年底調控新政出臺前,廣州樓市行情很旺。』業內資深分析師肖文曉對羊城晚報記者表示。2013年11月,廣州出臺『穗六條』調控政策,樓市轉而入冬。
市場現狀快跑!不宜再想趁機漲價
9月30日,央行新政出臺。『對樓市是個利好,對刺激樓盤成交起到非常重要的作用。』中海地產人士如是說。作為搶跑的代表之一,中海譽城在國慶當天發售新貨,『至今起碼有超過一半的成交都是110平方米以上的三房戶型』,銷售人員阿龍介紹,『樓盤已經全面執行新政,合作銀行對於首套房貸已經還清的買家,都已經執行二套房首付三成政策。利率還按照基准利率,不上浮,也沒有優惠。』
位於大坦沙島的花語水岸從國慶開始推出新貨,樓盤負責人介紹:『國慶期間賣了近200套、4億元,節後成交量穩步上昇,每天都成交幾套。』銷售人員陸小姐介紹:『對於二套房買家,只要還清了首套房貸款,現在都可以做到三成首付。利率上浮2%,比之前上浮5%-10%優惠了不少。』
信貸是其中一個刺激,眼下市場能換來成交的主要因素還有樓價。上周末,花都的雅居樂萬科熱橙首度開盤,開發商報稱當天成交約八成、近百套單位,折後帶裝修均價為8000-9000元/平方米;增城的合景天峻推售全新組團,平層公寓帶裝修均價約為7500元/平方米,LOFT公寓毛坯均價約為8500元/平方米,商家報稱當天推出近300套單位,成交近八成。合富輝煌首席市場分析師黎文江表示,這樣的定價合理,所以纔能熱賣,『這個時候應該是能走量就走量,商家不宜再想著趁機漲價』。方圓地產首席分析師鄧浩志認為:『松綁限貸效果遠沒想象的大,業內需要冷靜。二套認定雖然放寬了,但房貸總額度沒提昇,樓市不會因為松貸而反轉,只能說是能促進回暖。回暖行情和實惠樓價分不開,商家此時漲價是很不理性的行為。』
記者走訪多個區域的樓盤了解到,大部分商家還是相對謹慎,即使是中心區的新盤,定價都走親民路線;舊盤新推的定價也和上期產品售價相近;漲價的只是個別樓盤,整體價格以穩為主。
後市預測量會持續增加,價將維穩
中原地產項目部總經理黃韜分析認為,在房貸新政的作用下,開發商會借機積極推貨,未來廣州樓市成交會更加活躍,成交量會上昇但不會暴漲。業內資深分析師肖文曉對後市也基本樂觀:『房貸新政對樓市的改善性需求是利好,改善性需求在廣州樓市中佔比三至四成,且不論他們最終能否享受利率優惠,單是首付門檻從原來的七成降到三成,已足以解放之前很多受限制的購買力。可以預見,隨著房貸新政的落實,第四季度廣州樓市成交量的上昇將是很自然的事情。假如廣州限購政策松綁,樓市更將迎來大刺激。』
業內專家認為,在成交量有望持續增加的市場中,廣州一手住宅也難以大幅漲價,起碼在今年第四季度,廣州樓價將會受到高庫存的影響而保持穩定。合富房地產經濟研究院院長龍斌認為,當前廣州樓市存量為近年來最高,這成為漲價的最大制約因素。『至10月14日,廣州有932萬平方米以上的可售面積,比今年1月14日的749萬平方米增加了約25%,未售貨量更多。這樣的環境下,商家首先要想的是去庫存,而非漲價。當可售面積回落至600萬至700萬平方米時,漲價纔更有基礎。』
專業研究機構克而瑞日前發布的分析報告指出:『廣州樓市庫存壓頂,後市競爭更加激烈。截至9月末,廣州可售存量超過930萬平方米,去化周期迅速攀昇至17個月,後市去化壓力陡增。主宰廣州樓市的番禺、花都、南沙、增城等區,可售存量均分別超過220萬平方米,去化周期大多數超過15個月,花都和南沙的去化周期更超過23個月,可見未來廣州郊區樓市的競爭程度將會非常大。至9月底,不少標杆房企的業績完成率不足七成,第四季度房企完成業績目標壓力較大,跑量仍將是第四季度的主基調。預計第四季度廣州一手住宅成交量將會回昇,樓價震蕩維穩。』