|
||||
剛剛過去的『金九』雖然成色不足,但上海樓市終於止住了成交量連續三個月下滑的『頹勢』。
上海搜房數據監控中心數據顯示,9月上海商品住宅成交面積為76.59萬平方米,這一數字雖然剛剛超過去年同期142萬平方米成交量的一半,但也僅次於今年3月93.23萬平方米的成交面積,為年內第二高。
德佑地產市場研究部總監陸騎麟認為,在經過7-8月的持續盤整以及積極蓄客之後,開發商在剛需和中高端市場雙線搶收,導致了9月市場的小幅回暖。
10月第二周,上海樓市的回暖趨勢得到了延續,中原地產市場研究部數據顯示,10月6日-12日上海市新建商品住宅成交面積為24.7萬平方米,環比大幅增加了110.1%,這一數據也創造了3月31日以來近28周的單周成交新高。
2014年已經進入第四季度,隨著政策面的利好逐漸釋放,以及房企『搶收』意願的增強,上海樓市已顯現出『風雲變幻』的跡象。目前的『抬頭』趨勢究竟將帶來的是一場『大逆轉』,還是短暫的『靈光一閃』?
供應穩步增長
除成交外,9月上海樓市的供應也呈現出明顯的回暖趨勢。
德佑地產研究部數據顯示,今年9月上海商品住宅每周的供應面積依次為7萬平方米、9.6萬平方米、15.8萬平方米和26.5萬平方米,呈遞增趨勢。而來自上海搜房數據監控中心的數據顯示,進入10月,上海市場預計將有36個住宅開盤或加推,與9月相比再增4個。
其中,中海寰宇天下即將於10月入市,筆者從售樓處獲悉,自項目開始認籌以來,連續兩周末單日到訪客戶數均超過百組,項目已現『未開先熱』的態勢。
此外,在9月底開盤取得熱銷的青浦某樓盤也將於10月加推一批新房源,項目相關負責人表示,現在項目所有人員都進入了緊張的『備戰』狀態,最後一個季度將成為決定全年營收的關鍵。
事實上,該項目負責人作出上述表態並不意外。雖然今年前三個季度房企表現得比較『從容』,但進入第四季度,『年報』的壓力已經越來越大。
陸騎麟表示,對開發商來說,能否在10月取得好成績將對今年一整年的業績產生決定性的影響。而房企在目前政策可能出現松動的情況下大舉入市,為接下來的市場成交打下了基礎。
折扣『突破外環』
開發商心態的轉變導致了優惠樓盤數量的增加,與今年前9個月不同的是,10月的優惠樓盤主要集中於外環以外的剛需產品。
新浪樂居樓盤數據中心顯示,10月上海預計有優惠的樓盤數達175個,較9月的147個增加了19%,同比去年也增加了29.6%。從環線分布上看,優惠樓盤主要集中在外環之外,佔比達75.4%。
往往被認為折扣空間不大的低總價產品,也開啟了『以價換量』的策略嗎?
克而瑞上海機構研究總監薛建雄表示,雖然9月成交環比有小幅的回暖,但這對於房企來說還不夠。無緣『金九』之後,『銀十』就顯得無比關鍵,因此會有不少剛需樓盤意圖通過折扣打開市場。
但薛建雄同時表示,目前剛需樓盤的折扣力度並不大,仍然是『小打小鬧』,優惠幅度與買家的心理價位仍有不小落差。
從目前的統計數據來看,10月上海給出9折以上優惠的項目中,有7個是中高端和別墅類項目。剛需類產品的優惠范圍雖然有所擴大,但實質性的優惠並不多。
對此,上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析稱,目前房企的心態很微妙。雖然有全年業績的壓力,但事實上房企的資金壓力普遍不大,並無『生存』壓力,因此導致了目前剛需產品的優惠力度不足。
降價悄然開啟
雖然10月給出實質性優惠的樓盤並不多,但房企在上海的『搶收』動作卻沒有停歇。10月加推的樓盤中,有一部分樓盤悄然調低了報價,力圖借著房貸政策的『東風』,力拼10月市場。
位於嘉定的季景銘郡將於10月加推,筆者從售樓處獲悉,該項目新房源的平均報價為25000元/平方米,預計比此前的成交均價下降了約1000元/平方米,以此計算,房源的總價最多將下降10萬元左右;同樣將於10月加推的嘉定南翔某樓盤雖然暫無折扣推出,但也下調了項目的報價。網上房地產數據顯示,該項目今年3月開盤時的報價為23100-27700元/平方米,而10月即將加推的房源報價則為17900-20600元/平方米,降價幅度明顯。
除此之外,還有不少品牌房企旗下的樓盤也都下調了報價。值得注意的是,位於寶山高境的泰禾紅御將於10月開盤,該項目售樓處給出的說法為均價約35000元/平方米,同樣遠低於『均價將超過40000元/平方米』的預期。
『相比於大張旗鼓地打折卻缺少實質性優惠,這樣的降價行為更容易達成快速去化的目的,』薛建雄表示,從此前的市場表現來看,力度不足的折扣雖然會聚集項目的人氣,但卻難以真正刺激項目的成交。
在業內人士看來,目前上海並不缺乏需求,但只有當開發商在價格方面做出實質性的讓步,這一部分需求纔會真正被激活。