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9月30日,中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發布關於進一步做好住房金融服務工作的通知。傳聞已久的『房貸新政』空降樓市,房地產市場再次成為全民關注的焦點,一時間『樓市回暖』、『價格上調』之類的吶喊聲充斥於耳,究竟新政威力幾何,又將引領市場走出怎樣的軌跡呢?
反應不一
開發商激進置業者遲疑
此次房貸新政涉及『首次貸款利率下限執行7折』、『首套房貸結清,二套房貸按首套執行』等核心內容。文件出臺以來,盡管各商業銀行尚處於摸索甚至觀望態勢,但開發商顯然比它們表現得更為積極。
原本就籌謀著在『十一』期間大有作為的開發商,不少選擇了在9月底開盤或加推,恰逢『東風勁吹』,他們似乎一下子看到了春天。很快,網絡上就流傳起部分開發商要求內部漲價的消息,雖然真假難辨,但從近來本市部分樓盤的銷售說辭中不難發現,開發商正熱衷於向准業主灌輸『新政落地,樓市回暖』的信號,一部分激進的開發商甚至在回調優惠點位,或是按基准利率的8、9折展開預售。
客業雙方都在緊盯著新政將以怎樣的姿態落地,但與開發商的集體亢奮不同,置業者的想法尚沒有完全統一。在隨機采訪中,市民田先生表示,今年一直琢磨著改善居住環境,卻苦於沒有足夠的資金作為第二套首付。這次房貸新政的出臺讓他喜出望外,最近他在尋求出手老房子的同時也正忙著看新房。相比之下,市民雷女士的想法則顯得更加謹慎,她認為,如果商業銀行資金成本高、貸款風險高,新政能執行到何種程度還無法確定,銀行不放錢,市場的消費信心很難有明顯的改觀,因此還要再等一等。
交易趨穩
長假不見漲觀望情緒濃
新政剛剛出臺,樓市交易就被預言『天天向上』,『十一』長假是檢驗真假的最好機會。中國房地產指數系統的監測數據表明,10月1日—7日,北京、上海、成都等全國20個主要城市累計成交面積同比下降9.7%,與2012年同期相比下降6%,置業者未見消散的觀望情緒造就市場交易趨穩。
『天津樓市不論是成交量,還是反映市場活躍度的新增客戶量均呈現持平走勢。』我愛我家市場研究中心經理郭燕介紹,新建商品住宅成交639套,同比下降了56.8%;二手房方面,我愛我家在『十一』期間平均每天二手房買賣交易量與中秋小長假持平,與去年黃金周相比日均交易量下滑約15%。無獨有偶,北京作為全國樓市的風向標,國慶前6天住宅網簽量僅510套,為2009年以來第二低值。其中,新房同比下滑39.7%;二手房下滑13.6%,創2009年以來同期新低。
交易爆發預期落空,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為出現這樣的情況並不例外。『在房貸新政第一只靴子落地之後,購房人對商業銀行的實際執行出現了短期的觀望,在市場方面即體現為『十一』期間交易量的走低。未來一段時間,這一短期的觀望情緒將隨著商業銀行執行情況的明確而消散。』
政策發酵
瞄准自住客看好中長期
一面是政策『叫好』,回暖預期高漲,一面是市場『不叫座』,交易量短期不見衝高,購房者在又一個十字路口駐足思量,究竟樓市會拐向哪個方向?憑借以往的經驗,業界對房貸新政將帶來的中長期效應普遍看好。
郭燕認為,本次政策調整更多是瞄准剛需、自住型需求『被擠出』現階段市場成交這一現象所做的調整,是對自住型置業群體的支持和保障,對於樓市交易量的復蘇會形成積極影響。她同時表示,短期內各地方銀行需根據風險情況等因素綜合考慮新政的執行與否,因此政策尚未落地的期間內,購房者的觀望情緒或將增加。
『近年來無論是新增貸款變化或是利率調整均對房地產市場起到了重要影響,市場量價變化與信貸政策的松緊方向緊密相關。2009年信貸政策由緊轉松曾推動房地產市場迅速轉向,而調整後的首套、首改房貸標准已接近於當時水平。』中國指數研究院天津分院近期在一項專題研究報告中指出,首套房『認貸不認房』,此前被抑制的首次改善需求將迎來購房成本尤其是首付比例的大幅降低,促進首改抓緊政策利好入市。同時,此次調整在未限購城市放開多套房貸,雖然《通知》同時強調了金融機構需把控風險、把握尺度,但擁有多套住房且已還清貸款的家庭多為銀行優質客戶,是貸款發放的重點傾斜對象。因此,本次調整對改善性需求的推動作用或將強於首置需求,中高端改善及投資需求的陸續入市或將有助於扭轉當前房地產市場連續下行的態勢。