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就北京樓市而言,海淀區域憑藉其地段及稀缺性資源優勢,廣受改善型置業者熱捧,房價亦持續處於高位。最新的統計數據顯示,10月份海淀區預計入市的5個項目均價普遍突破50000元/平方米。業內專家指出,海淀地區由於土地稀缺諸多因素,住宅供應一直較少,供需結構也比較緊張,未來隨着“限貸鬆綁”利好的釋放以及改善型需求的集中爆發,價格還存在很大的上漲空間。
京華時報記者桂瑰
海淀區5個項目預計入市
根據亞豪機構數據統計顯示,10月北京商品住宅市場將有22個項目(包含一個自住房)入市銷售,主要集中在大興、朝陽和海淀3個區域。其中,海淀區預計將有5個項目開盤,包括金隅翡麗·藍爵堡、華潤萬橡府以及紫玉公館等。據瞭解,華潤萬橡府預計售價在65000元/平方米,紫玉公館預計售價則高達70000元/平方米,新盤項目預計售價亦普遍在50000元/平方米左右。目前爲止,僅有金隅翡麗·藍爵堡項目擬定入市價在4.5萬元/平方米左右,仍處於價值窪地。
房地產分析人士指出,海淀區域由於土地出讓有限,房地產市場供應量一直相對較少,產品也比較稀缺。近日,建行、中國銀
行相繼鬆綁“限貸”政策在刺激改善型需求加速入市的同時,也增強着房地產開發商對市場的預期,因此,10月份入市新盤均價突破50000元/平方米不足爲奇。此外,在改善型需求集中爆發之後,部分需求巨大、放量有限但區域價值又比較突出的項目甚至還可能迎來一房難求的行情。
改善型需求集中放量
據瞭解,過去幾年由於北京市嚴格執行限購、限貸政策,因此造成了大量換房改善型需求的積壓,目前這一部分改善型需求正在集中釋放。據鏈家地產市場研究部統計,黃金週期間,雖然北京市商品房網籤量同比下降超過30%,但日均新增客源量較9月份增加25.3%。業內人士分析指出,考慮到“限貸政策”在各大銀行的逐步落實,未來釋放的改善型需求還將持續增長,並在今年四季度乃至明年一季度的市場成交數據上集中顯現。
改善型需求扎推入市帶來的則是中高端樓盤的快速走熱,尤以改善型需求高度聚集的海淀區表現最爲明顯。來自開發商和中介的數據顯示,國慶期間,海淀區的中高端樓盤如金隅翡麗·藍爵堡等都處於順銷狀態,日均皆有三四十組的來電量。其中,金隅翡麗·藍爵堡項目不僅處於價值窪地,且緊鄰西三旗軟件園,坐擁幼兒園、小學、商業、養老院等優勢配套資源,項目發展前景被廣大改善型置業者一致看好,並一度受到熱捧。
中高端市場分化
樓市的逐漸好轉提升着開發商對樓市的預期,然而,業內人士對此卻並不完全看好。有分析人士指出,“限購鬆綁”更多會影響改善型置業客羣,高端置業者受此影響則較小,海淀區中高端住宅市場也就在此形成一個極爲明顯的分水嶺,即總價在500萬元至600萬元的豪宅是最好賣的,超過600萬元,客羣就會下降。
據瞭解,與區域內豪宅項目不同,華潤萬橡府、京投銀泰琨御府等改善型項目均取得了良好的銷售業績。數據統計顯示,以5.8萬元/平方米價格入市的海淀華潤萬橡府在開盤當日便全部售罄,而以7.3萬元/平方米均價入市的京投銀泰琨御府,開盤亦取得了95%的去化佳績。
而即將於10月18日開盤的金隅翡麗·藍爵堡項目,擬定入市價在4.5萬元/平方米左右,單套價格也在600萬元/套左右,作爲改善型項目更具有極強的競爭力。業內人士指出,在海淀區改善型需求保持高速增長,而區域中高端產品基本賣一套少一套的普遍行情下,金隅翡麗·藍爵堡項目的入市或將引發新一輪的搶購熱潮。