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隨着9月底樓市新政出臺,一些政策逐漸開始落實。據悉,工商銀行清遠分行鬆綁外地購房者限貸政策,一些銀行細則也即將出臺。在新政利好不斷背景下,清遠樓市成交量能否大幅回升,改變供大於求的樓市局面?
工行“認貸不認房”外地購房者不限貸
此前,早有消息傳出,工商銀行執行的房貸新政中,外地人在清遠購房不需提交納稅或社保證明,並得到該行信貸部中心工作人員證實。
據介紹,非本地籍購房者不需提供當地一年以上的納稅證明或社保證明。不再要求提供住房套數查詢證明,工行實施“認貸不認房”政策,二套以內貸款還清的可按照首套房認定,首付按照三成執行,但利率依舊上浮10%;若擁有二套以外的住房而貸款還清的,再購房也可按照首套房算,但首付要至少四成。
不過,目前清遠四大行中只有工商銀行明確鬆綁外地人購房條件。農業銀行相關人員告訴記者,新政細則尚未出來,預計這幾天會公佈,目前仍按照舊規執行,即“認房又認貸”,首套房利率在基準利率基礎上一般上浮10%,最低上浮8%,二套首付六成,利率上浮15%—20%。而建設銀行目前按照廣東省行出臺政策,首套房貸結清,二套執行首套房貸政策。
廣州購房客將大幅增加?
對於工商銀行此次鬆綁限貸政策,在衆多業內人士看來是遲早的事,並且認爲各大銀行都會適當放開,包括限購政策。
對此,一些開發商認爲,將會釋放更多的外來購房需求。目前,外來購房者已經佔據清遠重要地位。據清遠市住房和城鄉建設局提供的數據顯示,2013年清遠市區(僅含清城區、高新區)房地產交易以珠三角爲主的外地人佔約35%,其中廣州市籍佔比約29.44%。此外,外省籍佔比約11.33%。
廣州知名地產專家韓世同認爲,限購在很多大中城市已經取消,但即便限貸也取消,是否會釋放更多廣州人到清遠置業仍存疑,這和清遠城市影響力、吸引力密切相關。
利好刺激,成交量能否止跌?
今年以來,清遠商品房成交量價處於下行態勢。清遠全市商品房銷售面積259.6萬平方米,下降20%;銷售額130.2億元,下降21%。降幅分別比上半年擴大了4.8和7.2個百分點。
清遠市區商品住宅成交量下行態勢更爲明顯,尤其是6月之後下降幅度更大:1月下降12.17%,2月增長32.46%、3月下降20.30%、4月增長47.75%、5月下降5.63%、6月下降11.99%、7月下降35.29%、8月下降48.00%、9月下降18.93%。
不過,相對成交量,商品住宅價格1月至7月處於增長態勢,大部分維持在10%以上的增長比例。直到8月開始房價纔出現負增長:8月同比下降11.96%、9月同比下降12.83%。(詳見《2014年1-9月成交量價增長對比圖)
從單個樓盤和企業來看,在銷售排行前幾名替代了曾經的老牌勁旅,代之而起的是去年底新興大盤,如萬豪水晶灣、時代傾城等。實際上,去年以前一些知名企業旗下標杆性樓盤遙遙領先其他盤,如今銷量萎縮,被衆多新興樓盤遠遠超越,許多樓盤銷售一直處於滯漲狀態。
利好不斷刺激,能否讓不斷下跌的成交量價止跌?對此,華鴻世紀花城副總經理此前曾表示,目前清遠市區大多數普通洋房樓盤價格維持在4字頭和5字頭,少數3字頭,價格下降空間並不大。廣州知名地產專家韓世同認爲,各大銀行能否執行低至7折的利率甚至低於基準利率,現在來看有一定難度,最主要的是現在市場預期並沒有改變,一線城市房價並沒有降。
釋放剛需,能否解困庫存壓力
韓世同認爲,當前二三四線城市普遍面臨較大庫存壓力,出貨是當務之急。實際上清遠目前同樣面臨着較大的庫存壓力。
據清遠市住房和城鄉建設局提供數據不完全統計,2014年1月至9月新增商品住宅預售套數超過21000套,比去年略少近2000套,下降比例7%左右。但同期商品住宅成家量下降約12%,也就是說,相對於成交量增長情況,庫存並沒有減少。事實上,這幾年來清遠樓市的庫存壓力一直處於上升態勢。
根據清遠市住房和城鄉建設局提供數據不完全統計,2010年商品住宅的庫存僅3844套,2011年上升至10245套,2012年達到18206套,2013年爲26299套,2014年截止到9月庫存約37703套。
這個數據只是以具備預售條件的商品住宅減去銷售量來計算的。但實際市場上的貨量可能更多,因爲一些新盤或者舊盤的新品還沒有達到預售條件,但實際上以接受誠意等各種方式提前進行蓄客,按此計算,市面上貨量甚至可能超過4萬套。反映到單個樓盤,我們從清遠市住房和城鄉建設局網站成交數據可發現,即便一些知名大盤現有貨源足夠半年以上甚至1年以上消化。
利好不斷,公積金可異地貸款
10月9日,住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行聯合印發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》,對於曾經在異地繳存住房公積金、在現繳存地繳存不滿6個月的,繳存時間可根據原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合併計算。
此次新規對於公積金貸款降低門檻還體現在:《通知》提出住房公積金個人住房貸款發放率低於85%的設區城市,可適當提高首套自住住房貸款額度。各省、區、市要實現住房公積金繳存異地互認和轉移手續。
南方日報記者陳步上黃劍琴